物业工程部人员数量配置（物业服务机构初建之工程部人员结构方案）

工程部人员结构方案

一、 岗位结构

工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用 “岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。

因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。

考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：

1、 在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。

2、 以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 [电气班]，其余岗位合并为 [综合班]。

3、 在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。

4、 每个班各设一名领班。

5、 工程部组织结构图

二、 人员编制

按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：

工程部编制共11人 主管1人 电气班5人 1、 责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。

2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人 、综合班5人

1、 责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修。

2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1人 。

三、 班次安排

按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：

1、 电气班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日

○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休

○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班

○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班

○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班

○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休

说明：

1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。

2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

2、 综合班排班表

星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日

○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班

○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班

○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班

○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休

○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休

说明：

1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。

2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00

四、 工作时间及休息

按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。每周可有一天休息， 国家法定节假日休息按公司统一规定。

五、 人力成本(工资)预算

1、 本地同类工资水平参考

级 别 月工资水平 备 注

试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月

中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红

领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红

2、 建议工资标准

级 别 月工资水平 备 注

试用期及初级工 450元 试用期3个月

中级技工 600元 不含福利、奖金及花红

领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红

3、 工程部人力（工资）成本预算

按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：

（1）、每月：领班2人×700=1400元，

其他8人×600=4800元，

合计1400 4800=6200元。

（2）、每年（按13个月计）：

6200×13=80，600.00元

（3）、平均支出：

月均6716.66元；日均220.82元。

【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。

六、 人员聘用方案

专业特长 人数 相 关 要 求

高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备

强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备

电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证

中央空调 1人 熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础

水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能

锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础

【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。

七、 人员到位计划

1、 开业前15-12天内：

（1） 通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。

（2） 确定各岗位拟聘用人员名单。

2、 开业前12-10天内：

（1） 电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。

（2） 联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。

3、 开业前10-6天：

（1） 通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。

（2） 组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。

（3） 安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗涤设备等）的安装。

4、开业前6-3天内：

所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。

5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。

八、减员增效预案

1、 结构更新

开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。

具体结构如下：

工程部共7人，按以下班次运行：

①白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。

1、 设领班一人。

2、 其他人实行轮班制。

3、 具体班次根据情况安排，并适时调整。

②中班 2人 负责设备运行及紧急故障的处理。

③夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。

2、 人员精简

按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。

3、 薪资增长

实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。

将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。

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