广州首批集中供地成交（广州第二批集中供地48宗）

9月26日-27日，广州第二轮出让的48宗地块将分批次集中竞拍。和首轮集中供地相比，这一轮供地，不仅规则出现了极大的变化，还集体遇冷。

截至9月24日晚，仅有20多家房企参与报名。据初步统计，19宗地块无企业报名，总起拍价超310亿。而有房企参与报名的29宗地块中，也仅有5宗地块有报价。

热门地块意外遇冷

据了解，比较热门的黄埔区香雪地块、南沙区珠江街地块无人报名，实属意外。这两宗地块均采取“限房价 限地价 竞自持 摇号”以及限50%首次置业。

香雪LGPQ-E1-1地块处于科学城和香雪板块交界处，距科学城核心区不远；周边3公里有保利罗兰国际、东荟城、新福港鼎峰、科城山庄等“网红盘”。

根据广州中原研究发展部的监测，该地块北侧靠近济广高速，其余三侧多为山林和农地。西侧长岭农业公园在建，周围没有商业和住宅项目，视野开阔，私密性好。但周边1公里暂无商业项目，处于相对偏僻的地带，业主购买生活用品不便利。地块300米范围内有元贝桥公交站，距离香雪地铁站2公里，地铁站点周围共享单车稀少，日常需要公交接驳。

这两宗地块都属于全周期限售价，附加条件多，将影响实际获利空间窄。

比如香雪LGPQ-E1-1地块，建成房屋销售价格不得高于38051元/㎡；与距离最近的楼盘时代天韵售价相接近；香雪地块在竞价到最高价时还需要竞自持，如此情况下，房企的可售部分面积减少，相当于额外的成本增加；此外，地块还要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%，这无疑给这块用地的楼房销售增加了一定压力。

2021NJY-8南沙区珠江街一涌西侧地块限制建成房屋销售价格不超过24254元/平方米；首套房家庭或个人总套数比例不低50%，否则取消1年内在广州参拍资格；配建28000方安置房；限房价-限地价-竞自持-摇号。

仅20多家房企参与报名

从报名情况来看，截至9月24日晚，仅有20多家房企参与报名，与第一轮集中拍卖的热闹不可同日而语。

其中，比较受青睐的为番禺区大石街飘峰路西侧地块、黄埔区广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块、增城区新塘镇新塘大道南侧18102218A21094号地块。

黄埔区广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块距离第一次集中供地，最后需通过摇号出让的深振业HBPQ-A-6地块相距仅1公里。该地块采取“限地价 限售价 竞自持 摇号”的方式出让，最高限价为26.4亿，到达最高限价时，楼面价为24546元/㎡；

该楼面价比第一次集中挂地深振业摇号竞得的“HBPQ-A-6（楼面价27274）”地块低10%。要求新房产品售价不得高于46796元/㎡，且要求50%的单位倾斜无房家庭进行销售，出让条件相当苛刻。竞至最高限价后，还需要进入“竞自持”环节；自持部分全部作为租赁住房之用，将增加开发商建设成本。

此外，还有广钢新城最后一块宅地——荔湾区广钢新城AF040234地块、AF040406地块也有2家报名。其为目前荔湾区起拍楼面价第二高的地块，仅次于2019年南岸路冷冻厂地块36060元/㎡（即目前保利天珺项目）。

该地块将采取“限地价 竞配建”的方式出让，最高限价为70.3亿，到达最高限价时，楼面价为31864元/㎡，溢价率为12%。此外，该地块处于广钢公园重点开发区段，限高控制相对严格（≤100米）。

广州中原研究发展部监测，AF040234地块位于公园第二排，考虑一排葛洲坝项目遮挡，预计20楼以上北向单位能看广钢公园景观。AF040234地块生活配套、教育资源相对较佳，但交通便利度相对较低，距离1号线/广佛线西塱站约1200米，广佛线鹤洞站约1200米。

重点城市流拍和撤牌率为何上行？

不仅仅是广州，其他城市第二轮集中供地也普遍遇冷。

近日，重庆第二批集中供地中的9宗地块因故终止出让，剩余33宗地块继续拍卖；南京11幅地块终止出让，其余42幅地块将于9月26日将在网上公开限时竞价，要求“限房价、定品质、竞地价”。

更早点，首批集中供地战火最激烈的杭州，第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中，9幅地块因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节。成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地块，有1宗地块流拍，平均溢价率只有2.1%，15宗地为底价成交，这一结果也和首次供地大相径庭。

据中指院监测，截至2021年9月22日，重点城市第二批集中供地进度过半，成都、苏州、沈阳等十个城市率先完成第二批次地块出让。从近期完成出让的城市来看，重点城市流拍和撤牌率大幅上行，主要原因有三点：

其一，政策调控频繁加码和房企资金持续承压下拿地节奏放缓。“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力，商票和拿地销售比被纳入监管，与此同时二批次地块严格房企购地自有资金来源审查，房企拿地意愿受到抑制；

其二，二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限，特别是竞自持、竞高品质方案地块。客观上来看，下调溢价上限和取消“竞配建”可以降低房企的拿地成本，从而增加房企利润空间。同时，天津等城市的部分地块增加配建或自持保障性租赁住房、人才公寓等要求，成都、苏州等城市增加品质相关要求。房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好有限；

其三，房企对二批次地块的拿地紧迫性下降。前两批次供地的背景有所不同，首批集中供地前重点城市受“两集中”政策影响连续多月未供地，而集中在二季度出让的首批地块可年内入市，对房企业绩形成贡献，房企补货意愿强烈，市场竞争加剧下土地市场热度较高。而对后续两批次地块，房企观望情绪上升，拿地趋于理性。

第二批集中供地城市的地块交易情况

对于后市，中指院预计，后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温，部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点，进入竞价最终环节的概率较高，利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。二批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。对房企而言，第二批集中供地市场明显降温，房企拿地窗口期已开，资金实力雄厚的企业存在较大拿地机会。

南都记者 王艳玲 邱永芬