美联储缩表房地产（美联储启动taper缩减）

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美国的taper终于启动了，又是一次议息会议之后，美联储主席鲍威尔在11月4日宣布了会议决议：一、11月启动缩债计划，将每月资产购买规模减少150亿美元，准备在必要时调整缩减购债规模的步伐。二、维持现行利率0%-0.25%不变。

按这个节奏从原有每月投放1200亿美元，11月起减为1050亿，12月则是900亿。起码把今年的具体缩减节奏已经明确给整个市场了。

我先解释一下美元的投放，再说这件事的影响。美联储是由多家美国主要城市的联邦储备银行会员机构联合组成的，再加上联邦储备委员会这样一个管理机构。虽然我们整天说美国印钱放水，其实这个说法是一种比喻，美联储向市场投放美元并不是直接印现金，而是向市场收购资产，比如债券，买债券花的钱就是发行出来的美元。例如疫情之后美联储一直在加大货币供应，就通过购买美国国债和抵押贷款支持证券（MBS）来实现的，这个抵押贷款支持证券是一种针对住房贷款提供资金的证券化产品，我之前在写美国次贷危机的时候曾经分析过。

之前的若干年，我们熟悉的是量化宽松，也就是常说的QE；这并非美国独有的政策，实际上自2008年金融危机之后，全球各国或主动或被动（跟进美元的宽松）在做同样的事情。量化宽松就是给市场增加流动性投放，流动性就是资金，尤其是低利率的资金，这一点在我国大家体会到的就是房地产相关信贷和其他各类投资的增长，尤其是房贷。伴随着大量的货币信贷投放（低息的房贷和经营贷款、消费贷款），我国的商品房年成交额在过去5年一路从15万亿涨到超过17万亿。

回来说美国，自2008年开始美国为了走出危机泥潭，至今经历过六七轮量化宽松，除了2014、2016两年小幅的回撤之外基本上都在宽松。自特朗普任内到疫情时期，美国的量化宽松持续，一方面是特朗普给美联储的压力让其不断提供货币来支持经济，尤其是刺激美股不断上涨。因为美股是类似我国楼市的，标志着美国经济走向、企业的经营预期，而股市需要资金支持这个各国皆如此。天量的美元被投放市场之后，同时更多企业通过低利率融资然后拿来回购自家的股票，加速了美股一路上涨，例如苹果、谷歌、Facebook、亚马逊等美国主流大企业都这么做过。美股的走势也成为特朗普这个政治素人除煽动美国民粹之外，另一个获得支持率的源头。

另一方面，在2020年疫情发生之后美国甚至开始不限量的美元大放水，这种不限量的放水导致美国财政赤字也跟着一路走高，联邦和各级政府需要钱运转，医疗体系承担了重压需要资金，停产和失业造成的企业损失，民众福利都需要钱，那么好吧，咱就印钱就完了，这就是美国的办法。这事虽说是为了抗击疫情挽救经济，但是大家都明白“借钱有个限度”，哪怕是号称灯塔的美国家里再有余粮也是要考虑欠债还钱的。

除了量化宽松直接通过购买债券来提供美元，还有一个货币政策就是利率；降息这个大周期很大程度上也是美国挑的头，过去这些年双管齐下在放水的路上一路狂奔。

其实美联储的货币政策一向是强调独立的，美国的权利分配制衡也决定了总统并不能通过命令要求降息。美联储主席鲍威尔一开始是想扛一下的，前面说了美联储是由12个联邦储备银行联合组成的，这些机构也有自己的领头人；其中就有部分储备银行对降息就的速度不愿意松口，鲍威尔亚历山大。但他一发克制表态的声明美股就波动，2019年鲍威尔宣布降息25个几点之后立马被特朗普打脸批评“不够胆”，这几年鲍威尔在利率上不断让步可谓松口转向一泻千里，后来在特朗普的威逼利诱下不得已连续降美国国债利率从1.75~2%降至0~0.25%区间。

