丽江房地产发展前景如何（从50万到200万这十年）

丽江的房价还会涨吗？

2019年过半，经历了去年下半年丽江房市的疯狂涨幅后，面对逐渐趋于平稳的市场，房价成了很多丽江人想问又不敢问的问题。

放在10年前，谁能想到当时50万的庭院如今已涨到了200多万？谁又能预料到当时买别墅的钱如今只够买半个公寓？谁又能预见当年极少听说的房产中介如今能遍及大街小巷？

10年间，丽江的房价究竟涨了多少？还有涨价空间吗？涨幅将如何？

多次相约之后，上周末，读本君有幸专访到丽江房地产资深人士钟占友。这个这位在丽江房地产市场摸爬滚打15年的业内资深人士，用数据、案例，为你揭秘丽江房市。

人物简介：

钟占友，丽江房网www.ljfw.com.cn网站创始人，从事丽江房产网络信息服务15年。到目前为止，丽江房网发布了10多万条信息，成交了2000-3000套房，包括出租和出售的房屋。经过15年发展，丽江房网已成为一个市民、游客获取房屋买卖、出租信息的专业平台。

案例

庭院，10年间从50万涨到200多万？

前段时间，在玉龙新县城买了新别墅的市民李先生一家，从南苑小区搬家了。10年前，李先生在南苑小区花50万左右买了幢庭院后，全家一直住在这里。虽说南苑小区地处市中心，但因为门口就是菜市场、花鸟市场，平时随时举办各种交流会，使得开车出入非常不便，因此早在3年前，李先生便在玉龙新县城买了幢别墅。

如今，新别墅装修完，李先生一家便搬了过去。当初李先生是贷款买了玉龙县城的别墅，花了130多万，加上后期装修，总共投资170多万。搬家之前，李先生便打出了售房信息，最终以203万的价格，顺利将南苑小区的庭院售出。这样，不仅贷款可以一次性还清，家里还有富余。“虽然玉龙县城看着比南苑小区远了很多，但是这里交通便利，主要还是清静，很适合老人。而且现在没有贷款压力，这感觉不错！”很多亲戚朋友想不通李先生一家为何会舍近求远，但李先生自己心里很舒坦。住房就像穿衣，冷暖自知，谁住谁知道。

只是当初自己购买的南苑小区庭院，10年间从50万涨到了200多万，这是李先生之前想都不敢想的。

数据

十年前4000元的公寓，如今8000；4000的庭院，如今10000

事实上，不止南苑，十年间，不论是庭院别墅还是公寓，丽江的房价，的确是涨了不少。2009年柏龙水榭4000元/㎡的公寓，现在已经涨到了8000元/㎡，价格翻了一倍；十年前怡璟苑、怡鑫苑的庭院，4000/㎡，如今已经涨到10000/㎡。

上面是钟占友这些年经过丽江房网经手交易总结出来的房价变化表。据悉，涨幅最为明显的是2018年。对于当时房价的疯狂，读本君也曾做过题为《一套庭院一年涨50万？扛着火腿找房产商买房？丽江房价“涨声不断”！》的报道（点此查看详情）。

对于此前、现在以及今后的丽江房市，钟占友进行了深入分析。

新闻

面对面

2018年：只要能拿到房就没有不赚钱的

读本君

从十多年前丽江房价不足千元一平，到现在的价格疯长，你如何看待？其中购房者、房地产商、房产中介机构的角色发生了怎样的变化？

钟占友：10年以前，我们主要靠网络平台发布房源信息，当时信息量比较大，生意还不错。那个时候丽江的中介公司不到10家，现在丽江城区已有近80家中介。300米范围内就有4、5家，大街小巷都有，有些小区大门口就有中介的门店，这在以前是看不到的。

丽江房价破千是在2000年，当时有两个小区的房价我印象很深刻，裕安路的园丁小区是850—950元/㎡，裕康苑的公寓是1000—1300元/㎡，刚好破千元。别墅价格在2000元/㎡左右，一栋200㎡别墅的价格在48—50万，而现在区域位置好的公寓式都要到120多万了。

丽江房价疯涨主要有两个阶段。2010年—2013年出现过涨幅，三年低迷后，2016年房市回暖，到2017、2018年，尤其是2018年涨势特别凶猛。2018年3月—11月，那是一路上涨，一天一个价。做了这么多年房网，那种涨法我都害怕。

2018年4月，位于南口路的祥云苑开盘，开盘两天单价从3680元/㎡涨到5880元/㎡。仅仅用了2个多月的时间，该楼盘就销售一空。这个消息让其他房地产商信心倍增，而祥云苑的涨势也成了2018年丽江房价的转折点。

