上海楼市新盘唐镇(房价8万逆袭张江)

说到唐镇,过去很多上海人会嗤之以鼻,“呵,乡下地方,凭什么卖到6W?

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也许很多人对唐镇保有这样的想法,但实际上2020年的今天,唐镇的建设已经初具规模,又因为旁边张江的房价不断上涨,开始不断受到大家的关注。

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上期板块探秘我也提到了,有很多在张江上班的人买在唐镇,因为这里上班方便而且房价比张江低很多,而且更关键的是,这里目前的生活便利度并不比张江差,甚至我认为还要好上一点点。

所以别说6W的价格在唐镇已经板上钉钉,业内还在预测说,既然张江都10万 了,按唐镇未来房价也要上8万。

那唐镇真有8万的潜力吗?这期板块探秘,唐镇——安排。

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唐镇板块是在2000年由原唐镇与原王港两镇合并而成,西临张江、北接金桥、东南被川沙包围,是浦东新区规划建设的四个新市镇之一,在一开始的定位就是高端国际社区。

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在规划上唐镇的布局也比较泾渭分明,以龙东大道X轴,以华东路为Y轴,我们可以把唐镇分成四个象限。

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第一象限就是原来的王港镇,这里的住宅区以金融家为代表的已经相当成熟;

第二象限是唐镇的工业园区;

第三象限是以绿城以及唐镇三兄弟为代表的高端住宅;

第四象限是金桥进出口加工区。

其中第三象限以2号线唐镇地铁站为核心,是目前唐镇发展最好,也是房价最贵的地方,因为这里到张江只有两站地铁,所以唐镇吸引到了很多张江外溢的高薪人才,所以这里的居住品质也不可能太低。

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从2号线唐镇地铁站走出来,你就能看到一个庞大的公交枢纽,有浦东38路、20路等多条公交线路,它负责起整个板块的交通接驳。

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边上就是阳光天地,涵盖了办公、商业、公寓业态,总体规划达到了26万方,也是板块内第一个超大型综合体。

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而且地铁站周边已经开始商业综合体扎堆的现象,阳光天地旁边就是恒生万鹏,这里虽然开业比较晚,但目前已经形成了稳定的人流量,而且还有宝燕商城O2O线下体验店,海底捞、盒马鲜生等多个商业品牌。

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当然你会发现,我们经常在分析商业配套时候提到盒马,倒不是因为盒马有多高端,而是因为,你要知道盒马的投资逻辑可比我们精明多了。

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目前盒马在整个上海也只有51家线下门店,在一百多个板块之中,唐镇已经率先占据一席。

交通配套方面除了2号线,外环高架和华夏高架组成了整个板块内的交通骨架,自驾也是非常便利的。

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另外龙东大道立交已见雏形,未来这里也许又会是既龙阳立交,张江立交后的又一个重要枢纽。

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商业和交通决定了板块的基本面,显然唐镇的底子显然并不算弱。

再加上整个规划都是建立在一张白纸之上,没有历史遗留问题需要妥协,所以唐镇规划的最大利好就是——兼顾商业发展的同时也能获得更纯粹的居住体验。

比如说,在之前御桥那期里被人诟病的高压线,唐镇也有——

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但我们看到的是这里的高压线被巧妙地隐藏在树木之后。

在唐镇的规划蓝图上,高压线、高架桥和住宅区之间的区域全部规划成绿地和公共设施,成为保证居住品质的一道屏障。

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这也许是一种巧合,又或者是城市规划的聪明之处。

而且唐镇对公共绿地的规划也是不遗余力,沿途都是随处可见的绿色,市政道路的绿化更是密集到令人发指,还有已经建造好的绿地文化公园,特别适合周末一家人出游散心。

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单看这样的街景,真的有种在国际社区生活的感觉。

而且在教育配套方面,唐镇也不是没有拿得出手的学校,板块内最有牌面的要数福山唐城外国语小学了——

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它是福山教育集团下属的公办小学,目前在唐镇就有两个校区,完全能满足对口小区小孩的上学问题。

和今年张江房价上涨的理由一样,民办摇号的不确定性让更多人家长没有安全感,转而更愿意选择对口的公办学校,所以在唐镇对口福外的这批小区,目前的价格都居高不下。

绿城玉兰花园一期的房价从2019年初的5W9到如今的7W4,单价涨了1.5W之多——

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二期臻园的价格则比去年有所回落,但也稳定在了8万上下——

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前几年名声大噪的唐镇三兄弟在流入二手市场后,房价也超过了7万,比之前的新房开盘价格也普遍涨了1万左右——

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而白金翰宫和圣玛丽诺这几个别墅,虽然价格目前只有7W左右,但因为面积较大总价也来到了2000万上下。

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在一众学区房中,目前也只有毕加索小镇的价格还比较亲民,但5.5W的价格也比去年涨了5千块左右——

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所以单看这里的二手学区房市场,唐镇单价8万就已经不是一个未来的预言了,而是当下正在发生的现实。

