北京中粮祥云房子值不值得买 兄弟项目交房糊了

承诺了六年教育资源姗姗来迟的同时，原本已经进入全面清盘阶段的中粮京西祥云，却又遇到了兄弟项目——中粮祥云赋交房风波，“纸糊”的外墙，让项目准业主直呼买了个“假中粮的楼盘”。内有兄弟项目交房风波，外有邻居、同样优质教育资源加持的中海寰宇视界高标产品的竞争，中粮京西祥云，这个卖了四年、只剩下20余套尾房的项目，末班车到底能不能赶？

配套：教育落地 最后20余套末班车赶不赶

“原来没考虑过这个项目，太贵了，一个房山的项目卖出了石景山的价格。”改变张涛夫妇看法的，是近期京西祥云投放的一波软文宣传——“海淀名校，祥云驾到”，对于一个有5岁神兽的家庭来说，海淀名校四个字的吸引力毋庸置疑，尽管心里清楚，分校和总校之间的差距不是一星半点的。

“目前不敢有学区房概念了，但就近上学原则仍在执行，京西祥云已被纳入到首师大附属育新学校房山分校招生范围内。买了我们的房，孩子上学是有保障的。”尽管一再强调不敢有学区房概念，但在案场，中粮京西祥云项目销售人员也明确向记者表示，如果在京西祥云项目买房，可以确定在首师大附属育新学校房山分校上学。

根据房山区教育委员会官方发布的消息，5月14日，房山区与首都师范大学及附属学校合作办学签约仪式在区政府举行。首都师范大学将在窦店高端制造业基地园区内承办一所十二年一贯制学校和一所幼儿园，首都师范大学附属育新学校将承办长阳镇稻田C地块项目配套小学。C地块配套小学暂定名为：首师大附属育新学校房山分校。

其实中粮京西祥云东侧的这块教育用地教育资源的引入，也并非一帆风顺。

根据2015年拿地时的承诺，中粮京西祥云紧邻东侧教育用地将引入一所优质小学，随后在2019年大规模收房后，教育配套迟迟未能落地，业主颇有微词。

在项目临近清盘前，教育资源终于落地也给了业主们一个交代。但业主们也有新的担忧：开发商承诺的“优先”权是否真的能优先呢？

据了解，首都师范大学附属育新学校是一所集中小学为一体的十二年制学校，在名校云集的海淀，也处于较前的位置。置业房山就能享受到海淀的教育资源，这无疑是颇具吸引力的。但对于未来学校师资安排，记者向销售人员询问，得到的答案是“尚未可知”。

北京商报记者查询首都师范大学育新学校房山分校招商简章，京西祥云确已被纳入首都师范大学育新学校房山分校招生范围内。但招生方案也明确，当首都师范大学育新学校房山分校生源数量超过学位供给时，小学在大宁学校、首都师范大学育新学校房山分校两所学校间，根据学位供给情况，采取“选择 派位”的方式入学。

“我们收到的消息是，学校将于今年9月1日正式开学。”在现场，首师大附属育新学校房山分校还处于建设阶段，工作人员向记者透露了学校的投入时间。

开发背景： 祥云赋的“糊”会继续么

教育配套之外，目前中粮京西祥云项目已顺利竣工并完成交付，但周围的部分道路和一些配套建筑仍在施工中。

“2019年底完成交付，目前小区整体入住率可达到约70%，配套设施也已齐备，所见即所得。”中粮京西祥云销售人员告诉记者，正是因为项目销售周期已经很长了，项目整体已处于尾盘销售阶段。除一套清退下来的125平方米三居外，目前项目可供选择的只有20多套140平方米四居户型，如果放款顺利，软装入户即可拎包入住。

公共交通出行可以极大衡量一个项目的优劣，中粮京西祥云距房山线稻田站不到800米，交通方面较为便捷。按照销售人员的说法，两站郭公庄换乘9号线，五站首经贸换乘10号线，京港澳高速也可实现与市区的无缝对接。可以看出，中粮当初高价拿地，也是看中这一交通优势。

