郑州城中村改造背后的无奈与心酸（动工至烂尾近10年）

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经济形势大发展，房地产进入快速发展之时，再借着郑州市城中村改造大跃进的年代，来自四面八方的各路企业都争先恐后地杀入郑州房地产市场。

彼时，不管出身如何，来自何方，只要有胆，手里有点点资金，先用各种办法围猎出一个城中村改造项目再说。总之，拿到了，就赚到了。各有各的策略各有各的玩法，别人在赚钱，而你却在下赌。

燕庄曼哈顿广场 | 来源：网络

郑州的大型城中村改造，从2004年的老燕庄曼哈顿广场改造项目开始，也算是进入了大拆大建的时代，当时郑州的城中村改造模式被称为中国城中村改造三大模式之一的“郑州模式”，还有“杭州模式”、“广州模式”，来自福建的南方企业升龙集团带来了资金的同时，也带来的城市综合体的改造的理念。虽然从后来呈现的改造效果来看，容积率高、居住环境差等褒贬不一，但是确实给郑州开启了一个城中村改造的先锋。依次项目实操案例，当时的营销操盘代理公司同致行老板王博以该项目与同为郑州市的中原新城项目为例子还出了一本书叫做“城中村改造模式”，笔者也购买过一本进行阅读。

老燕庄曼哈顿广场项目的改造成功，改变了当时小铁路以西的脏乱差现象，提升整个城市片区的居住生活、产业发展的繁荣景象。成功地连接了老城与东区新城的门户，各方受益。

时间五年后看另外两个大型的城中村改造项目，出自同一建筑设计师之手的胜岗村与中州大道的老百姓就没有那么幸运了。两个项目整体规划设计为同一大师，也许是当时的房地产形势大变、也许是设计师的超前理念引导、也许是两个开发商的出路不同于以往的燕庄或者普罗旺世大盘。总之，从2010年的建设之初到现在，基本是12年了，两个项目面临同一问题，一方面返迁房未交付，商业未开业；另一方面，不管是住宅还是商铺销售结果都很差。造成了今天的郑州烂尾房之最。

金水老城区胜岗村改造项目，即百悦城万达广场

整体效果图 | 来源：网络

开发商来自于河南豫北安阳，是当地本土知名地产商，开发了大量的明星楼盘。来到郑州后，也许是水土不服，或者是受大型城中村改造项目资金模式限制。也许是在房地产2012年住宅地产与商业地产发展的分水岭阶段，误判了形势，或者是建筑设计师的超前理念引导。最终以大量的商业物业设计呈现，地下商业、地上购物中心、步行街区、公寓、办公楼等产品模式，体量达到了80万方，当然还有大量的住宅返迁安置用房。到后来，住宅指标安置基本用完，商铺面临了大面积卖不掉的囧象。

施工进度 | 来源：现场拍摄

2017年引进了万达广场轻资产进入，依然因资金问题未能全面启动，即是万达广场的介入，如果离开了资金的支撑，依然是停滞不前。销售没有想象中的景象，给了施工方一点信息，但还是工程停滞不前。

展示中心 | 来源：现场拍摄

据说项目99%的股权早已抵押给了资金公司，从早前期的中原信托，到后期置换到了中城基金，依然难以为继发展。资本是趋利的，看不到希望没有质量的项目，资金方也不是公益者，甚至会表现得更残酷，毕竟各方都有自己的行业底线标准。

万达广场的商业流量无须质疑，郑州已经开业多座广场，今年有托管了建业旗下商业，又战略了鑫苑商业。

目前项目依然在持续停工中，期待新的资金进入。

两大交通干道交汇处王庄城中村改造项目，原来叫中州一号，即后来的清华城。

效果图 | 来源：网络

启动之初，村民抱有更大的希望，从此生活居住环境提升了。引进了据说是商会联盟性质的投资开发改造企业，可想而知的后果。

项目在图纸阶段就面临了内部的争纷，意见不统一。企业的投资行为都是趋利的，项目开发赚不到利润，怎么向股东交待。后来在建筑大师的加持下，没有利润就增加商业物业，售价高，还出面积。就这样一个高容积率的商业综合体诞生了。

施工进度 | 来源：现场拍摄

依然是生不逢时，面临与胜岗城中村改造项目同样的问题。商铺的投资，已经开始了分水岭的景象，再加上项目所属的地理位置，从商业的角度讲，当时区域确实需要一个规模性的商业体，而位置并不是在此。从后来的附近航海路万科广场、郑汴路印力广场看，区域型商业是需要的。奈何位置东侧面临快速路中州大道，南侧紧邻陇海高架，占据了“天时地利人和”。

施工进度 | 来源：远观拍摄

就这样，项目摇摆了。融创的短暂高调介入，应该是账面压力太大，匆匆退出。2020年又有深圳益田集团的联合启动，从广宣上看只有一个签约仪式的发布，后来就没有后来了。据说益田集团的介入还是很有诚意的，带资一个多亿的资金的加持进入。近两年项目工程进度还是有目共睹的，奈何后续各种因素所致，有了部分外立面的施工形象，一直就停滞不前了。

益田商业，依托深圳益田假日购物中心，在全国发展，紧邻郑州的城市西安，发展不错，三座益田商业项目在营。

目前的进度停滞状态，又至少一年了吧。

总结性思考

大型城中村拆了建，建了拆的模式，近两年随着中央关于城市建设发展的要求下，南方的深圳与广州均已叫停。典型的就是广州几个签约大型城中村改造项目，前期投入很大资金的房企逐渐退出。比如时代、雅居乐、升龙等。全面开始进入了城市更新项目的新模式，老城以更新改造提升为主，即有开发也有面积配比方面的要求。

从大型的城中村改造烂尾项目来看，不同的房企要量力而行，不能用已有的方法来应对新的规模性的项目实践。改造过程遇到问题，造成了企业自身、居民、以及政府的压力过大，再一次的启动需要更大代价投入。目前，房地产发展已进入存量时代，大浪淘沙过后，余下的才是王者。也是市场的需求。

项目的前期产品，要有科学的研策判断，不能盲目以自有理念为主。更不能随意以建筑设计师的引导为支撑。从这两个项目来看，据说是出自同一个设计师。

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编辑：城更老农

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