罗湖城中村旧改补偿标准（旧改干货-深圳关内罗湖福田区的拆迁补偿比例）

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自2004年尝试城中村改造以来，深圳旧改已经经历17个年头，从粗放发展，到市场化精耕细作。深圳在旧改供应土地这条路上探索出自己的一条道路。深圳旧改遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。给国内其他城市的旧改也提供了样本式参考案例。

深圳城市更新的具体目标，强调城市更新要着眼于加强公共设施建设，提升城市功能品质；拓展市民活动空间，改善城市人居环境；推进环保节能改造，实现城市绿色发展；注重历史文化保护，保持城市特色风貌；优化城市总体布局，增强城市发展动能。

　　三是明确了城市更新的总体要求，强调拆除重建和综合整治并重，并做好与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。

今天，我们研究深圳关内旧改的拆赔案例，

大家可以综合其他区的情况，

比较每个区拆赔的不同之处。

【以下内容仅供参考，具体以实际赔付为准】

拆迁补偿不仅是旧改过程中不可缺少的一环节，也是地产开发商、业主们更为关注的点。对于行业内的人来说，了解赔偿方案的制定有利于开展工作；对于非行业的人，了解这方面内容有利于争取自身权益，说不定哪天就轮到你拆迁了呢。

【罗湖区】

01罗湖“二线插花地”棚改项目

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一、项目基础信息

项目名称：罗湖“二线插花地”棚改项目

项目性质：棚户区改造

项目位置：木棉岭片区、布心片区和玉龙片区

签约时间：2016年-2017年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为住宅：

（1）已取得非商品性质（绿本）房地产权利证书的住宅，以房地产权利证书为产权调换基本单位。被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150㎡的部分按照证载建筑面积1:1给予产权调换，超出部分给予货币补偿；

（2）非商品性质住宅（绿本）采用产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

2）现状物业类型为商铺：

（1）商品性质（红 本）住宅的房地产权利证书、登记簿有记载套内面积的，按证载套内面积1:1予以产权调换；

（2）房地产权利证书或者登记簿没有记载套内面积或者记载不明的，按证载建筑面积1:1.18予以产权调换。

2、【货币补偿】

1）现状物业类型为住宅：

（1）非商品性质房屋（绿本）的补偿以房地产价格评估机构评估确定的价格或市房屋征收部门发布的房屋征收补偿基准价格确定，以价高者为准。采用市房屋征收部门发布的房屋补偿基准价格确定补偿金额的，应扣减10%公告基准地价；

（2）原农村集体未完善征转手续土地上的未完工建筑，按照重置价（不超过2,200元/㎡，以实际评估为准）给予货币补偿，其所占用的原农村集体土地，按照棚改补偿标准第十六条的相关规定给予补偿。

2）现状物业类型为商铺：

对商品性质房屋（红本）的补偿，由房地产价格评估机构评估确定。

备注：

（1）原村民未开发建设的住宅用地，以“有证落地”为前提，每宗住宅用地以证载用地面积为基数，容积率按照4.8核定，以最高不超过建筑面积480㎡的标准，按照100%现行住宅用地公告基准地价予以货币补偿；

（2）对于证载用地面积大于或等于100㎡的，以480㎡×现行住宅用地公告基准地价测算货币补偿价值；

（3）对于证载用地面积小于100㎡的，以证载用地面积×容积率4.8×现行住宅用地公告基准地价测算货币补偿价值。

3、【装修补偿】

1）被补偿人对住宅（含擅改经营性用途的住宅〉房屋室内自行装修装饰费按被搬迁房屋建筑面积800元/㎡标准进行协商补偿有异议的，可填写评估申请书，申请按照第三方评估公司评估确定的重置成新价进行补偿；

2）棚改补偿标准一经选定，不得更改；

3）无论是否高于800元/㎡， 都要适用评估价格计算室内自行装修装饰补偿金额。

4、【过渡期租金】

1）采用货币补偿的，按被征收房屋同类房屋市场租金给予3个月的临时安置费；

2）采用产权调换的，由被征收人自行解决临时安置问题。过渡期临时安置费参照同类房屋市场租金，按月计算临时安置费；

备注：支付临时安置费的计算期限为自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日。本次征收项目产权调换房屋尚未建成，过渡期限从房屋征收补偿协议签订后，搬迁之日起按照36个月计算；住宅类房屋另外再加3个月装修期临时安置费。

