国家房地产9月最新消息（九月几个动态的背后）

这是熊猫贝贝的第1315篇原创文章

#秋日买房攻略#

至关重要的10月份到来之际，2022中国的房地产经济和楼市，也终于迎来了几个重要的动态。

当然，一惊一乍，管窥蠡测，还有以偏概全，不是我的风格，信息时代，只做有价值有意义的内容，是我长期以来坚守的初心。

2022年以来,全国已有超230城优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。

但是，现实市场和行业是个什么情况，实际上大家心知肚明，一天咋咋呼呼自我麻醉和欺骗，实际上意义不大。

客观来说，如果不是真正具有什么风向意义和广泛影响的动向，2022年，中国房地产经济，行业，还有市场，并没有多少关注度和值得深度分析研究的东西。

不过10月在即，有些事情，动向，还有信号，就很有看头，值得一聊了。

这就是中国经济，行业，还有市场的一种价值语境规律：要么关键节点以前，提前发力，明确方向，要么就是关键节点以后，坐等安排；

要么，就是等待关键节点以后，尘埃落定，被动去接受定调和方向。

事关经济，不是开玩笑，主动和被动之间的取舍，并没有什么困难。

以上的这个逻辑，需要一定的社会阅历和对中国国家经济管理的认知基础。

不卖关子，不绕圈子，这篇文章，回归我的本行房地产和楼市领域，为各位读者朋友复盘梳理2022年9月以来，中国房地产经济和楼市领域，发生的几件值得关注，值得深入挖掘分析逻辑本质的动向和事件，并对后续的一些走向可能和变化趋势，进行有依有据，有专业有态度的研判和展望。

透过表象，直击本质，看到关键，研判趋势。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1央行深夜发声：房贷利率继续放开，该如何解读？

央行、银保监会在举国欢庆的前夕给楼市放了一个重大利好：

9月29日晚上，央行、银保监会联合发布了“关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知”。

这个通知打破了惯例，允许符合条件的城市在今年年底之前“放宽利率下限”。

图片来源：见图

简单理解，不少城市的首套房的利率，可以下调了！

这一次，央行又一次破例性放松部分城市的房贷利率下限，而且并没有明确限制下调幅度，也就意味着——各城市可以在现行首套房贷利率最低4.1%的基础上，继续往下调；

接下来，马上会有一批城市首套房贷利率下限，极有可能要跌破4%了！

图片来源：头条图库

毫无疑问，这是具有普适效应的全面刺激，一时之间，各路房地产自媒体兴奋度拉满，各路利好分析连夜出炉。

实际上，这是一种误解，非常浮躁。

首先来看，具体有哪些城市能够符合央行开出的条件？

央行开出的条件是“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降。”

这样的城市多吗？

根据统计局官网公布的过去三个月70城数据逐一做了系统梳理，有研究机构连夜根据统计局的数据，归纳出了符合条件的23个城市名单：

天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理、秦皇岛、包头。

图片来源：网络

需要说明的是，这仅仅是被国家统计局重点关注的70个城市里，符合条件的。

全国地级以上城市有300多个，还有1800多个县和县级市。绝大多数城市缺少公开数据，但楼市偏冷是确定的。因此，大部分城市都有可能获得“放宽利率下限”的资格。

就连惠州这种城市，表面上看不符合条件，但其下面的县和区单独统计，未必就不符合。比如博罗、龙门、惠东一定冷得一塌糊涂，急需降低房贷利率来吸引购买者。

关键词就是因城施策，这是一个具有政策弹性的表达。

结论其实很直接，这是一个除了极个别头部城市，热门城市以外，具有普适普惠意义的全面金融宽松政策。

其次这个房贷利率下调的动向，有多少空间可以想象？

当前首套房贷款，央行设置的利率下限是：可以在5年期LPR利率基础上，最多降低20基点。

目前5年期LPR利率是4.30%，所以首套房最低利率可以到4.10%。

央行说的取消下限，主要是指这个。LPR的限制作用，依然存在。

估计未来几个月，在不继续降低5年期LPR利率的情况下，符合条件地区的房贷利率可能下降到4%以下，至于最低允许到多少，尚未公布，但一定会有一个参考值，因为银行不能亏本的。

至于二套房的下限，目前是4.9%。央行、银保监会的最新政策是：二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。也就是不降低。

