买房子选楼栋一定要买最前排（买房原则）

01

在生活中，每个人都有自己的职业，身份定位，也有适合自己的圈子，

其实房子跟人是一样一样的，

往大了说，

板块就是一个社交圈，房子就是独立的人，

特定的板块，适合买特定的房子，

往小了说，

一个小区就是一个社交圈，不同户型就是独立的人

特定的小区，适合买特定的户型，

所以买房有一个非常重要的原则：板块定位，楼盘定位，户型定位一定要统一。

通俗点就是：

在高端板块买改善楼盘的主力大户型，

在刚需板块买刚需楼盘的主力小户型。

为什么会这样呢？

因为不同的板块，吸引到的客群是分层的，

高端板块吸引高净值人群，他们对产品要求更高，户型要求更大，更重视品质和居住舒适度。

而刚需板块的客群对价格比较敏感，更注重居住的实用性，所以紧凑户型更畅销。

02

之所以我们要选择板块，楼盘，户型定位一致，

我认为它主要影响了两个方面：

1：自住体验

人是一切社会关系的总和，邻里关系是生活中非常重要的一环，

如果一个小区，小户型和大户型面积差异过大，那对应的，业主的经济收入，家庭结构，思想观念等差异就会比较大，

在小区日常运营，维护，以及服务中，更容易发生一些观点的碰撞和摩擦，

我并不是说谁一定好谁一定对，世界上的很多观点都没有对错之分，

只是单纯的觉得，同样收入，同样家庭结构的人群住在一起，沟通上相对更方便，做事情更高效，利于提升生活幸福度。

另外，除了小区，人的日常生活半径还包括小区周边的1.5公里范围内，

我们需要买菜，理发，美容，健身，上学，就医等一切社会活动，

所以，生活半径内一切的事物，都属于我们的居住圈，消费圈。

一个刚需板块的高端楼盘的业主，可能会不满意周边商业能级，学校质量，甚至是治安环境等，

而一个高端板块的刚需楼盘业主，则可能会认为周边消费层级较高，生活成本较大等，

圈子不同，不必强融，找到合适的位置，生活舒适才是最重要的。

2：流通性

上面说了，不同的板块，吸引的客群不同，

符合板块定位的楼盘，户型，潜在客群更多，相应的流通性更强，

如果买到定位错配的楼盘和户型，则流通性降低，甚至后期需要降价来获得市场认可。

比如龙泉的保利逸都和府，该楼盘位于大面，

大面是个典型的刚需板块，潜在客群大部分为价格敏感型，预算不高，

然而，保利逸都和府项目有96套叠拼，总价段在450-550万之间，所以销量较差，

在新房阶段就不受市场欢迎，将来在二手房市场，流通性势必也比较差。

再比如，双流的融创长滩壹号，容积率低于1，绿化不错，品质也好，

然而，他位于航空港，片区为刚需属性，他作为别墅项目，潜在客群较少，加上小区的会所流产，

如今二手房单价在2万出头，近几年涨幅远远低于成都大盘涨幅。

再比如，天府新区的戛纳湾滨江，这个小区在华阳，周边老小区较多，属于偏刚改的小区，

从目前二手房挂牌来看，套三户型的单价明显比套四要贵1-2千。

那么是不是刚需楼盘一定是买小面积最好呢？

也不是，

目前房票珍贵，大家买房都想一步到位，因此紧凑型的三房大概率比两房流通性高一些，

比如在青羊的中坝片区，比较热门的楼盘比如光华逸家，荣盛花语城等，套三的单价普遍比套二贵1-2千。

再比如，成华区的中环TOD十里风和，地段不错，但是他50多平套一的洋房，今后无论从增值还是流通性来看，大概率都比较差（纯个人推断）。

目前市面上这种板块定位与楼盘定位差异较大的楼盘挺多的，为了不招麻烦，我就不一一点名了。

03

那么，在我们买房时，怎么判断这个板块是刚需板块还是高端板块呢？

判断方法有很多，比如地势地貌，生态环境，学校资源，商业形态等等，

其中有一个非常重要的核心判断方法，就是看版块内其他楼盘的定位。

如果片区内大部分楼盘都是改善型为主，那么这个板块的居住圈层是比较纯粹的，

所以应该买改善型楼盘，偏大的主力户型。

反之亦然。

那么如果，片区处于开发起步阶段，周边楼盘较少，

那我们怎么预判这个板块将来是高端板块还是刚需板块呢？

有几个方面可以判断：

1：政府对于该板块的定位

从控规图可以看出，板块将来的各项土地性质，工业用地多少，商业用地，住宅用地，绿化用地等等，

如果绿化用地多，搭配着部分住宅和商业用地，那显然宜居性是比较好的，有着做高端板块的基础。

2：看已拍土地的指标

土拍时，土地容积率多少都有相关规定，如果板块内都是低密地块，那相应的产品上也是以改善为主，

改善盘扎堆，就容易抬高整个板块的价值。

3：看产业能级

如果板块周边有高精尖产业，能够聚集大量高收入人群，那么板块就有做高端的客群，高端属性确定性更强。

反之亦然，

总之，关键点就在于这三个：

产业能级，生态资源，地块开发要求。

至于学校，商业等其他配套，则是后话了，这些配套会根据楼盘打造甚至销量等随时变动。

04

最后，想必大家都有疑问，

既然板块定位，楼盘定位，户型定位要一致，那么为什么市面上会出现错配的楼盘呢？

我个人认为原因有两个：

1：每个开发商内部的人事关系都非常复杂，

统筹前策这块的人，不一定能干好这块工作，所以在前期调研，做产品定位时，出现了与市场偏差的情况。

2：在政府限价背景下，

开发商的利润被严重压缩，为了利润做偏改善的户型，期望后期通过营销等一系列手段，让购房者买单。

但其实，一个楼盘能不能热销，前期的产品定位，户型打造占了决定性作用，

后期的一系列推广都只是锦上添花而已。

最后总结一下，

做事情，穿衣服都可以标新立异，特立独行，

但是买房，如果想要居住更舒适幸福，想要以后流通性更好，就最好遵循板块定位，楼盘定位，户型定位一致的原则，

我把这取名为“三位一统”

哈哈哈我太有才了，

Over！

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