万科业绩解读（万科利润率连续下滑低于15）

　　随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

　　“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

　　万科作为行业内的老大哥，在规模不落后的情况下总体保持着稳健的经营态势。但ROE近两年有所下滑，踩在20%的线上，销售净利润率也连续两年下滑至15%以下，总资产周转率企稳在0.23左右，处在统计房企的中上游水平，体现出一定的管理优势。相对来说，万科的财务更为稳健，整体的权益乘数小于10，即资产负债率小于90%。2020年报显示，万科也踩1条红线，剔除预收款后的资产负债率为71.73%。

ROE连续两年下滑 站在20%线上

　　统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。万科过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，万科的平均ROE从不足20%升至23.4%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

　　截止2020年，万科的平均ROE降低至20%，其在所有统计的100家上市房企中位列第22位，处于上游水平。此外，在规模相当的房企中处于位置中游水平，低于融创、碧桂园，高于恒大、华润、中海。

净利润率同规模里中等 降至15%以下

　　观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

　　值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

　　万科过去几年的净利润率先升后降，截止2020年，净利润率为14.15%，冲上15%后又再次回落，其在所有统计的100家上市房企中位列28位，在规模相当的房企中处于位置处于中游水平，低于聚焦一二线的融创、保利、华润，仅高于聚焦在三四线的碧桂园和恒大。由此看来，尽管喊得最响亮，但万科的管理红利并不明显。

权益比例不高但较为稳定

　　面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

　　在归母利润占比方面，万科近几年的数据比较稳定在70%出头的水平，但这个比例仅列在统计百家房企的68位，位于中下游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

　　在同规模房企中，万科再次位于中庸水平，融创、华润、中海的权益比明显更高，但碧桂园、恒大的权益比要低，且下降的速度更快。

总资产周转率稳定在0.23

　　通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

　　Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

　　平均总资产周转率方面，万科过去几年基本稳定在0.23的水平，体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列31位，高于融创、华润、恒大等。

杠杆率相对稳健

　　权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

　　在平均权益乘数方面，万科为8.72，小于10，即资产负债率小于90%。在所有统计上市房企中，位列40位，高于保利、中海、华润，低于融创、碧桂园、恒大等。这基本是符合我们一贯的认知的。

　　综上，万科的平均ROE位列中上游，体现出了其综合盈利能力较强的一面，这其中，主要是由于万科在各个环节均比较稳定和均衡，没有明显的短板使得万科综合竞争力较强。

附注1：在统计A H上市房企的杜邦分析数据：

附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润／[(期初归属母公司股东的权益 期末归属母公司股东的权益)／2]*100%；

净利润率=净利润／营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润／净利润；

平均总资产周转率=营业收入／[(期初资产总计 期末资产总计)／2]；

平均权益乘数=平均总资产／平均归属于母公司的股东权益。