一边降息一边宽松，但是美国没办法，因为经济数据在那里摆着，还有关乎选票的失业救济，这东西的依赖性令经济难以摆脱。于是特朗普和国会先后通过几轮给大家发钱数千亿美元，然后到了拜登这里也不遑多让接着发钱。然后直到今年半年度美联储美国财长耶伦出来提醒财政压力太大，要避免政府停摆你看要不接着提升美债上限。

其实美国这两手不是没有副作用的，主要的后果有以下几点：

一、美国债务问题，美元发行依托的是美国国债，一个国家欠债太多，就需要考虑债主的意思，这里面最大的债权过是日本和中国，中国持有接近1.1万亿，日本大约在1.26万亿左右，日本是盟友就不说了；那么一直是对美国贸易顺差的中国，同时又是综合实力不断增强的中国，美国不能硬压，那么它拿什么换呢？

二、美元贬值；前面说了这么多美国发钱如此任性，为什么其他国家不行，因为美元在全球结算方面的地位独一无二，而且跟石油等主要大宗商品捆绑；这些都是以美元定价和做国际贸易结算的。这一点补充一下，随着我国在的实力增加，作为全球重要生产基地的影响力，我们也在推动人民币在国际贸易中的比重，例如中俄之间采用卢布和人民币结算的协议，未来有可能对冲一部分美元的影响，但目前还不能改变全球经济和贸易中美元的地位。

三、输出通胀；既然美元贬值就是通胀了，很多文章中提到的美国向全球输出通胀是怎么实现的呢？显然各国都希望有独立的货币政策（能不能是另一码事），但既然大家都在贸易中用美元计价和彼此付款，就躲不过，全球此时像一个国家内的交易差不多；就像我们最近在菜市场买菜的时候，你和菜贩都用人民币交易，但是通胀让菜价贵了你和菜贩都得接受。

同时因为许多国家为了国际贸易都持有了大量的美元，也就是外汇储备，这时候美元贬值了，大家手里的美元不像以前那么值钱，这是第一轮财富贬值；然后由于美国为代表的的发达经济体是消费大国，大家跟它们做生意，如果美元贬值，相对而言本国货币就在升值，像我们这样的世界工厂，出口贸易对经济的拉动比重很大，人民币升值不利于出口，因为你的货币贵了，那么以人民币兑换美元来定价的商品就等于涨价了，涨价了买的人就少出口就会减少。

举例子：假设原本人民币兑美元是7:1，人民币7元能换1美元，你出口一件东西定价人民币700元，等于100美元标价，然后美元贬值，人民币兑美元变成6:1，人民币6元就能换1美元，那么这件东西的价格700人民币此时就约等于117美元，这东西贵了16%。

那么为了维持出口竞争力，此时可以通过人民币跟随美元贬值的方式，让出口价格美元计价不变。但这样做的代价就是人民币的购买力也跟着减少，所以你会发现东西贵了（实际的本币本国国内购买力不能这么粗略的计算，只是举个例子）。尤其是我们是生产大国，美国是消费大国，贸易顺差会持续让我们增加美元外汇储备，同时为了不如美元贬值太快，我们还得拿多出来的钱去买美国国债，以此来作为美元持续发行的基础，这就是为什么美国一直在要求其他国家增持美债的原因。

美元的国际货币地位，就让它可以如此宽松、降息来放水支持国内经济，同时从国外买东西。但这事也不可能无限度，前面说完了美国这一轮轮货币扩张的根本原因，那么它进入收缩周期的时候，也会伴随着其他国家的收缩过程。如果其他国家不跟着收缩，继续宽松、印钱、增加贷款投放刺激经济会怎样？东南亚经济危机了解一下，包括后来的拉美经济危机，随着美元进入加息周期，资本开始从这些国家撤出回流美国，因为加息后美元的收益率升高（利率是债券、资产收益率的重要参照），此时投资美国的资产吸引力增加。资本撤出而经济结构不稳的各国，出现本币大幅贬值，外汇储备流失和债务违约的危机，然后国内各种资产（包括不动产）价格下挫，迫切需要资金的时候国际资本再杀个回马枪抄底你国内的资产，割两遍韭菜。

