昆明住宅区值得买吗（沉寂多年的昆明老牌富人区）

在后台向我们进行咨询的楼粉口中，有一个片区最常被提及。它不是近几年供应销售最火的南市，而是昆明的北市区。

北市区，让人又爱又无奈

单纯比较人口数量，北市在昆明几大区域中可能不是最拔尖的那一个；但要论人口密度，眼下恐怕还没有哪个区域能与其匹敌。

因此提起北市，除了人多，大部分人能想到的另一个关键词可能是繁华。

城市中轴北京路，最早一批次通车的地铁2号线，整个城市重要的商业中心同德昆明广场，还有蜿蜒而过的盘龙江，知名的金殿与世博园，以及各种医院、学校——北市的繁华不仅仅在于资源设施的丰富和齐全，更在于其生活等氛围已非常成熟。

（时间凝练出了北市的一切）

这背后的秘诀并不复杂，那便是时间。

南起二环北，北抵松花坝茨坝，西至长虫山，东到白龙寺——北市最为核心的部分已有20年以上的建设发展史，正是时间的沉淀才换来了其今日的成熟面貌。

当然，时间并不总是扮演正面角色，北市的成熟从另一个角度来看也给其带来了一些困扰。

比如，大量居住工作人口的集聚，随之而来的往往是交通拥堵问题。之前昆明三环闭合的几种备选方案中，有一种选择是走龙泉路，大部分市民都对此表示了不满，表示龙泉路已经够堵了，别再给它加压了。

再比如居住条件。过去聊起北市的居住情况，最常见的描述是“筒子楼”“老破旧”。随着区域部分新建项目的价格逐渐突破2万大关，价格与居住体验是否匹配的问题日益显得尖锐。

对于真正生活在北市区的昆明人而言，对其情感可能是复杂的：很多老昆明居住于此，早已习惯了各种配套的成熟与便利，既爱它宜居的一面，也恼其各种槽点。

（北市区很好，但还远不完美）

不过从结果来看，天平还是更多倒向了优势的一侧，要不然区域也不会有当前的人口规模了。用一位楼粉的话来说，叫“习惯了北市区，去哪看房子都不想买”了。

世博的困境其实也是北市的问题

北市区的市场热度一直不算低。在昆明锐理划分的几大板块中，北市板块是仅有的在供应和销售两端，都能跟上南市最热的三大板块——官南、东南、呈贡节奏的少数派。

（通过昆明锐理的统计，能看出北市在住宅供销两端的突出表现）

但北市的库存压力却也不小。根据昆明锐理的半年报数据显示，北市的住宅存量达到了124.88万㎡，仅次于官南板块。

这描绘出的北市新房市场状态是买房的人不少，但却也有着大量的存货。这可能意味着许多老旧房源乏人问津，正应了前面提到的北市居住条件为人所诟病的问题。

通过一个更具体的例子能对此有更直观的感受，那便是世博这一板块过往的住宅销售情况。

由于相关研究机构将世博单列为一个板块监控，我们得以了解到其真实的市场走势：

（世博板块近一年多以来的几次价格跃升，都与成交大涨有关，数据来源昆明锐理）

观察自去年以来的世博新建商品住宅月度成交量与价格走势，能发现其单月销量破1万方已属难得；而区域均价从2020年初的不到1.2万元每平，攀升到了1.6万上下。

而且，每次成交大涨，都会推动住宅价格上一个台阶；而成交大涨的月份，也正是区域内仅有的一两个高端项目有推货的时候。

这样的现象揭示出两个事实：

首先，世博板块并不缺乏购买力，成交的疲软更多源自优质产品供应量的有限；

其次，区域内的购房者需求更优质的产品，为此其并不介意付出更高的价格。

总结下来，世博这一板块新房市场当前的主要矛盾，是人们需求更多优质产品，与供应端无法提供足量货源之间的矛盾。

而次要矛盾，则是配套方面的长期掉队。

世博板块因邻近世博园与金殿风景区，有着突出的自然景观资源，但除此之外，商业、学校、医院等其他与生活密切相关的配套，其再无亮眼之处。这自然难以吸引到当下的购房者。

（除了世博园，世博片区鲜有其他拿得出手的配套）

发现没有，世博其实有点像一个微缩版的北市：

两者都有过高光时刻，对世博而言，是最初的高天流云、公园道一号等项目，带动其成为了昆明最早的豪宅富人区；对北市而言，则是其多年沉淀换来的傲人成熟度。

同时，两者又都面临着问题：不缺购买力但离大火又总差那么一步，背后揭示出的是区域急需一场全面更新，以更贴合当下购房者需求的这一迫切任务。

世博的机会真的来了

所以，对于类似世博这样沉寂了多年的老牌豪宅富人区，当前还有购买的价值吗？

如果这一问题是在去年年初时提出，回答可能是否定的；但一年半之后的现在，答案变了，因为这段时间围绕世博有三件大事发生。

第一件事，是世博“融园入城”计划的推进。

早在2019年时，世博园便有“打开大门、融园入城、创新产业、持续发展”的策略提法，其目的是为了让世博园这一原先封闭的景点景观，更多与城市空间和生活产生串联互动，将“园”与“城”融合为没有边界隔阂的一体。