5、【搬迁补偿】

1）房屋搬迁费用按房屋本体建筑面积40元/㎡标准给予搬迁费，商业用途房屋搬迁费用按房屋本体建筑面积60元标准给予搬迁费；

2）搬迁住宅，以期房产权调换或者实施主体认可需要二次搬迁的，参照搬迁费用标准的，第一次搬迁费的计算基数为被搬迁房屋建筑面积，第二次搬迁费的计算基数为被搬迁房屋产权调换部分的建筑面积。

6、【面积差异补偿】

1）交付被补偿人的安置房面积小于协议约定安置面积且对未予安置的房屋建筑面积，以建筑面积54000元/㎡的价格标准对被补偿人进行货币补偿；

2）交付被补偿人的安置房面积大于协议约定安置面积且对安置房建筑面积不超出协议约定安置建筑面积5㎡（含5㎡）的部分，由被补偿人按建筑面积15000元/㎡的价格标准购买；对安置房建筑面积超出协议约定安置建筑面积5㎡的部分，由被补偿人按建筑面积54000元/㎡的价格标准购买；

3）对已取得商品性质房地产权利证书的住宅，按被搬迁房屋套内建筑面积1:1的标准进行产权调换的，应先按套内建筑面积进行面积差的核算，再按照安置房套内建筑面积与建筑面积的平均比例进行换算成建筑面积差，然后按照上述规定进行安置房结差。

7、【按期签约奖励】

在规定的签约期内，被征收人与房屋征收部门签订补偿协议，按合同约定期限腾房、交付房屋的，房屋征收部门按被搬迁房屋建筑面积500元/㎡的标准给予被征收人奖励。

8、【果树补偿/观花灌木补偿】

对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。

9、【其他】

1）对实际经营者给予停产/停业的补偿费：

（1）能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金标准给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿；

（2）征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。

02蔡屋围旧改项目

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一、项目基础信息

项目名称：蔡屋围旧改项目

项目性质：城中村改造

项目位置：罗湖区桂园街道

签约时间：2017年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【现状物业类型为城中村私宅的拆赔情况】

1）产权置换：

（1）一楼按建筑面积1:1的比例回迁集中商业，或按建筑面积1:1.2的比例回迁住宅或公寓；

（2）二楼以上按建筑面积1:1的比例回迁住宅或公寓；

（3）阳台按全面积补偿面积，但未计入建筑面积的半阳台面积不计付搬迁补助费和过渡期租金。

2）过渡期租金：

（1）住宅：按每月75元/㎡计付；

（2）商业：按商铺每月100-120元/㎡计付（商铺租金根据实际情况协商）。

3）搬迁补偿：按35元/㎡计付。

4）面积差异补偿：

（1）±2%且在±5㎡以内（含5㎡）的按60000元/㎡结算；

（2）超过±2%且在±5㎡以内（含5㎡）的按回迁安置物业所在项目第一次开盘日当天同类物业的销售均价结算。

5）停车位：1栋1个固定车位和1个月卡车位，若1栋2户业主（按原村委分配宅基地为准）的，可考虑以宅基地为单位给予2个固定车位和2个月卡车位，停车位管理费暂定为每月100元/位（具体标准按政府统一标准执行）。

6）按期签约补偿：

（1）1至30天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励10万元；

（2）31至60天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励8万元；

（3）61至90天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励6万元；

（4）91天以后签订《搬迁补偿协议》，无签约奖励金。

7）其他：按签约时与业主协商的时间，在业主办理完结房屋移交手续后收楼。

2、【现状物业类型为集资楼和合作建房的拆赔情况】

1）产权置换：

（1）按建筑面积1:1的比例回迁住宅或公寓;