按照销售的说法，中粮京西祥云属于纯商品房，在售均价为58000元/平方米，精装修交付，这对于限竞房云集的房山来说，竞争力独树一帜。

记者从链家官方数据了解到，与该项目临近的金域缇香5月二手房参考价格为39664元/平方米，南侧不远的长景新园，5月二手房参考价格则为34735/平方米。中粮京西祥云比周边“邻居”二手房单价贵了近2万元左右。

为什么能贵这么多？项目销售人员归结于附加值——开发商和项目自身品质。据销售人员介绍，京西祥云在整个房山也属于单价较高的楼盘，但之所以能这么高，除了教育配套外，一方面是开发商的央企背景，另一方面则是项目给出的高品质，这些都能稳定“保值”。

2015年11月，中粮 天恒联合体以42.03亿元竞得长阳镇02街区地块，并配建2.2万平方米自住房，溢价率50%。彼时据业内人士测算，剔除保障房后该地块楼面价为2.95万/平方米，周围最高售价商品房却在2.7万元/平方米左右，地价超过了房价。

时至清盘，对于这样一个组合，随着兄弟项目收房的“糊”掉，却成为想收割尾盘购房者最担心的。

“中粮在顺义的项目收房收的都糊了，房山这个不知道怎么样。”张涛提到的顺义项目，就是近期因为外立面出现纸壳板状问题的中粮祥云赋。

对于普通购房者而言，中粮祥云赋与中粮京西祥云的拿地企业中都有中粮 天恒，前者出现交房问题，第一反应是担心目标项目也是情理之中。

根据北京市住建委批复的预售证信息，中粮祥云赋的项目公司为北京正德瑞祥房地产开发有限公司，天眼查显示，北京正德瑞祥房地产开发有限公司，第一大股东为北京天恒乐活城置业有限公司持股26%，中粮地产（北京）有限公司持固25%，其余股东为旭辉和兆骏国际。法人代表为孙天立，董事长为周兴，其中孙天立为中粮方面代表，周兴则来自天恒。

中粮京西祥云的项目公司为北京稻香四级房地产开发有限公司，法人代表为李恒军，董事长聂庆庆，中粮地产（北京）有限公司持股99.82%，为第一大股东，北京天恒乐活城置业有限公司持股0.18%，李恒军来自天恒，聂庆庆来自中粮。

从项目公司股权结构看，中粮京西祥云主导方为中粮，中粮祥云赋则多方共同操盘。“一般来说，单一公司占主导权的项目要比多方共同操盘要好沟通。”多位营销总在接受北京商报记者采访时如此评价两者差别。

得房率：97%背后还有值得商榷的

中粮京西祥云另一大卖点，就是面积赠送。

据销售人员介绍，以125平方米的三居室为例，实际套内面积可以做到其他项目四居大小。“高层一般公摊面积都比较大，但项目户型赠送就高达20平方米以上，算下来实际得房率达到97%。”

对于销售的这一承诺，多位业内人士直言97%的得房率在商品房市场不通过“大规模赠送”是不可能实现的。“核心就看赠送的面积是违建还是其他。”知情人士透露，在北京市场已经有部分远郊区县项目因违规赠送面积在收房时被住建部门强行拆除。“大兴有个同样是大央企开发的项目，叠拼送的电梯都拆了，最后虽然开发商管修修补补，但买单的还是业主。”曾经参与项目处理的监管部门人员透露，别看是赠送面积，但羊毛出在羊身上。

事实上，赠送带来的bug已经在项目上有所体现。记者注意到，中粮京西祥云直达入户的电梯通道间距很小，成年男子两臂伸直都成问题，大件家具搬运将极具“挑战”。而且一旦发生意外，这方面也存在安全风险。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，一般而言，开发商所作出的承诺只要不写入合同当中，往往都不具有法律效力。一方面会存在举证难的问题，另一方面，普遍存在开发商在补充协议中，将其所作出的没有列入合同之中的承诺排除在合同效力之外。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

“根据该规定，开发商的承诺即使没有计入合同当中，但是如果同时满足两个条件依旧对开发商有约束力，依旧应当视为合同内容。”王玉臣称，第一个条件是开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；第二个条件是这些说明或允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

北京商报记者 卢扬 王寅浩