广州琶洲保利天悦价格走势（琶洲篇二）

这是拿铁房产观的第130篇原创

上一篇我们讲了琶洲的买房逻辑，这篇我们要说一下具体怎么买的问题。

由于琶洲太重要了，所以要分两篇来说，这篇讲总价1000万以上能买的小区，下篇讲一下适合刚需的小区。

一千万以上能买的小区主要就是这些了：珠江帝景、紫龙府、保利天悦、雅郡花园，还有一个大热的赤沙TOD。

海珠天珺已经说了很多了，这里就不再赘述了。

先说一下琶洲的行情和逻辑。

琶洲表现最好的就是赤岗和万胜围了，西边以珠江帝景为代表，东边以保利天悦为代表。

琶洲在前几年都是没有新房供应的，跟同样没有新房供应的珠江新城比，为什么还要弱一点呢，从这轮涨幅来看，其实跟珠城比还是要差一些。

为什么会这样呢？

一是琶洲毕竟还没有成型，高收入人群还没有来上班，写字楼还没填满，他们不来谁去接你的盘，光靠其他地方的人去炒肯定是不行的。

二是海珠本土的富人以前都住滨江东沿线，后来又被海珠西的一堆望江豪宅稀释了购买力。

而赤岗到琶洲一带本身没有豪宅供应，聚集效应不明显，都是些散盘，这里一个，那里一个，即便是现在的赤沙TOD，和其他几个豪宅盘都是割裂的。

二手豪宅接受度暂时还不高，不像珠城的二手豪宅认可度比较高。

三是琶洲整体的商业氛围还是比较差的，都没有拿得出手的大型商场，保利广场的规模和档次都不够，你晚上在琶洲走一圈，有种在科学城核心区的感觉，荒无人烟。

四是从赤岗到万胜围片区，学位在海珠都不算好的，只能算中等了。

如果单纯比拼豪宅的投资属性的话，珠城的认可度更高，更容易上涨，赤岗到滨江东，再到滨江西，再到海珠西南，虽然也会涨，但是涨幅还是差得挺远的。

首先你看珠江帝景，2019年大概是6-7万，中海花城湾是8-9万，现在珠江帝景大概也就是9-11万，而中海花城湾已经16-18万了，快二十年过去了，克莱还有一些顶层复式在卖一手。

同样对面的紫龙府，虽然楼龄新，产品比珠江帝景要好，但似乎涨得也很一般，要知道紫龙府的一手卖了很久，而且当时卖得还挺贵的，很明显，紫龙府和滨江东一样，跑输了。

究其原因，主要是，在海珠买豪宅，一定要有一些优势和稀缺性，比如要么望江，要么你的产品不错。

合生系在海珠的产品都高度雷同，像珠江帝景、逸景翠园、罗马家园，他们刚需产品反而更好卖，不望江的大平层并没有优势，其次，这种豪宅产品，跟现在的主流产品还是有些差异的，新一代码农们不一定看得上。

不过，珠江帝景的位置还是无法取代的，未来附近的三馆，紫龙府后面的商业等也会提升整体的商业氛围。

而保利天悦涨得那么好，几乎包含了所有的优点，珠江帝景有的，它有，珠江帝景没有的，它也有，未来二十年，保利天悦在琶洲依然是王者的存在。

甚至有一种感觉，保利天悦在下一轮周期里，应该会跑赢珠城中区的一些盘。

当总价逐渐拔高时，你才知道保利天悦的稀缺度是如此的好，有钱就买吧。

它有大的花园，现在除了地铁上盖板能给你大花园，哪里还会卖那么大块宅地给你，关键还是在江边的大花园小区。

从产品上来看，户型分布都不错，最小的是143的南向三房，其他是197-760的大平层。

保利天悦向来都是非常贵的，2018年，保利天悦10万的时候，海珠西的一众豪宅，当时就要7万左右（哪些盘我就不点名了，下次有机会专门写一篇），现在顶多也是8-10万。

而现在保利天悦想买还不一定能买到，除了二楼的放盘价15万，其他都是18万了。

保利天悦是琶洲的风向标，这里就不用强调它的位置多好了，什么金融城正对面，车陂南隧道等。

如果你问是买保利天悦，还是赤沙TOD，显然就是外行了，根本不是一个量级，赤沙再好也不可能超过保利天悦。

赤沙TOD，主要还是125/140的户型占主流，最大也就310方，也就一百多户，从户型结构来看，开发商还是偏向保守。

赤沙目前吹风价是13-14万，这个价格性价比就一般了，如果是10万，那估计就是给某些人送钱了。

越秀做140以下的刚改型产品以及90方以下的刚需产品非常厉害，但越秀做的豪宅产品就有点不尽如人意了，也许是地段太好，不想花钱去设计。

整个赤沙TOD的总价介于1500-4500万之间，占主流的还是2000万左右的总价。

目前2000万级的入门产品在琶洲来说，是非常有竞争力的，往上买不起保利天悦，往下又看不上雅郡。

这个入门级又不能做得太高，前面说了，购买力还没有来，现在买赤沙的投机的比自住的多，那这种需求堆出来的市场不能体现出真实的价格来。

琶洲的购买逻辑主要是没有耐打的产品供应，如今赤沙一下子供应1600多户，消化的快慢其实也变相体现了广州这轮入门级豪宅的水分到底如何。

同时，赤沙在今年有一种风向标的意义，它能好卖，广州的楼市也就妥了，它都不好卖了，那广州还得继续放松。

但无论如何，这个盘还是近几年来，非常值得买的一个一手盘。

如果买不起赤沙，还有雅郡也是不错的选择。

以前保利天悦没有进入二手市场时，雅郡才是琶洲的风向标，雅郡有五个组团，江山国际主要是大面积为主，会展世界城（水蓝郡）的表现也很不错，也基本翻番了。

成交最多的还是雅郡，不过是有指导价的，有小户型，上车门槛低，最好的是二三期135-141的南北对流四房，东北向可以望江，价格也要十万了，不过一到三期有个缺点就是人车不分流。

水蓝郡里面的产品参差不齐，中间部分塔楼大面积户型一般，其他板楼还可以。

那雅郡还能不能买呢，当然可以的，位置这么好，跑赢海珠也是没问题的，只是要注意分辩一下它的一些不讨好的户型。

琶洲的主流豪宅小区也就是这几个了，整体来看，如果你的总价在2000万以内，赤沙TOD挺合适的，当然啦，也要看赤沙开盘价如何。

如果你的总价达到3000以上，甚至更高，我认为还是首选保利天悦，或者珠江新城更稳妥。

琶洲的未来是不错的，但从开发商做的产品来看，除了一线望江之外（上面说了海珠超豪宅产品一定要望江），其他地段都不太敢做大面积或者总价超过4000万以上的产品，天花板不够珠城高，受众还是偏弱，当然，保利天悦除外。

以上这些小区都可以买，只是分析一下趋势和逻辑，豪宅门槛不低，可选择不多，丰俭由人吧。

下一篇我们要讲一下适合琶洲刚需上车的小区了。

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