（2）阳台按全面积补偿面积，且未计入建筑面积的半阳台面积计付过渡期租金。

2）过渡期租金：按每月75元/㎡计付。

3）搬迁补偿：按10000元/套计付。

4）面积差异补偿：

（1）±2%且在±5㎡以内（含5㎡）的按60000元/㎡结算；

（2）超过±2%且在±5㎡以内（含5㎡）的按回迁安置物业所在项目第一次开盘日当天同类物业的销售均价结算。

5）停车位：按现状每套给予1个月卡停车位，停车位管理费暂定为每月100元/位（具体标准按政府统一标准执行）。

6）按期签约补偿：

（1）1至30天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励5万元；

（2）31至60天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励3万元；

（3）61至90天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励2万元；

（4）91天以后签订《搬迁补偿协议》，无签约奖励金。

7）其他：

（1）可进行分户回迁，即现状一套在回迁时可按同建筑面积原则分拆为两套；

（2）按签约时与业主协商的时间，在业主办理完结房屋移交手续后收楼。

3、【现状物业类型为旧住宅区的拆赔情况】

1）产权置换：按建筑面积1:1.3的比例或按套内建筑面积1:1的比例回迁住宅或公寓。

2）过渡期租金：按每月75元/㎡计付。

3）搬迁补偿：按5000元/套计付。

4）面积差异补偿：面积差采取“多退少补”的原则，双方均按回迁安置物业所在项目第一次开盘日当天同类物业的销售均价结算。

5）按期签约补偿：

（1）1至30天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励5万元；

（2）31至60天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励3万元；

（3）61至90天内签订《搬迁补偿协议》，每套奖励2万元；

（4）91天以后签订《搬迁补偿协议》，无签约奖励金。

6）其他：自本片区签约率达到90%以上后，我司统一通知或公告安排业主交付被搬迁房屋，本片区签约率未达到90%时，我司可以根据项目推进需要统一通知或公告安排业主交付被搬迁房屋。

4、【现状物业类型为独立栋的拆赔情况】

1）产权置换：按证载建筑面积1:1.3的比例回迁住宅或公寓，超出证载建筑面积部分的现状建筑面积按1:1的比例回迁住宅或公寓。

2）过渡期租金：按每月75元/㎡计付。

3）搬迁补偿：按35元/㎡计付。

4）面积差异补偿：面积差采取“多退少补”的原则，双方均按回迁安置物业所在项目第一次开盘日当天同类物业的销售均价结算。

5）停车位：每栋给予1个固定停车位。

6）按期签约补偿：

（1）1至30天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励10万元；

（2）31至60天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励8万元；

（3）61至90天内签订《搬迁补偿协议》，每栋奖励6万元；

（4）91天以后签订《搬迁补偿协议》，无签约奖励金。

7）其他：自本片区签约率达到90%以上后，我司统一通知或公告安排业主交付被搬迁房屋，本片区签约率未达到90%时，我司可以根据项目推进需要统一通知或公告安排业主交付被搬迁房屋。