当时钟占友的丽江房网公众号发一期，最少都能成交一两套，而且基本是新房转让，这让他颇为意外。那种抢购的状态夸张到只要能拿到房子，就没有不赚钱的。有时候一套公寓转手就是十几万，而且等你知道这个楼盘，基本已经内部认购完了，想买都买不到。

之后陆续有新的楼盘开发，开发商价格一家比一家高。按照市场的价格定位，丽江的房价一下就起来了。根据购买者买涨不买跌的心理，房子涨了就赶紧买，造成了当时的疯抢局面。“扛着火腿找房产商”，真是一点都不夸张。

2019年：动车的开通，却没让房价涨多少

读本君

出现这种价格暴涨的原因是什么？

钟占友：原因有很多，从时间上来分析。

1、2015年—2017年期间，丽江很少有新的楼盘开发，当时市场非常低迷。到2017年下半年有些新的楼盘开发，出现了供不应求的现象。面对这种现象，为了保证资金链不断裂，丽江很多房地产开发商都低价销售手中的楼盘。这两年丽江很多楼盘，很多都是保本价在出售。因此基数就低。

2、动车开通的消息吸引了不少炒房客。2018年6—9月，因为受昆明、大理、西双版纳房价的影响，丽江来了一批炒房客。其中不乏外省过来买房纳凉避暑的，也有不少鹤庆、香格里拉周边地区的人过来买房。

3、去年原本说12月6日动车开通，大家的预期是动车开通了房价一定涨，但其实开通了没涨。因为开通前房价就涨了，而且涨狠了，导致后期疲软。

4、改善型住房需求的增加。这个众所周知，二胎政策开放、棚户区改造、2017年开始公务员工资大幅增加。这些都促成了刚需。很多人卖了公寓买别墅，需求量一增加，刚好市场环境也好，就涨起来了。

5、丽江一区四县乡镇上班一族（企事业单位职工）在城里投资买一点房产，在城里务工一族、刚参加工作的大学毕业生等的买房需求，也促进了市场的活跃。以上种种原因，推动了丽江房价的上涨。

据吉屋网2019年6月4日数据显示，目前丽江新房均价为10823元/㎡，二手房均价为7800元/㎡，环比上月两者均出现了下跌。（这一价格，也包含了旅游地产，因此，数据仅供参考）

从图中可以明显看出，从2018年11月开始，丽江新房的价格出现了明显的企稳且略有下跌，这种现象一直到今年上半年，可能还会延续。

这种现象在丽江房网的门店里也能明显感受到。2019年下半年发一期公众号就能成交一套房的情况，到现在发四五期都不一定能卖一套房。

俗话说，“动车一响，黄金万两”。但是这个说法，在丽江房市里并没有达到人们所预期的效果。原本随动车开通在大理一跃而起的房价，在丽江却遭遇了“水土不服”。

一方面，动车开通后，很多对丽江医疗、教育条件失望的人，转而跑到教育、医疗更占优势的昆明买房。这种现象是不少房地产商都没想到的。

另一方面，经过2018年这一波涨势，一些政策和条件被放宽。得益于此，丽江有大量楼盘开发，供给大大增加。

据另一知情人士介绍，丽江城区今年以来将会新开近20个新楼盘，包括正在开发的。“因为前几年都没有开发，现在这么多的楼盘一下子出来，对整个市场的冲击会非常大。”该知情人强调。

忠告：房子不是拿来炒的，是用来住的

读本君

在这种情况下，购房者或者投资者应该如何做出决策？

钟占友：丽江的房价上了8000元/㎡的一定要特别谨慎，上了10000元/㎡的属于风险偏高，老百姓攒点钱不容易，一定要谨慎谨慎再谨慎。

此外，近期丽江出现了很多投资回报型楼盘，将近有6、7个，还有酒店式公寓等。这些房价定在6500—10000元/㎡，面积大概在40—70㎡，一套大概40－60多万。

卖房的不少是代理公司，他们许诺的一些东西其实很难实现。后面代理公司走了，谁为你负责？而且不少打着国际连锁酒店管理旗号的，能实现的很少。

还有，前期价格为什么这么高？他就是把这个钱作为你的分红，又返还给你。羊毛出在羊身上，这个东西价格为6千，我卖你一万，第一年、第二年返款，第三年也许就拿不到收益分红了，你怎么办？