再加上2020年7月份唐镇核心区的位置又推出了一幅重磅的纯宅地,它的建面达到了11万方,并且楼板价起拍价来到了3.7万/平。

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这块地南北两侧是大名城紫金9号,东南为浦发罗兰和仁恒东郊花园,最终被华侨城获得。

楼板价为44238元/平,如果再去掉15%的保障房,算上税费和公共服务设施土地成本价还会更高。

所以在不远的未来,这批住宅的价格超过8W也不是不可能的事。

当然,唐镇也并不是所有的住宅都很贵,抛开学区的溢价,唐镇的房价还是比较有性价比的。

首先是在第三象限高科东路以南的位置,集中了一批3~5W单价的小区,这批小区虽然并不对口福外,但在建筑品质上也并不比绿城和唐镇三兄弟差——

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而且因为靠近唐镇政府,这里的城市界面反而更加成熟,沿街商铺比较集中,生活也比较便利。

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如果我们把视线集中在第一象限,也就是王港镇的地盘,你会发现这里除了没有知名的学校,距离二号线比较远之外,要论居住品质一点都不比第三象限弱。

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不得不提的是金融家这个小区,建筑层数不高,容积率只有1.2,红砖的外立面营造出一种比较讨喜的英伦古典风格。

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而且在航拍视角下,你会发现这里的社区绿化做得也相当不错。

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这样的小区品质,目前二手均价只有4W多,和唐镇其他的楼盘相比还是很有性价比的。

总得来说唐镇的房产市场拥有不同的价格,面向不同的客群,不管是为了通勤方便,还是为了孩子的教育,或者说单纯的预算不多,都能很好地包容进来,这也正是如今唐镇备受关注最重要的原因。

当然,真正让大家期待的是,目前唐镇有相当多的空地还没有开发,其中最受大家关注的就是融创在唐镇的巨型项目了。

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这副巨无霸地块以创新路地铁站为核心,共计 15 幅住宅用地,5 幅教育用地,包括 2 所幼儿园,1 所小学,1 所初中;

3 幅公共配套用地,包括 1 座菜市场,1 所社区卫生中心,1 所养老院;1 幅商办、住宅混合用地;

住宅全部限高50m,大概17层及以下,算下来总共大约有7000套左右的住宅。

容积率不高、配套齐全、地铁便利,这个组团一旦完成开发,毫无疑问唐镇将会拥有第二个城市核心.

当然,说了这么多唐镇的优点,也轮到说缺点了。

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成也学区、败也学区,唐镇房价的溢价点在福外,但唐镇的这个校区虽然挂名福外,但师资力量基本都是新招进来的,毕业生也没有特别多,所以真正的教学实力还没有得到时间的验证。

而且培德校区未来会成为一所新建中学,这所中学是不是名校,教学质量和氛围如何都是一连串的问号。

一旦升学率表现一般,学区的溢价就会变成泡沫,这其实是买学区房最大的风险之一。

其次在公共轨交方面,只有一条2号线显然无法撑起整个唐镇的发展,因为没法覆盖到板块内所有的居住区。

比如第一象限的王港,小区品质不错,生活也比较便利,但就是因为距离二号线比较远,所以只能通过低价来吸引人来入住。

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虽然地铁一响黄金万两的说法已经过时了,但我认为上海发展潜力比较大的板块至少也要有两条地铁的覆盖。

最后一个缺点也是大家吐槽最多的——规划落地的速度。

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从航拍中我们就能看出,在发展潜力很大的第三象限依然有很多等待开发的土地,哪怕这里的房价能卖到8万,走两步依然能感受到城乡结合部的气息。

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而且前面提到的融创唐镇项目一次又一次跳票,整个项目目前除了售楼处早早建好之外,没有任何要动工的迹象,到目前也没有任何关于项目进度的消息。

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虽然唐镇目前发展的不算差,未来的上限我认为也很高,但时间是一个很公平的东西,在有限的时间内如果人们等不到实际的建设,自然会流向其他更成熟的板块,而对于被抛弃的那个板块来说,它就等于错过了时机。

不可否认,目前的唐镇很美、也给了我们不少惊喜,但是在名为魔都的上海,昙花一现的美丽板块太多太多了。

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最后在我们结束拍摄,回到唐镇地铁站的时候,正好赶上了人们返程的高峰期,学生、白领、年轻的父母,这些选择住在唐镇的人看起来就充满朝气。

也许目前的唐镇还能满足他们对美好生活的向往,但当他们羽翼丰满,一定也会开始憧憬上海更成熟的地方。

所以希望在未来,唐镇能真正成为让他们舍不得离开的地方,也希望下一次再来唐镇的时候,这里能给我们再多一点惊喜。

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好了以上就是本期板块探秘的全部内容了,如果你觉得还不错的话不妨转发点赞或者点个再看,最后一不要忘记订阅我们的账号。

还是那句话——

回归房产本质,好好享受生活。

我们下期再见。

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