5、【本项目其他补偿情况】

1）装修补偿：选择毛坯回迁的，按应回迁建筑面积给予1500元/㎡的装修补助款；

2）临时性建筑补偿：

（1）砖墙铁皮顶简易房3000元/㎡；

（2）简易铁皮棚500元/㎡；

（3）简易房：石棉房、铁皮房、木质板房及上述混合材质房屋1000元/㎡；

（4）围墙：实砌砖墙、毛石墙400元/㎡；

（5）车棚、雨（篷）棚：简易、独立柱、不锈钢玻璃、塑料、尼龙等混合顶、砖混、有柱有部分墙800元/㎡；

（6）水池/塔/箱：混凝土、不锈钢、铁质（含水箱的附属结构）10000元/个或按照450元/立方米计；

（7）阁楼/夹层：

A.钢、木、水泥及混合结构木结构300元/㎡；

B.钢结构、钢木混合结构500/㎡；

C.水泥结构3000/㎡；

（8）层高不足2.2米的房屋3000元/㎡；

（9）玻璃纤维棚、房1500元/㎡；

（10）滴水800元/㎡；

（11）绿化荫棚/花架60元/㎡；

（12）院内地坪各种材220元/㎡围墙内水泥地面；

（13）花坛圆拱、半圆拱、多边形500元/㎡；

（14）室外铁梯/钢梯/爬梯1000元/㎡；

（15）屋顶女儿墙（砖砌体），高度在60公分以上350元/㎡；

（16）室外台阶（砖砌体或水泥板）300元/㎡；

（17）铁皮排烟道300元/㎡；

（18）水泥地瓷砖、石材、室外铺装地面、室外铺装平台（水泥台）、房屋外墙与室外地面接触部分的水泥平台150元/㎡；

（19）水泥贴瓷片400元/个；

（20）水泥台砖混洗手池包含其支撑结构300/个，长度超高2米的水泥平台按300元/㎡计；

（21）不可移动大理石桌椅：

A.大理石/水泥桌500元/个；

B.椅200元/个；

（22）栅栏/铁门/护栏：

A.木、铁、不锈钢 木栅栏100/㎡；

B.铁150/㎡；

C.不锈钢230/㎡；

03

布心水围村旧改项目

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一、项目基础信息

项目名称：布心水围村旧改项目

项目性质：城中村改造

项目位置：罗湖区东湖街道

签约时间：2018年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为私宅：按测绘面积1:1回迁住宅/公寓（阳台按全面积计算）；

2) 现状物业类型为统建楼：按测绘面积1:1回迁住宅/公寓（阳台按全面积计算）；

3) 现状物业类型为商铺：按测绘面积1:1回迁集中商业/公寓。

2、【装修补偿】

1）回迁住宅/商务公寓的装修标准按1500元/㎡；

2）若不选择装修，可按其回迁面积计算给予1500元/㎡的补偿。

3、【过渡期租金】

1）现状物业类型为私宅：按每月70元/㎡；

2）现状物业类型为统建楼：按每月70元/㎡；

3）现状物业类型为商铺：按现状实际租金水平赔付。

4、【搬迁补偿】

补偿费用为30元/㎡。

5、【面积差异补偿】

回迁安置房总建筑面积业主通过不同户型房屋的组合进行面积累加，最接近的应补偿面积；面积差异部分按回迁安置房所在项目同类型物业第一次开盘当日每平方米销售均价补偿给对方。

6、【停车位】

1）现状物业类型为私宅：每1栋村民物业配置1个固定停车位使用权；

2）现状物业类型为统建楼：每1栋村民物业配置1个固定停车位使用权；

3）现状物业类型为商铺：无。

7、【按期签约奖励】

自启动大会召开第二天，正式开始签订《拆迁补偿安置协议》之日起算：

1）1至30天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励120元/㎡；

2）31至60天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励100元/㎡；

3）61至90天内签订《拆迁补偿安置协议》，奖励80元/㎡。

8、【临时性建筑补偿】

1）砖墙铁皮房（简易房）3000元/㎡；

2）简易铁皮房（简易房）1000元/㎡；

3）铁皮棚、玻璃棚（非砖混材质雨棚）500元/㎡；

4）层高不足2.2米的永久性建筑（一次性补偿）3000元/㎡；

5）围墙（实砌砖墙、毛石墙）200元/㎡；

6）室外台阶（砖砌体或水泥板，两级台阶以上的）300元/㎡；

7）室外铁梯（按每层投影面积计算）1000元/㎡；

8）屋顶水箱（水池、混凝土水池）测绘容积≤15立方米10000元/个，测绘容积>15立方米20000元/个；

9）花坛、养鱼池（砖砌体、抹灰）500元/㎡；

10）院内/围墙内水泥地面各类材质铺面220元/㎡，水泥砂浆铺面150元/㎡；

11）屋顶女儿墙（砖砌体）200元/㎡；

12）栅栏/护栏（铁、不锈钢）150元/㎡；

13）玻璃纤维（塑料）棚、房1500元/㎡；

14）屋顶混凝土滴水800元/㎡；

15）二楼阳台及挑出建筑实体在一楼的投影部分800元/㎡；

16）绿化荫棚（花架）60元/㎡；

17）门柱500元/根；

18）铁门、门楼500元/㎡；

19）阁楼（夹层）木结构400元/㎡，钢架及混凝土结构3000元/㎡。

9、【果树补偿/观花灌木补偿】

1）树冠高度≤5米：600元/棵；

2）树冠高度>5米：1000元/棵。

10、【其他】

1）办理商品房房产证的相关费用：未超出回迁建筑面积的，由京基公司支付；超出应回迁面积部分由业主自付。

04

罗芳村旧改项目

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一、项目基础信息

项目名称：罗芳村旧改项目

项目性质：城中村改造

项目位置：罗湖区黄贝岭街道

签约时间：2018年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为单层祖屋（住宅）：按建筑面积1:2补偿住宅或公寓；