比如说投资回报率很高，4、5年短期回本这些，其实都是非常难的。一般商铺及投资回报类房地产项目的投资都是20年回本，在丽江有些20年都回本不了。

去年底，还出现了有些认购的楼盘无法转手，最终炒房客原价退还给开放商的现象。这也是又一次提醒大家一定要理性投资，谨慎投资。

据悉，丽江目前的酒店公寓式住房，有好几个此前收益在6%左右，现在回报率不足2%。

香江花园尚水居、古云杉、华首上领域、金凯广场、阳光100等小区的单身公寓，40㎡左右的房售价13—18万。但如今的市场上，同类型面积大小的投资性房屋产品基本能卖到35万—45万，单价将近10000元/㎡，这种差异的对比，值得购房者静下心来认真思考。

市场：200—260㎡的庭院需求量最大

读本君

在丽江，什么样的房子更受欢迎？作为首次购房者需要注意哪些问题？

钟占友：公寓式面积在95—128㎡，3室2厅2卫（1卫）1厨1阳台，这种在丽江相当受欢迎。还有一种是面积差不多（120—130㎡），一楼带院子的公寓也相当抢手。然后同等面积，退台式带露台的房型也非常热销。

庭院的话在200—260㎡左右，5室2厅3卫的户型需求量最大，带个30—40㎡的院子最佳。

之前有新闻说全国各地停止别墅的审批，然后当时大家都以为不能建别墅，别墅的价格就上涨了。希望老百姓不要误解，其实这个是为了调控住房供应结构、规范市场而提出的。

相关新闻：

2016年国土部再次强调了“禁墅令”，表示全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

2019年住建部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。

而首次购房者，一定要注意以下5个方面：

1、了解开发商的情况，有没有相应的资质，地块有没有到手，以后能不能办到不动产证。

2、了解土地的性质，重点包含两个方面，一是政府合法国有出让地，还有一种是返还地。尤其是返还地，涉及可否办到证，因为耗时会比较长，一定要看清楚。

3、首次买房，一定要了解自已银行征信情况，能不能贷款，能贷多少。

4、如果是转让，一定要签订认购权转让协议，并且确认房价。如果后期开发商涨价就会容易出现扯皮，所以一定要有双方签定的《认购权转让协议书》，规避后期的风险。

5、买房还是要注意风险，建议多多咨询专业人士，了解市场行情，不要盲目购房。

未来：房价到8000-10000元/㎡，上升空间很少

读本君

那么，未来丽江的房价还会上涨吗？

钟占友：去年的这波涨势让房地产商看到了希望，但是今年其实泡沫已经开始出现了，现实没有那么美好。像丽江的房价到8000-10000元/㎡，上升的空间已经很少了。未来丽江的房价还会有上升的空间，但空间不大，跟原来预期的有不少差距。

还有最重要的一件事情，房产税。如果房产税在丽江实行的那一天，将对房市形成很大的影响。以前是以房养房，等房产税正式施行就养不起了，到时候就会出现很多这种情况。

还是那句话，房子是用来住的，不是用来炒的。

丽江读本众议院

@悠悠我心：文中提到丽江至昆明动车的开通，对丽江房价拉升不大。我觉得这是情理之中。昆明本身就是春城，而且医疗、教育等各方面条件都比丽江好太多，有多少人会憨到放弃昆明跑来丽江买房？相反，倒是会让更多的丽江人跑到昆明买房。

真正会影响丽江房市的，是丽攀高速公路的开通。丽攀高速开通后，到永胜、华坪、攀枝花甚至到成都都方便了。攀枝花本就气候炎热，空气质量没有丽江好，已经有很多人想在丽江买房，只是之前受制于交通；而丽江城毕竟是丽江市经济文化中心，很多永胜、华坪人都想来丽江买房，之前也是因为交通不便，阻碍了他们。丽攀高速公路开通后，交通方便了，去永胜也就二三十分钟，这会一下子促动高速沿线的城市人口来丽江买房。

@剑：古城区常住人口20万左右，刚需在哪里?试问周边的亲戚朋友哪个家庭不是两套房起，是真的供不应求还是供过于求?真正的供需平衡在哪里?市场是否能消化那么大的存储?那么多空出来的房子要做什么呢?不要和大理比，大理主城区有多少人口？大理还是滇西北的交通中转站，丽江是否为交通要道？

@心净：动车高速一通，你1万5的定价，对标成都昆明，既导致流入丽江的人口没有能力接盘，有能力接盘的丽江人口却会大量流出。丽江常住人口多少？房产库存多少？玉龙县城现状如何？若继续不停建设开发，势必造成高空置率！即将出台的房产税和国家及银行的调控会让一部分人先哭起来，卖来卖去，最终大都是本地居民接盘。

对于钟占友的观点，您有什么看法？

对丽江房市，又有怎样的观点？

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