这就涉及到银行的资金成本和利差空间诉求了。

降是肯定有空间降了，但是降多少，那就是另一回事了。

这不是泼冷水，而是理性客观的分析，LPR下限可以调整，但是LPR本身还是可以上调的吧？

最后，要分析央行此时宽松的核心意图：

第一，抢在国庆黄金周之前放大招，给楼市偏冷的城市定向降息，有利于抢种抢收。

第二，此次定向降息，明面上可以对冲大城市楼市松动产生的抽血效应。有利于资金留在中小城市。

第三，要注意到这次宽松是有周期限制的，三个月时间，非常微妙。

总的来说，这次调控的技术含量还是比较高的，对于市场，行业，楼市参与群体，肯定是一个利好和刺激，但是个中意味，值得大家用心体会。

这个连夜出台的政策，确实是一批需要购买首套自住房群体的福音。但是对于烂尾楼的风险，还是要放在第一位，不要被利好刺激蒙蔽了双眼。

但是对于投资，投机，利用房价价差套利的群体来说，稍安勿躁，不要妄动。

图片来源：头条图库

2用金融市场的逻辑分析：多地鼓励国企收储商品房作保障房，什么信号？

9月楼市，有一个微妙动向：

9月以来以来，多地在出台的房地产宽松政策中，提出支持、鼓励国有企业收储商品房作保障房，或将商品房转为拆迁安置房等举措。

• 9月24日，新疆阿勒泰地区行政公署发布《阿勒泰地区促进房地产市场平稳健康发展十五条具体措施》。《措施》提出，盘活市场存量房源。建立盘活市场存量指标任务机制，重点加快推进非住宅去库存。实施年度保障性住房建设时优先回购非住宅商品房改造为保障性租赁住房；鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。
• 近期以来，有不少地方鼓励收储户型合适的存量商品住房，作为保障性住房或拆迁安置房。比如，8月15日，湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》提出，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。
• 近日，温州鹿城区政府官网发布《关于收购筹集保障性租赁住房的通告》（下称《通告》）。《通告》提及鹿城区国有资产经营集团有限公司将收购城市商品房房源（含房开自持商品房）作为租赁房源。其中商品房原则上以中小套型为主（期房须取得房屋预售许可证），要求具有独立的厨房、卫生间，供水供电和排水设施能正常使用，拥有合法不动产物权，房屋权属无纠纷、无抵押、无查封，水、电、暖、物业各项费用无拖欠等。商业用房要求具有独立供水供电，排水设施能正常使用，拥有合法不动产物权，房屋权属无纠纷、无抵押、无查封，水、电、暖、物业各项费用无拖欠等。
• 9月5日，山东省济南市国资委官网发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。从同时发布的三份招标公告来看，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房。

这个事情，不能简单看表面，需要借用一点金融思维才能看出门道：

股市里，当上市公司股价持续低于预期的话，公司往往会回购股票来维持市场信心，原来换到楼市上也能行。

这样的政府回购相当于定向宽松，给国企开发商放点水，主要还是为了后期能拿地。如果这个水放给纯粹的民企，说不定直接拿去填坑续命了，谁还会去拍地啊，财政这么困难，散财童子当不得。

是不是和上市公司回购股票保股价一个意思？

关键是，政府回购房子不需要全款：只需要30%的首付。

开发商还能把政府回购的房子当成新房去销售，房子卖掉直接把30%的首付置换掉，按照新房政策办理。

三成资金就撬动了一万套房的市场，既托住了土拍市场，也能拉动销售，最后销售还能置换掉这部分资金，这操盘水平没得说。

这就很有看头了，政府回购，本质上是一种信用背书的转移，股票在庄家和散户手上的意义，是完全不一样的，巴菲特卖崩新能源，任泽平喊破天，结果大家都看得见。

更重要的一点，政府回购的房源，意味着政府为房产最终交付背书，这才是真正的稳信心，稳预期的关键动作。

目前来看，多地鼓励国企收储商品房作保障房已经成为了一种明牌趋势，各地政府开始担负责任，主动参与，实质性行动，去解决市场关键问题。

这绝对是一个积极的正向信号，没有争议。

图片来源：头条图库

3头部房企万科的“亲儿子”上市破发：资本市场用脚投票，反应了什么现实？

2022年9月29日，万物云在港交所挂牌交易。一开盘便跌破了49.35港元的发行价，截至发稿，股价为45.9港元，总市值为535.7亿港元。

相比2021年11月股份转让时的千亿元估值，到如今正式上市时535.7亿港元市值，价格差不多算得上腰斩。作为万科的“亲儿子”，万物云心中想必会有些许苦涩。

成立于2001年的万物云，已经存在了32年。早在1990年，作为其前身的万科物业便开始在国内提供住宅业务服务。直到2020年10月，随着服务范畴从物业到空间，万科物业正式更名为万物云。