2) 现状物业类型为2层及以上住宅：按建筑面积1:1补偿住宅或公寓；

3) 现状物业类型为商业：按建筑面积1:1补偿集中商业或公寓。

2、【装修补偿】

回迁住宅或公寓：

1）选精装房的，装修标准为1500元/㎡；

2）选择毛坯的，装修补偿标准为1500元/㎡。

3、【过渡期租金】

1）现状物业类型为单层祖屋（住宅）：每月65元/㎡；

2）现状物业类型为2层及以上住宅：每月65元/㎡；

3）现状物业类型为商业：每月70元/㎡。

4、【面积差异补偿】

业主通过不同户型房屋的组合，实现回迁房建筑面积与应回迁的建筑面积最为接近；面积差异部分按回迁安置房所在的项目同类型物业第一次开盘当日的销售均价补偿对方。

5、【停车位】

1）现状物业类型为单层祖屋（住宅）：无；

2）现状物业类型为2层及以上住宅：每栋配备1个固定停车位使用权；

3）现状物业类型为商业：无。

6、【按期签约奖励】

自签约启动大会次日起：

1）30天内，按签约建筑面积120元/㎡；

2）31天至60天内，按签约建筑面积100元/㎡；

3）61天至90天内，按签约建筑面积80元/㎡；

4）91天及以后，无签约奖励。

7、【临时性建筑补偿】

1）层高不足2.2米的永久建筑3000元/㎡；

2）砖墙铁皮顶3000元/㎡；

3）钢架铁皮顶1000元/㎡；

4）铁皮棚（有支撑）500元/㎡；

5）铁皮棚（无支撑）300元/㎡；

6）砖墙格木结构400元/㎡，钢木结构800元/㎡；

7）混凝土雨棚、滴水（屋檐）800元/㎡；

8）围墙、女儿墙（含铁栅栏）200元/㎡；

9）花坛500元/㎡；

10）屋顶水池（水箱）10000/个；

11）砖石砌体500元/㎡；

12）室外水泥地面150元/㎡；

13）铺装地面220元/㎡；

14）挡土墙（加固坎）700元/㎡；

15）室外铁梯（水平投影面积）1000元/㎡；

16）室外台阶（2级以上，水平投影面积）300元/㎡。

8、【果树补偿/观花灌木补偿】

1）树高5米以下600元/棵；

2）树高5米以上1000元/棵。

9、【其他】

1）回迁物业为红本商品房，可自由转让，不需补地价。

05

水贝村旧改项目

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一、项目基础信息

项目名称：水贝村旧改项目

项目性质：城中村改造

项目位置：罗湖区水贝村

签约时间：2014年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为住宅：1:1回迁；

2) 现状物业类型为商业：1:1回迁集中商业；

2、【装修补偿】

住宅和商业送精装修。

3、【过渡期租金】

租金为每月45元/㎡，从发放第一个月租金开始算；第四年开始按每月50元/㎡发放。

4、【搬迁补偿】

补偿为5000元/栋。

5、【面积差异补偿】

1）补偿回迁安置的总面积与应回迁安置的总面积，应通过不同户型房屋的组合，进行面积积累加实现相对最接近的应补偿面积，原则上总面积差不超过正负2%，在这样情况下回迁户不等提出更高要求；

2）住宅面积差异在5㎡（含5㎡）的，双方按20000元/㎡补偿差异予对方；住宅面积差异在5㎡以上的部分，按照回迁安置房所在项目第一次开盘的住平方米销售均价补偿给对方。

