2022年环京燕郊房价及趋势（环京楼市房价腰斩）

8日晚间，看到微信朋友圈传出“廊坊全面取消限购限售”的消息，在燕郊扎根数年后却带着孩子回到黑龙江老家的王平心里并没有太大波澜。

燕郊，隶属于河北省廊坊市三河市，与北京通州隔河相望，距离北京国贸也只有1个小时车程，被数以万计北漂客冠以“睡城”之称。十年前首次明确要将通州打造为“功能完备的城市副中心”，“睡城”醒来。多重利好之下，在这个“披着县城外衣的、被京津包夹的省际飞地”，房价一度涨至3.4万～4万元/平方米，吸引了众多北漂刚需族和投资客入场。

“但很快，楼市泡沫被刺破，概念上的利好也开始被透支。”王平告诉第一财经。2017年6月，廊坊限购升级，随后楼市成交规模和成交均价迅速回落。2019年末，新冠疫情暴发，作为京畿要冲，燕郊人入京关卡重重。王平们开始意识到“燕郊终究还是河北的燕郊”这一事实。本就降至低点的燕郊楼市遭遇更严重的“信心危机”。

进入今年6月，京冀两地疫情趋稳，燕郊楼市迎来几度调控松绑，筹备已久的轨道交通22号线（平谷线）也进入全面建设阶段，但王平却选择了在此时“逃离燕郊”。

“买房7年，房子总资产从2017年初的高点贬值近200万元，而疫情成为压垮我们家的最后一根稻草。疫情三年，我算是失业两年半，只好打零工。趁着假期，先将孩子迁回老家，而在燕郊的房子，等稍有起色时，我就会选择脱手。”

留下还是离开

9日，“廊坊全面取消限购限售”的消息引起社会广泛关注。该消息来自于“廊坊政务”官方平台近日发布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》“明白卡”。根据措施第一条，取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件，对“北三县”（燕郊、大厂、香河）和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

至此，实施5年多的中国县城“最严限购令”被正式取消。根据廊坊市2017年6月升级的限购政策，在廊坊市主城3区和包括北三县在内的7个下辖县市，外地户籍需有3年社保或纳税证明，限购一套，本地户籍限购两套。

不过，多名当地中介人士告知记者，官宣之前，最迟从去年7月底开始，外地人在北三县买房，实际就没有社保要求。

“这早已不是新闻。”当地链家某门店的房地产经理人对记者介绍称，今年6月17日，廊坊市人民政府官网公布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》（下称“措施”），其中第一条显示为“略”。当时就有不少分析人士预判这条没有公开的措施与限购政策松绑有关。而此次官宣，大概率是为了提振市场信心，吸引更多北漂刚需群体来环京地区购房。

“可是，燕郊对于北漂们的吸引力还在吗？”王平问。

在王平看来，自己算得上是“不服输”“挣扎到最后”的燕郊北漂。7年前，正值孩子入学，而2015年北京的落户政策较前后两年都更为严格。既不符合北京适龄儿童入学政策，又不想错失孩子成长期，王平夫妇决定转战燕郊，在当地购买了一套总面积约97平方米的两居室。

那时候，燕郊房价并不高。王平所相中的二手房单价约9000元。咬咬牙，他们凑齐了全款。

随后，王平的爱人在燕郊做起了全职妈妈，照看孩子，而他则每天往返于京冀两地，白天在北京某私企做食品销售，晚上回燕郊和家人团聚。虽然辛苦，但燕郊的房产为王平提供了一份安稳，也让北漂多年的王平夫妇真正有了家的感觉。他们甚至还畅想着，等孩子长大后，在燕郊置换一套改善型学区房，并在当地扎根、养老。

2017年之后，随着当地楼市大环境遇冷，他所持的当地房产由高点时的3.5万元/平方米回落至1.5万元/平方米。2019年年底，新冠疫情暴发，公司业绩不景气，他被裁员了。失去稳定的收入来源之后，一家三口的生计只能依靠王平打零工的收入和此前积蓄勉强维持。

“在燕郊生活有几大难：夏天被水淹，冬天取暖难，生活配套跟不上，通勤不确定因素多，部分群体上户口还需要花高价。”彼时，一些长期积攒的负面情绪已经开始蛀蚀他的“燕郊安居梦”。

即便如此，王平依然没有放弃在燕郊长期生活的打算。2021年3月，在燕郊“放开二手房落户”的消息传出后，他还一度考虑在燕郊落户。

但去年下半年开始，他在燕郊养老的执念被彻底动摇。首先，部分环京房企的资金链出现问题，一些楼盘项目逾期交付、停工乃至烂尾，连去年上半年在环京地区的“销售冠军”华夏幸福也被传出爆雷，悲观情绪席卷身处燕郊的北漂一族。

紧接着，今年年初和二季度，北京两度暴发局部聚集性疫情，其中，第二波疫情持续时间长达2个月。出于防控需要，环京通勤人员的来返京政策被数次收紧。

对于王平而言，进京的难题不仅仅是“堵车6小时才到检查站”“到了检查站又被劝返”。由于在京打零工，没有固定单位可以开出工作证明，无法注册通勤电子卡的他，还一度失去进京的资格。“二季度以来，我们全家基本就是零收入了。”