（融园入城后将打造的新世博园效果图）

去年9月，世博园正式开始启动提升改造建设，计划在未来以一个开放的全新姿态亮相，集门户地标 文化商业 公园绿地 交通枢纽等更多功能于一身。

第二件事，是世博分区以及金殿分区均在去年公布了新的规划调整内容。

这两个相邻片区新规划中的一个共同亮点，是都对过往的配套短板进行了针对性补齐。

比如在世博分区，计划新增从幼儿园到高中总计84个班；而在金殿分区，则提出了更为完善的囊括文化、教育、体育、医疗卫生等设施的详尽建设方案。

（世博片区调规后增加了更多配套设施规划）

这里面值得格外一提的是金殿分区，其调规前后最明显的变化是取消了原有的几处集中商业，转而增加了居住、教育等用地比例。而且其在设置各类设施时，严格按照十五分钟生活圈、十分钟生活圈和五分钟生活圈的范围，进行了更合理的配置。

（金殿分区调规前后对比）

换言之，这一片区未来的每个住区都将自成一个中心，因为各类配套都环绕在其周边。这其实也是整个北市新项目布局的一个特点，像在做“填空题”而非“问答题”——空间上有限制，但同时也有着成熟配套。

第三件事，则是今年上年三环闭合方案的最终确定了。

根据最终方案，东北段三环将自东三环金瓦路口，于呼马山公园位置向东北展线，绕金殿山（鸣凤山）接沣源路口昆曲高速立交。这意味着其将穿越世博片区，并将其串联到整个环线中。

（三环闭合最终方案，红色为既有线路，蓝色为待建/改建线路，昆明楼市制图）

这三者之间其实是互有关联的：世博要融园入城，入的不仅仅是眼前的片区或单一个北市，其仰仗三环这样的交通系统与城市区域进行连接；而两个片区规划将各种配套设施打散融合，构建各种生活圈的做法，其实也契合了“无界”这一思路。

而尤为关键的一点是，这三件事所利好的都不仅仅是一个世博片区或是北市，而是整个昆明；加之其并非全由一个主体来推进，使得这几件事成功的可能性大增。

在老牌富人区该如何做新选择？

透过这三件事，相信大多数人对世博的前景已无太多疑问。但对区域而言还有一个关键的问题待解。

还记得前面提到的世博新房市场的特征和瓶颈吗？前期积累使其不缺购买力，需求更有品质的产品，配套是短板——三件事可谓瞄准了配套对症下药，那关键就落在供应端了。

好消息是，年内在世博核心板块内将有至少3个纯新盘计划亮相，而且其中不乏一些看上去就颇有实力的选手。区域内的购房者不用再为没得选发愁了，而是该考虑选谁这个问题了。

对于新项目而言，购房者视野最早可见的信息是品牌，而这第一眼印象也很大程度上影响着最终的选择。

一方面，通过参考相关企业在本地过往开发项目的情况，购房者能对其工程、景观、服务等有一个综合的认识，了解到其项目开发水平的高低；另一方面，品牌实力及当前的企业运营状况，预示着未来其能否将规划一一落实。简而言之，就是口碑。

而以此为准绳，几个新项目中最值得关注的，可能当属华夏阳光与金地联手打造的金殿分区项目了。不久前其刚召开了案名发布会，定名为华夏金地世博一号。

（华夏金地世博一号近期公布了项目案名）

这两家企业其实有着不少相似之处，比如在本地都有着豪宅基因并交出了成功作品。

华夏方面不用多说，其过往在昆明开发的华夏御府、华夏四季等项目，走的均是高端路线；而金地方面也拿出过金地云海一号、中交金地·中央公园这样的明星项目。

仔细观察这几个项目的分布，能发现其不是在滇池，就是在巫家坝这样的热点板块。这些区域的标签历来都是高价、高端，也意味着更为苛刻的客户与要求。

而上述项目则无一例外交出了值得称道的成绩——金地云海一号首开时洋房便告罄，一年多时间住宅产品全部售光；而华夏四季作为一个进入第四期的项目，今年上半年的销售金额排到了全市第4位，后劲十足。

价格、销量、口碑均叫好叫座的多个精品项目在前，意味着未来世博一号的产品，可能正是区域购房者所需要的更新升级之作。

另一个相似之处，是二者的业务范围都贯穿了地产、商业、服务这一全链条。这点在世博一号项目上显得尤为重要，因为其是一个商住混合项目，一部分用地将用于打造商业。

正如前面所说，新的片区规划将各种配套打散，与每个社区深度融合，更多像世博一号这类综合性项目的出现，考验的将是企业的综合运营能力。正因为是在做“填空题”，怎么把空“填”得刚刚好，不偏不倚，是需要一定品牌实力的。

（看看世博一号与周边教育设施的关系，不难理解什么叫“填空题”）

当然，最能说服购房者的还是实打实的销量。据克而瑞统计，今年上半年两家企业在本地分别交出了超20亿元和17亿 的销售业绩。对于均只有个位数项目在售的这两家房企而言，能在上半年的昆明市场交出这样的答卷，足见彼此的含金量。

对于世博乃至整个北市而言，确实很长时间没有类似的企业组合带来新项目了。

正因有了成熟的基础，所以世博与北市是时候往更高处生长，开始换代与更新了。

从这个角度而言，世博一号这类项目所要改善的将不仅仅是人们的居住，而是重振整个区域的气质与面貌。

不辜负对北市仍有期待的人，让他们的生活能更进一步。

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