作为一家国内物业管理服务提供商，万物云提供社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务，旗下品牌包括万科物业、朴邻和万物为家、万物梁行及City Up、万睿科技、祥盈企服和第五空间。

通俗来讲，万物云将自己当作“智能管家”，不只是服务社区、商企，甚至能够服务一座“城市”。

拥有万科这块响亮的招牌，万物云发展得也相当顺利。单就2021年，万科这个单一最大客户就为万物云贡献了38.21亿元的收入。而根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计算，该公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

招股书的数据更加直观。在业绩方面，从2019年到2021年的三年里，万物云的营收分别为139.27亿元、181.46亿元、237.05亿元，净利润则分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，毛利率分别为17.7%、18.5%、17%，净利率则分别为7.5%、8.4%、7.2%。

2022年3月，万物云已经覆盖中国32个省的159个城市。3个月后，万物云在社区空间居住消费服务方面的合约建筑面积达到约9.3亿平方米，在管建筑面积约7亿平方米；而在商企和城市空间服务方面，合约建筑面积约1.6亿平方米，在管建筑面积约1.4亿平方米。

换句话说，万物云在住宅及商企物业的总合约建筑面积约10.9亿平方米，都快接近整个香港的面积了。

头部房企分拆物业上市并不少见。不仅有华润置地分拆出来的华润万象生活，还有碧桂园的碧桂园服务，以及恒大的恒大物业等。

从2019年开始，这些被拆分出来的物管企业开始密集上市。多家物管公司的市值超过千亿，甚至有的市值一度超过母公司。比如，碧桂园服务的市值在去年就曾达到2000亿港元，超过了当时市值1800多亿港元的碧桂园。

但是这样的好光景，并没有得到延续：当时间来到2021年下半年，不少物管企业的市值开始呈现下滑趋势。克而瑞物管数据显示，截至今年7月，59家上市物管企业中有51家的股价相比年初有所下跌。碧桂园生活的市值也从年初的1500亿港元，跌到如今的400多亿港元。

环境好时，物管和房企一荣俱荣，反之亦然。

万物云的市值也从去年11月预估的千亿元，变为了如今的535.7亿港元。

上市破发，万科物业起了一个大早，赶了一个晚集。

资本市场用脚投票，表示了对中国房地产行业，经济，还有未来增量的不看好，就这么简单粗暴。

聊房地产的声音很多，各种信号和讨论观点如过江之鲫，不胜枚举。

但是资本市场的态度，永远都是最具有说服力的，毕竟到一定级别的资金不会用真金白银去豪赌。

背靠头部房企的万科云破发，这是一个非常值得玩味的趋势信号。

图片来源：头条图库

写在最后：对后续房地产经济和楼市的几个研判观点和建议分享

三个动态放到一起看，能够看到一条非常清晰的主线。

而这条主线，其实在官方表达里面，每一次都没有拉下，那就是“房住不炒”。

当前一切的官方动作和政策态度，其实经过上半年的市场测试和观察，已经调整得非常直白了。

那就是鼓励刚需，放松投资，但是依然对炒作，价差套利的群体，进行高压遏制。

这样的主线，在关键十月以前明朗化，常态化，意义非常不一般。

大概率，或者说自信点，十月以后，路线延续，主线清晰，会得到延续。

这一次，中国房地产经济的落地，肯定不会再以资金拉动行情模式进行，没有行业想象力，资本没有理由看好，一切都是贯穿，互为因果的。

趋势研判，没那么多虚头八脑的东西，三言两语，抓住关键，一目了然。

基于政策和现实来看，2022年最后几个月，是对中国很多城市的刚需群体，最友好的窗口期：

利率地位，降低成本和持有压力；

政府背书，化解烂尾楼风险对信心的顾虑；

户籍放开，降低人口迁移的成本……

未来楼市和房价，怎么一个走势，资本市场可算是看明白了，也主动掐掉了跟随套利的念头。

一切都是明牌：从真实居住需求出发，支持，除此以外？还请好自为之。

以上，就是对2022年9月份中国房地产经济和楼市领域，几个重要的动向，进行的专题分析和解读，和各位读者朋友们，进行一个分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人

实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！

有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。

,