屋漏偏逢连夜雨。不久前，王平家中老人因病需要在老家住院。看护需要家人的陪伴，而住院又是一大笔开销。7月份，趁着孩子放假，王平全家终于做出“逃离北三县”的决定。

房价跌回7年前

与疫情影响下北漂客在北三县置业信心进一步下挫形成对冲的是，2020年以来，政策面和信贷面的利好消息开始多了起来。

2020年5月，廊坊市人民政府印发《关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）》的通知，首都周边城镇、大专以上学历等人才可以凭相关学历、人才绿卡、资格证书等，办理廊坊市常住户口。

多名当地中介人士对记者透露，2020年年中开始，北三县对外地人的新房限购政策实际放开，这为部分开发商“解套”和外地刚需购房者抄底交易提供了契机。

2022年以来，外地人在北三县买房的信贷政策开始逐步松绑。商业贷款方面，目前，北三县首套首付比由30%降至20%、利率最低降至4.25%，二套房首付比例也由50%降至30%。

根据前述廊坊市6月份出台的措施，对引进的高端人才，提高首套房住房公积金最高贷款额度。8月份，当地落户政策再度放松。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待。

北漂（河北）置业有限公司负责人刘书磊向记者提供了一组数据，以燕郊为例，去年3月，当地二手房成交量达到700套，为2017年限购以来月度成交量的峰值。今年，除疫情影响月份外，月度成交均值在700～800套。

“成交量回来了，但房价还是波澜不惊。”一名香河房产中介无奈地表示。

根据易居研究院最新统计，截至二季度末，今年廊坊市新房均价跌破万元，同比下跌8.2％。

在廊坊环京地区中，燕郊距离北京最近，区位优势更明显，房价也一直位居北三县榜首。即便如此，据刘书磊介绍，2018年以来，当地房价几经波动，与限购前相比，总体处于谷底。

他回忆称，近15年以来，燕郊房价的第一个小高峰是在2013年。彼时，“北京通州城市副中心”的概念提出不久，加之前一年全国整体楼市调控趋紧，积压了一部分需求。当年年初，有新盘开盘价格达到7500元/平方米，较2012年末开盘价跳涨了2000元/平方米。

2013年～2017年上半年期间，一系列利好因素叠加影响之下，燕郊楼市热度高企，直至到2017年限购前，当地出现了第二个峰值。2014年，京津冀一体化的方案被正式提出，截至2015年年末，燕郊平均房价实现翻倍，达到14000元/平方米。2016年9月30日，北京出台了严格的限制首付比例的调控措施，随后，部分北京购房需求外溢至燕郊，叠加当年宽松的信贷，从2016年下半年开始，燕郊房价中间值已达到26000元/平方米。

刘书磊表示，2017年6月份限购前，燕郊房价均值进一步抬升至35000元/平方米。但在“最严限购”政策下，短短一年，燕郊的房价腰斩。

2022年，当地房价有所企稳，但整体来看，依然跌回2016年之前的水平。

“在北三县买房的大都是北漂客，本地人置业需求有限。但北漂群体中，鲜有为了在环京买房而放弃北京社保的群体。故此，2017年之后，当地住房市场的带看量、成交量锐减，供过于需的情况始终难以缓解。”上述香河房产中介称。

贝壳研究院最新研报显示，截至今年7月初，廊坊的城市住房空置率达到19％，在所监测重点城市中仅次于南昌，高于15%的警戒线。“总体而言空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。”贝壳研究院称。

环京楼市还会回暖吗？

中国城市规划设计研究院原院长、中央京津冀协同发展专家咨询委员会专家李晓江在接受第一财经采访时称，无论是推动环京北三县和北京通州区一体化发展，还是建设雄安新区，其目的都是为了治理北京大城市病，将非首都功能疏解出去，推动京津冀协同发展。但这一目的能否实现，河北环京地带能否吸纳北京核心区疏解的人口，关键在于能否解决人口的通学和通勤需求。

相较于“后起之秀”的雄安，环京北三县和北京通州区一体化发展的规划提出得更早，但落地速度却一度趋缓。

王平记得，在他购房的那年，也即2015年，北京地铁22号线（平谷线）获得关于《北京市城市轨道交通第二期建设规划》批复。根据规划，该条线路西起北京市朝阳区东大桥，东至平谷新城，串联了北京CBD核心区、北京城市副中心、三河市燕郊高新区等重点功能区。

2018年7月，北京平谷区发布二季度绩效任务披露：平谷线平谷段完成线路方案优化工作，待市规划国土委上报市政府批准。这意味着该条线路曾一度处于停工状态。

通学是在北三县置业的北漂家庭的另一大苦恼。一名在当地置业的北漂妈妈告诉第一财经，不仅缺少好学校，连书店这类生活配套都是稀缺资源。

不过，2019年以来，廊坊北三县与北京公共资源“一体化”的步伐开始加快。

教育方面，2019年11月，人大附校大厂校区开始建设，预计于2023年9月完成交付。

2020年3月17日，国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，其中明确，到2035年，基本公共服务基本实现均等化。推动北京优质教育资源向通州区与北三县布局。鼓励以合作办学、建立分校区等方式，促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移。

交通方面，2022年7月，北京市发展改革委批复轨道交通22号线（平谷线）北京段可行性研究报告，按照计划，项目将于2022年年底前实现全部车站进场施工，计划2025年建成通车。

“家里等着用钱，我或许等不到地铁建成后再将燕郊的房子卖出去了。”王平告诉记者，“但限购放开后，叠加通勤利好的确定性增加，或许燕郊的房价会回暖一些。”等到燕郊二手房流通性有些起色后，他就会把房子卖出去。

（应受访者要求，王平为化名）

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