深圳楼市2022年涨还是跌（2022年深圳楼市十大预测）

深圳楼市度过了艰难的2021年，

这1年，

开发商还不起债，中介关门失业，

卖房者降价滴血甩卖，打新者维权。

每个楼市参与者，都是一副狼狈相。

终于，

我们迎来崭新的2022。

2022年深圳楼市将会发生什么？

特此推出深圳楼市十大预测。

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预测一：

《房地产税征求意见稿》出台

房住不炒，房地产税将会增加房产持有环节的成本，对于房产投资行为产生较大影响。深圳作为民间公认的房地产税试点城市，预计最快今年内，将会出台《房地产税征求意见稿》。

从意见稿到正式发布，中间还需较长时间，因此不必过于惊慌。房地产税出台后，将会在短期内对房价产生抑制作用。然而，房价的长期走势，更受城市竞争力、经济状况、人口、收入水平、供需关系等影响。

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预测二：

“二手房指导价”微调

2020年7月15日，深圳715新政：深户3年，增值税2改5，豪宅税750万。3条重磅政策为楼市灭火。

2021年2月8日，深圳208政策：出台二手房指导价，重新追溯离异，金融紧缩，深圳楼市从此一夜入冬！

官方背景人员解读指导价时说过：指导价原则上一年发布一次，市场波动大时也可能会半年发布一次。

那么，指导价实际上已经成为官方用来调控市场的一种手段。2022年，推测指导价会进行微调，且偏向于会向上微调。

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预测三：

《出租行为规范》出台，房东需纳税

美国有一句俗语：你有两件事躲不过，死亡和税收。

2021年，中国加大税收征收和处罚力度。微商一姐薇娅，因偷税漏税被罚13亿。电商大佬龚文祥，被要求补缴税款数千万，直接宣布破产卖房。

严格意义上讲，出租房屋产生收益，是需要纳税的。然而实际上这些年来，很少有人会主动申报纳税。除非因租客小孩上学等需求办理了《房屋租赁凭证》，才会不得不交税。

现在，随着《出租行为规范》的预期出台，对房东出租房屋纳税的要求将会更加明确。只是，这额外增加的税务成本，将会由房东还是租客来承担，就不好说了。

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预测四：

新购安居房满10年将不能出售

寸土寸金的深圳，任何一块土地都非常珍贵。深圳市政府为了保障普通百姓的居住权益，专门规划修建了公租房、安居房、人才房几种保障性住房。

安居房在上市时，价格已经远低于周边商品房，这是政府给居民发放的福利。

然而，过了一定年限，安居房一旦可以转为商品房，那么这中间的价差就消失了，这个福利就产生了一个巨大的套利空间。

那么，如果个人新购置的可售型保障房（安居房），取消10年后转商品房通道，将会打击安居房申请中的投机分子。当然，对于真正要申请安居房的人来说，也要好好考虑，当安居房和商品房之间的连接断掉之后，申请安居房还是不是一个好的选择。此前已分析过，详见： 突发！深圳新购安居房满10年将不能出售？

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预测五：

更多学位划分启用电脑派位

近日，龙华区教育局将10所学校的招生范围进行了公示。其中，首次提出对部分公立学校实行电脑派位招生！

此次公示将进行电脑派位招生的学区，位于位于龙华上塘片区，由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。

这是深圳公立学校首次提出电脑派位招生，对于深圳学位房的影响，意义非常重大。

此次龙华区的改革试点，推测深圳其他区也会跟进，做一些类似尝试，但是短期内不会较大范围展开，以免对市场产生过大冲击。此前已分析过，详见：深圳学位房大地震！龙华部分公立学校招生，实行电脑派位！附解读

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预测六：

金融环境总体宽松

2021年，深圳金融环境总体非常紧缩，很多购房者的购房成本白白增加几十万，还有不少人被抽贷。金融行业从业者也不好过，很多人转行。

2021年底开始，央行连续降准降息，并扬言要把货币政策工具箱开的再大些。

2022年，可以预见央行还会继续有动作。总体金融环境将会相当宽松。

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预测七：

二手房成交量触底回升，但不会过热

2021年深圳二手房成交量4万套，成交量同比2020年直接腰斩，创下近15年来的新低。

过去深圳二手房成交量正常水平是5000套左右，超过8000套表明市场升温，超过1万套则表明市场过热。

而2021年平均每月成交仅3000多套的水平，刚刚过去的12月份更是下降到2000套左右。最惨的是10月，成交量仅1605套。

预测2022年深圳二手房成交量将会触底回升，但是就算是回到曾经的普通水平也比较难，因此不用担心成交过热。

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预测八：

二手房成交价触底回升，总体平稳

根据国家统计局数据，2021年12月，深圳二手房成交价环比上月跌幅0.4%，在一线城市中跌幅最大，并且已经连续下跌8个月。

最近20年来，深圳楼市一共出现过2次个盘腰斩行情，第一次是2008年，以龙华的金地梅陇镇为代表。

第二次就发生在2021年下半年。代表楼盘是福田八卦岭片区的热门小区——八卦岭宿舍。八卦岭宿舍2020年最高成交单价曾到过17.1万，而最近低谷期则仅需单价7.5万。考虑到片区产权复杂，既有住宅，又有宿舍，综合下来，降幅也有50%。此前已分析过，详见：暴跌50%！---福田超级学位房，还能翻身吗？

当然，这是极端情况。但是一般极端情况的出现，预示着转折点的到来。预计2022年，深圳二手房成交价触底回升，总体平稳。

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预测九：

新房入围难度总体不高

2021年深圳新房积分入围难度，经历了由难到易、由积分高到不需积分的变化。2021年3月，光明新盘宏发万悦山，创下了72.3分的最高积分入围记录。

到了2021年下半年，形势急转直下，超级网红盘华润城润玺二期、前海润峯府等都不再需要积分。

预计2022年，将会延续目前的现状，新房入围难度总体不高。大部分新房认筹即入围。

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预测十：

新房维权案例不断

2021年深圳新房维权案例很多，从东到西，从坪山到宝安，从售楼处到网络上，各式花样维权屡见不鲜。

维权内容也是多种多样，开发商破产、户型图名副不实、霸王条款、不退定金、装修用材与宣传不符……数不胜数。

预计2022年，这类新房维权类事件，还是会继续层出不穷。

以上是2022年深圳楼市十大预测。会应验几条，我们年底再来检验。

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