无力偿还巨额债务（负债近百亿无力偿还）

作者：时代财经 黄银桥 编辑：张常旺

图片来源：视觉中国

停牌超过两年的五洲国际，最后还是没能逃脱被港交所强迫退市的命运，七年上市生涯画下句点。

12月7日晚间，五洲国际公告宣布，于11月25日收到上市覆核委员会通知，经进行聆讯及考虑所有事实及证据以及公司及上市科出示的所有提交文件后，决定维持除牌决定。五洲国际将自2020年12月8日上午九时起被取消上市地位。

上市覆核委员会就要求五洲国际退市给出了四个理由：第一，不论是在2020年3月2日前或于上市覆核委员会进行聆讯当日前，五洲国际均未达成所有复牌指引，亦无恢复买卖；第二，五洲国际重组及据此拟进行的相关交易仍存在众多不确定因素；第三，五洲国际寻求延长的时限漫长，因而并非指引函件HKEX-GL95-18规定的短暂延长；第四，建议认购事项完成后，五洲国际现有公众股东的股权受到重大摊薄，显示五洲国际对公众股东而言仅剩余少许价值或实质价值。

对于这个决定，五洲国际颇感无奈。“公司董事会对上市覆核委员会的决定感到失望。”五洲国际解释，公司为推进重组及达成复牌指引付出了巨大努力，董事会认为已履行2020年9月3日的季度更新公告所载的所有复牌指引。

“我已经没管公司业务很久了，不清楚情况。”12月9日，已辞任五洲国际董事长的舒策城拒绝回应退市一事，其向时代财经表示，现在有专门的团队在负责公司业务。随后，时代财经尝试致电五洲国际投资者关系部，但电话一直未能接通。

2013年6月13日，顶着“江苏省首家商业地产在港上市企业”的光环，五洲国际敲响了港交所的上市钟声，并借助资本的力量实现了规模的迅速壮大，足迹遍及全国60个城市，开发、运营管理项目一度多达80个。

只可惜，辉煌没能延续，曾经有多风光，现在就有多落魄。2018年开始，五洲国际开始一发不可收拾地堕入债务深渊，股价断崖式下跌、债务违约、官司不断、亏损卖项目、舒氏兄弟隐退……如今的五洲国际负面消息不断，已经成为行业中的一个落魄者。

辉煌：木匠变亿万富翁

2004年，做过木匠、卖过玩具，起家于温州、闯荡过上海滩的舒策城最终落脚无锡，创办了五洲国际，并筹划了首个大型地产项目——无锡五洲国际工业博览城，自此踏入房地产。

与众多初涉房地产的开发商不一样，舒策城一开始瞄准的就是商业地产，而不是传统住宅。五洲国际旗下一共有两大类商业地产项目，一类是以“五洲国际”命名的商贸物流产业园，另一类是以“五洲国际”和“哥伦布”为品牌的城市综合体。

当年，商业地产还是港资开发商的天下，内地开发商大多还是门外汉，但舒策城似乎很快就摸清了门道。公司发展历程显示，早在2006年，五洲国际就成立了专门的商业管理公司，并独创了“二三五”运营理论，即开发建设占工作量的20%、30%是招商、50%是经营。

对于这一理论，舒策城颇为自豪。“真正来说，五洲国际是商业地产运营商。自公司成立以来我们就跟别人不一样，很多企业在这一行没做好，他们都很重开发，不重管理，后来我就定了一个‘二三五’理论 。”舒策城表示。

借无锡五洲国际工业博览城打响头炮之后，五洲国际进入了快速增长期。当年的招股书显示，2010年至2012年间，五洲国际收入、毛利及净利润的复合年增长率分别达到60.4%、75.5%及56.7%。截至2013年2月28日，五洲国际共持有11个专业批发市场及14个城市综合体项目，规划总建筑面积约为730万平方米。

根据第一太平戴维斯按已竣工、发展中及持作未来发展项目的合计数据分析，截至2012年12月31日，以总建筑面积计算，五洲国际为中国前三大专业市场发展商及运营商；以项目总数计算，五洲国际为长三角地区前三大城市综合体发展及运营商之一。

多年积淀之后，五洲国际开始接轨资本市场。2013年6月13日，带着旗下25个商业项目，五洲国际成功登陆港交所，成为江苏省首家商业地产在港上市企业，一时风光无两。

据时代财经了解，五洲国际上市一共发行股票11.41亿股，按上市首日1.26港元/股的收盘价计算，市值达14.38亿港元，创始人舒策城也从曾经的木匠学徒摇身变成了亿万富翁。

上市为五洲国际的进一步扩张提供了基础。2013年，五洲国际先后在南通、保山、温州、盐城、龙口、牡丹江、长春、洛阳、吉林等城市获取10幅土地，并与红星美凯龙建立战略合作。上市首年，五洲国际合同销售金额达到51.84亿元，同比增长了87.8%，持有项目从上市前的25个增加至33个。

2014年，五洲国际旗下有21个项目开盘/开业，并全面开放合作，6月份与普洛斯中国订立合作框架协议，发展物流仓储业务；9月份获得平安不动产和PAG策略性投资，此外，亦与杭州易斯通及青岛海尔产业发展有限公司形成战略合作。年内销售金额继续增长27.5%至66.12亿元，持有项目增至36个。

