2023年上海楼市会涨吗（当下一定要擦亮眼睛）

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：你好，过户记录看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。

过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。

二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。

因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

首付比例要细聊一下你的情况。

提问：沪叔好，刚需两房置换三房，孩子在九亭读初中。二手：是卖掉直接在九亭买二手，还是留着再买一个一室户，打新:目前只看了佘山望，联排，很吸引人。但是孩子上学四年要租房请指教佘山望值得入吗？预算700-1000都可以。卖掉现在这一套的话，裸分60，社保147，二手还是打新 很纠结

沪叔：你好，佘山望可以买联排，联排居住起来还是不错，空间大舒适度高，有天有地有花园；但是区位来看一般，比较偏远，缺配套，未来周边也不会有地铁，雅居乐这个品牌一般，其实佘山望没有那么适合投资，未来出手并不占优势，毕竟缺配套，品质也不突出，反而你选择好地段的三房，会更好一点。

提问：沪叔，你好，我们目前积分在53分左右，泗泾房子出售后再补入百来万，总投入自有资金在500万左右，可有什么好的置换区域推荐？嘉定新区、青清、松江三个新区来看，哪个新区发展会更快一些？

沪叔：你好，松江嘉定青浦，这几个区的发展成熟度不一样，规划定位也不一样。松江发展最早最成熟，目前配套完善，未来是科创板块为主；嘉定发展也很成熟，主要以传统汽车行业为主，未来发展需要转型；青浦发展较晚，17号线修建起来让青浦有了大的变化，大虹桥让青浦很热。更多买房选筹详见内部建议。

提问：沪叔，你好，咨询下首付款在300多万，在张江上班，去年拿到上海户口，和对象还没领证，工作一年，是不是只能买二手，御桥，唐镇，康桥哪个更合适些？现在很多二手房是不是都得首付五成，新房是不是基本没机会了

沪叔：你好，50分出头也可以买新房，300万按揭，300万首付，月流水超过3万即可，只是买的非热门新房，本身配套有一些缺陷，排开颐盛御中环（即御桥博翠）这类交不了房的新盘外，可选择不多，唐镇融创这一批地块可以看看，人气应该不如从前，这次地块离地铁口最近，但是融创最近资金外债和信用情况不是很好，交付也可能会有延期，王港的浦发虹湾50分也可以，康桥的仁恒珊瑚世纪最后一批叠拼别墅远超你预算了，买不了

如果买二手就是300w首付对应，450-500w总价的二手，你给到的版块里面商品房，御桥可以买亲水湾1-2房，康桥买到康桥老街小2房，唐镇可以买到保利金色唐城小2房，以上是二手的最优解，在你给到的板块里面。

房地产注定具有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给沪叔留言提问，沪叔精力有限，无法一一解答。

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