业主与物业纠纷的规定（小区业主和物业不得不说的法律话题）

书接前文，上回书说到业主不满意物业服务，不愿意交纳物业费的抗辩误区，今天咱们就来说说法律赋予业主的权利与维权之路。

业主知情权

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物业公司每月服务成本是多少？收取的物业费都用在何处？小区公共部分每年收益多少？提取的公共维修基金是否用于小区公共设施维修？这些关乎小区业主切身利益的信息，业主有权知晓，物业公司应当定期公布。

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将业主共有部分的经营和收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”

业主知情权是业主基于业主身份所享有的了解建筑区域内涉及业主共有权及共同管理权相关事项的权利，业主知情权的主要行使方式是要求物业公司公布相关材料。这项权利单个业主即可行使，不必借助于业主大会或业主委员会。

法官提示

如果物业公司未能定期公布相关信息，或者业主要求查阅资料遭到拒绝，业主可以提起业主知情权诉讼，请求物业公司公布或提供查阅，但公布或查阅范围以前述法律规定为限。

追偿权

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上篇文章中我们提到小刘家屋顶渗水、墙皮脱落；小王家墙面长毛、霉味刺鼻；小赵家封闭不好，透风严重的案例，他们都多次报修，但物业公司一拖再拖，让人忍无可忍。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

面对物业公司的不作为，业主们不必懊恼，可以自行寻找专业人员维修，所发生的费用再与物业公司协商冲抵物业费；协商不成的，业主不要以此拒交物业费，而应当起诉物业公司赔偿维修费用。

法官提示

业主们应当保存好物业公司不作为致其财产受损的相关证据，然后委托正规的维修单位，签订书面合同，留存维修发票，以此为据向物业公司索赔。

撤销权

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某物业公司由开发商选聘并签订了前期物业合同，合同到期前，小区业主委员会在公示栏内张贴了续签物业合同的意见征集公告。因公告期内提出异议的业主未达半数，公告期满后业主委员会便与原物业公司续签了合同。业主委员会续签合同的决定是否符合法定程序，新的物业合同是否有效，业主应当如何维权？

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

业主委员会选（解）聘物业公司、与物业公司协商确定物业费涨落以及筹集维修资金等事项均需业主大会按法定比例表决决定。案例中业主委员会未经业主大会表决，仅以公告后没有过半数业主提异议即推定过半数业主同意与原物业公司续签合同的说法缺乏法律依据。业主委员会续签合同的决定程序违法，剥夺了广大业主对小区事务的决定权，业主有权起诉撤销业主委员会的决定，续签的物业合同自始无效。

法官提示

撤销权的行使有严格的法定期限，超过期限行使，不能得到支持。

《中华人民共和国民法典》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”

公共收益分配权

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近年来，几乎每个小区的甬道旁、电梯间都悬挂着广告牌或电子广告屏，广告收益应该归谁？随着私家车的增多，不少小区绿地被改建成停车场，停车费应该归谁？小区规划的物业用房被物业公司分割出租一半，租金又该归谁？

《中华人民共和国民法典》二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

大家也许已经注意到，我们在购买房屋时是按照建筑面积而非使用面积支付的购房款，所谓的建筑面积除包括我们的室内使用面积和墙体结构所占面积外，还包括小区绿地、广场、停车场、电梯间等公共部分的分摊面积。这些公共部分归小区业主共同共有，它们所产生的收益自然也归业主共同所有。

法官提示

通过行使知情权，业主能够获知物业公司每年广告收入、停车费收入、物业用房租金收入是多少，扣除物业公司的投入与运营成本，盈余部分应当交付给业主大会，由全体业主决定如何支配。物业公司收取公共收益据为已有的，业主委员会有权起诉物业公司予以退还。

损害赔偿权

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夏日的一场暴雨过后，小区地下停车场因排水不畅，积水过深，致多辆汽车被淹；小区建筑物外墙皮脱落，致停放在楼下停车位上的车辆被砸；物业工作人员清扫楼梯时酒水过多，地面湿滑致老人摔伤；小区楼道未摆放消防栓或消防水袋未与水管接通，致火灾处理不及时扩大了损失。以上情况发生时，物业公司应否担责？

《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。” 《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

物业公司是小区建筑和公共设备设施的管理人，其未尽到及时维修养护义务，使业主人身或财产因小区公共设施致损或损失扩大的，受损失业主可向物业公司索赔。业主索赔时，可视具体情况选择违约之诉或侵权之诉。

法官提示

对于小区业主饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害其他业主合法权益的行为，业主大会或业主委员会有权根据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条之规定，要求侵害方承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失的责任。

成立业主委员会

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当小区业主群体利益受到侵害时，个别业主起诉维权常常因主体不适格而被驳回。业主们需要抱团取暖，成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，经业主大会授权，有权代表全体业主维权，是适格的诉讼主体。

开发商选聘物业公司并与之签订的前期物业服务合同的履行期限往往约定至小区成立业主委员会并与新物业公司签订合同时止。业主们如对开发商选聘的物业公司服务和价格不满意，应当尽早选举成立业主委员会，由业主委员会解聘旧物业、选聘新物业，实现业主的合法权益。

《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

法官提示

业主委员会能使得弱势的业主个体和强势的物业公司有一个平等对话的机会，能够代表全体业主行使权利，还能监督、审核物业公司各项经费的收入与支出，监督和协助物业公司履行物业服务合同。广大业主应当规范成立业主委员会，使其发挥应有作用。

来源：大连市中级人民法院

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