彼时的舒策城自信且乐观。“我对事物都抱有阳光、乐观的态度，心里也有全面、谨慎的分析，把风险守住，才不会倒下。”舒策城称，做企业家要先乐观、后悲观才对。

乐观的他为五洲国际制定了一个宏大的目标，就是要成为领先的综合商贸物流平台开发和运营商，为中国中小企业商户提供有效的一站式综合服务。

没落：股价暴跌、欠债不还

张爱玲曾经说过，生命是一袭华丽的袍子，里面爬满了蚤子。上市之初，五洲国际春风得意，一路攻城略地，四方拉拢寻求强强联合。只是，风光背后的五洲国际内部已经出现了危机。

2013-2014年，五洲国际销售额虽在保持增长，但盈利能力却直线下降，持有人应占利润及全面收益总额从2013年的10.2亿元大幅下跌75.2%至2014年的2.53亿元。

2015年，五洲国际销售额也开始出现负增长，同比减少8.98%。2015-2019年销售金额分别为60.18亿元、40.68亿元、44.42亿元、27.78亿元、7.61亿元。2020年上半年为4.13亿元。

也就是从2015年开始，五洲国际盈利能力基本丧失。2015年直接亏损4.82亿元，2016年因为出售了哈尔滨一幅土地实现了1.01亿元的盈利，但此后再无法摆脱亏损状态。2017-2019年，该公司亏损金额分别为5.18亿元、42.16亿元、27.66亿元。2020年上半年亏损6.41亿元。

激进扩张的后遗症逐渐显现。2013年，五洲国际的负债比率仅59.8%，至2020年上半年上升到131.2%。2013年计息银行及其他借贷及优先票据总额共37.93亿元，到2020年上半年计息银行及其他借贷、优先及可换股票据及公司债券总额共91亿元，但手上现金只剩5.14亿元，其中2.65亿元还是受限制现金。

为缓解发展危机，五洲国际也尝试过自救。2016年五洲国际在出售土地的同时大量裁员，年内项目减少至37个，员工减少了1184名。2017年通过收购绍兴嵊州檀山府首次发力纯住宅业务，希望借助住宅项目的高周转改善现金流。

但这些“小动作”显然无法拯救五洲国际于水深火热当中。2018年，五洲国际的危机全面爆发。

首先遭殃的是股民。2018年5月25日，五洲国际开市后股价遭遇断崖式下跌，跌幅高达84.89%，收报0.068港元/股，市值从20多亿港元暴跌至3.39亿港元。次日，信报文章直接指出五洲国际股价大跌是被强制平仓，同时因短期借贷及融资成本大幅增加而可能陷入财困，并无法支付2018年的利息开支。

五洲国际在2018年6月14日的公告中承认了信报文章所指的消息并复牌，复牌后，五洲国际股价继续下滑，至2018年8月31日最后一个交易日，股价跌至0.04港元/股，市值为2亿港元。如今被迫退市，五洲国际也将永远定格在这个股价上。

由于遭遇强制平仓，五洲国际股东持股比例出现变化，目前由舒策城和舒策丸控制的盛凯持股21.23%、融创中国董事长孙宏斌弟弟孙宏兵持股20.37%，按2018年5月24日股价暴跌前的收盘价0.46港元/股计算，对应市值为4.87亿元、4.68亿港元。

股价暴跌至0.04港元/股之后，该等股东持股对应市值分别为4246万港元、4074万港元，从亿级暴跌至千万级/百万级，浮亏超过10倍。

紧接着遭殃的是债主。2018年7月4日，五洲国际第一次公开披露债务违约情况，五项关于债务的民事诉讼掀开了五洲国际债务违约的序幕，此后，银行、信托公司、资产管理公司、自然人、施工单位等各方债主纷至沓来。

2020年半年报显示，五洲国际有约26亿元计息银行及其他借贷须于一年内偿还，约4.63亿元须于二至五年内偿还，优先票据及约33亿公司债券须于一年内偿还。这对于现时处于亏损且不受限制现金只有2.49亿元的五洲国际来说，已是不可能完成的任务。

无力偿债的五洲国际自2019开始出售资产，但由于旗下项目均位于无锡、盐城、淮安、南通、江阴、宜兴、大理、保山、襄阳等三四线城市，而且都是资金沉淀大、回报周期长的商业项目，基本没人愿意接盘，能接盘的都是愿意以资抵债的债主。

截至发稿日，五洲国际累计出售过九笔地产资产，除了盱眙五洲国际的出售以失败告终，剩下的有两笔录得收益，其余全部亏损。

曾经的掌舵者也选择退隐。2019年6月19日，五洲国际创始人舒策城以个人健康为由，辞任了五洲国际董事会主席及执行董事等所有职务。一年后弟弟舒策丸也宣布隐退，留下一批职业经理人负责处理各种债务、诉讼、重组问题。

由于债务问题迟迟未能解决，五洲国际一直处于停牌状态，今年3月13日，港交所已经发函表示由于五洲国际无法于2020年3月2日前履行复牌指引，决定取消其上市地位。

此后，由于五洲国际提交了覆核申请，希望保住上市地位。但12月7日公布的覆核结果显示，五洲国际的申请以失败告终，被迫退市。舒策城意欲打造的商贸物流旗舰变成一地鸡毛，一众股东在浮亏10倍之后亦失去了翻盘的机会。