有人可能会问，那我们的货币政策独立性应该挺强，毕竟经济总量世界第二，是的，中国有更多的余地和选择空间，但是大趋势不会变化，因为我们在过去十几年也在通过扩张性的货币政策拉动经济的同时，开始承担着对应的风险，这里面包括因通胀带来的资产泡沫，信用违约风险等等从金融到经济体系的冲击；因此稳定和防范风险，需要我们做一些对冲；于是前瞻性的政策在这两年我们国内称为“紧信用、去杠杆”，说的基本上就是这件事。

扩张的时候降息 宽松投放美元，那么逆向的对应就是加息 缩减，这就说到了11月4日主席鲍威尔宣布的taper，就是这事；当然鲍威尔没有对加息做任何预期，此时此刻他是不会开这个口背负这个风险的，这是眼前。但是长远看2022年加息已经是众所周知的了，为了避免市场投资者信心波动，避免冲击经济，因此今年这一整年美联储等于都在为加息周期做铺垫，做心理建设，反复给市场打预防针。

这次的决议意味着美国开始从天量放水支持经济转而控制货币规模，说到这里显而易见的，其他各国要跟上美国的节奏，随着缩减货币供应量的增速、控制规模。接下来大家就明白我们国家大概率会在货币政策方面如何做了。

前面说到去杠杆，去谁的杠杆？这里面对房地产领域的资金控制是众所周知的（虽然绝不是针对房地产一个领域），今年二三季度以来房地产相关金融政策收紧已经把楼市摁住了，也捎带手摁住了各大房企的流动性，销售回笼资金速度放缓，而即将到期的债务逼近也给了开发商巨大压力，之后的事情大家在这几个月已经看了很多了。关于房企接下来卖资产还债是个大话题，回头我单独写一篇，今天只说一下迫在眉睫的二手房市场，务必给各位提个醒。

归纳为两点：1、持有大量投资型物业的，无论住宅还是商业、写字楼，抓紧出手，背着大量负债接下来日子不好过；除非你都是自有资金购买，没有贷款加杠杆，这样你的持有成本还比较低，但这种情况应该占比很少，毕竟房价其实就是信贷推动起来的。2、除了纯刚需自住，包括换房的都有考虑一下，自己的收入是否稳定，手头上有足够的资金储备或者现金流来支撑房贷和生活，尽可能降低杠杆跟国家货币政策方向保持一致，不要盲目负债。

眼下锁死二手房市场的流动性是大概率的，因为减少货币供应增速就意味着流入楼市的资金有限，而有限的资金必须有限保障一手房开发，因为一手房市场跟土地市场紧密捆绑，土地财政收入短期内尚无法完全退出，还得靠它的时候信贷肯定支持的是买地开发；而二手房出售几乎只有房东收益，你想想吧。

而且这时候切莫刻舟求剑，拿历史经验分析当下，很多人可能觉得过去一二十年不就是如此么，房贷容易利率还低，房价在涨，房子出手挂出去很快变现。我这次文章写了这么多提醒的就是不要有这个误区，大势在这里，过去的大势是土地财政和城镇化发展，房地产拉动经济，然后有相当一批人是跟着大环境喝汤，不可能吃肉的，那么如今房产税在路上但没法完全接棒土地财政之前，二手房必须被锁住不进入市场供应，来避免跟一手房抢客户，要知道我们的二手房年销售额已经到了7万亿规模，而一手房年销售额是17万亿，一年的土拍收入也才7万亿左右。当存量房产被锁定后，另一个好处就是为房产税的征收打基础，这又增加了持有房产的成本。

过去人们被红利期教育的是买房坐等升值，接下来数年，决定你过得舒服与否的不再是资产情况，而是负债情况，虽然在财务理论概念中资产就包括负债投资购入的不动产，但在货币收缩周期里切莫忽略债务吞噬资产的可能性。

之前我的很多文章，不少朋友反馈说有些部分跳跃或者简略的影响理解，不容易懂，希望有些展开和举例，我现在尝试在文章中尽量展开一些之前认为可以一笔带过的部分。可能有的读者看起来会觉得啰嗦，码字不易，请留下你的意见就是最好的支持。