物业费问题及规定（付璐律师解读物业费收费情况及物业更换流程）

现在的商品房小区都是要收取物业费的，这笔费用是用来给物业产权人或者是委托给物业管理单位对小区内的房屋和环境进行日常的维护，包括一些共同设施设备的日常维护和运行。但实践中很多时候物业的服务业主是不满意的，甚至有些物业的服务也是不到位，那么业主有权利将这种不负责任的物业换掉吗？物业费应该怎么算？在此篇中付璐律师就相关问题来为大家进行解读。

物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。对于这一点付璐律师表示，有些项目是一次性收费，有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。

物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费。另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以付璐律师需要强调的是，签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约，物业管理费必须明码标价。物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

如果出现物业不合理收费，付璐律师表示针对于违规收费或不合理的收费，业主可提出抗辩拒绝交纳。根据相关法律法规规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，法院应予支持。

物业管理公司是服务性的企业，依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，所以物业对于小区的发展也是影响重大。如果业主对物业服务不满意，可以交由小区业主委员会向物业公司提出交涉，协商不成，业主可以向房管部门和物业管理部门投诉，如果大部分业主对物业公司不满，可以通过业主委员会解聘物业公司。但在这里付璐律师需要强调的是，如果业主们想要更换物业公司，还需要调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。

　　原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到。对此付璐律师需要强调，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会需要做好保密工作，防止过渡期出现管理真空。

当业主大会方面已经做出了有关决定，业主委员会方面就需要与新的物业公司接洽交接相关内容，交接中涉及的内容繁多，包括设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。财务交接很重要，在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。对于这一点付璐律师需要强调的是，各项工程交接要注意由专业人员分成电气、暖通、土建等小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

以上就是“物业费收费情况及物业更换流程”的有关解读，合同到期当然是可以更换物业的，具体的更换流程上需要注意。但针对于物业问题，付璐律师表示尽管物业公司跟业主之间的矛盾纠纷也时有发生，业主应该配合缴纳物业费，而物业公司也应该提升服务标准，这样物业公司才能更好的发展。