6、【停车位】

每拆除一栋物业配赠一个固定车位。

7、【按期签约奖励】

1）甲方书面通知或公告的签约之日起10天内签约，每栋楼奖励100000元；

2）甲方书面通知或公告的签约之日起第11天至第20天内签约，每栋楼奖励80000元；

3）甲方书面通知或公告的签约之日起第21至第30天内签约，每栋楼奖励60000元；

8、【临时性建筑补偿】

1）阳台按全面积计算；

2）砖墙铁皮房：3000元/㎡；

3）简易铁皮房：1000元/㎡；

4）铁皮棚：500元/㎡；

5）层高不足2.2m的永久性建筑：3000元/㎡；

6）围墙：200元/m³；

7）玻璃纤维（塑料）棚、房：1500元/㎡；

8）水池：10000元/个；

9）阁楼（层高>2.2m）木结构：300元/㎡、钢木混合结构500元/㎡。

9、【其他】

1）负责办理回迁房屋产权证证明并承担所产生的税费，由于超出面积部分所产生的办证税费由回迁户承担。

【福田区】

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一、项目基础信息

项目名称：上梅林祠堂村旧改项目

项目性质：拆迁安置

项目位置：梅林街道

签约时间：2016年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为住宅/商业：小产权买卖房屋按现状测绘建筑面积以1:1的比例回迁住宅/公寓。

2、【装修补偿】

1）回迁住宅/公寓的装修标准按1500元/㎡；

2）若不选择装修可按其回迁面积计算给予1500元/㎡的装修补偿。

3、【过渡期租金】

1）现状物业类型为住宅：按每月75元/㎡计算；

2）商业：按现状实际租金水平赔付。

4、【搬迁补偿】

补偿为5000元/套。

5、【面积差异补偿】

回迁安置房总建筑面积业主通过不同户型房屋的组合进行面积累加，实现最接近的应补偿面积；面积差异部分按回迁安置房所在项目同类型物业的销售备案均价补偿给对方。

6、【停车位】

按现状每套给予1个月卡停车位，停车位费用按照政府统一标准执行。

7、【按期签约奖励】

以正式开始启动签订《搬迁补偿安置协议》之日起算：

1）1至30天内签订《搬迁补偿安置协议》：5万元/套；

2）31至60天内签订《搬迁补偿安置协议》：3万元/套；

3）61至90天内签订《搬迁补偿安置协议》：2万元/套。

8、【临时建筑物补偿】

临时性建筑物及构筑物、附属物补偿标准根据原呈批方案以实际测量面积计算为准。

9、【其他】

1）办理商品房房产证的相关费用及地价支付；

2）未超出回迁建筑面积的，由京基公司支付；超出应回迁面积部分由业主自付。

02

福田区华富村棚改项目

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一、项目基础信息

项目名称：福田区华富村棚改项目

项目性质：棚户区改造

项目位置：本项目范围包括华富村东区、西区、居委楼及侧楼

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【项目现状物业类型为住宅的拆赔信息】

1）产权置换：按房屋建筑面积1: 1.18（不低于套内建筑面积：1: 1）；

2）货币补偿：按房屋建筑面积55000元/㎡；

3）装修补偿：1000元/㎡；被搬迁入有异议的，可申请评估，并按现有房屋评估确定的重置价结合成新率给予货币补偿；

4）过渡期租金：

（1）实行货币补偿：按每月75元/㎡标准，给予3个月临时安置费补偿；

（2）实行产权调换：临时安置费计算期限为自被搬迁房屋移交确认之日至产权调换房屋通知入伙之日＋3个月装修期，标准如下：第一年每月75元/㎡，之后逐年递增每月5元/㎡。

5）搬迁补偿：

（1）实行产权调换的房屋：单次45元/㎡，两次共计90元/㎡；

（2）实行货币补偿的房屋：45元/㎡。

6）物业管理费：物业管理公司通过招标方式产生，公司运营和提供服务既有管理成本，也要有合理利润。提供让广大业主满意的物业管理服务，就不能免除物业管理费；

7）停车位：回迁房小区会按照深标等规划技术要求配置一定的停车位，照房屋套数，满足1:1的配比需求，被搬迁入需缴费使用；

8）按期签约奖励：

被搬迁入在规定期限内签订补偿安置协议的，可获得单套按时签约奖；单套（每个独立产权证认定为1套，下同）按时签约奖励标准如下：

（1）签约启动后1-30日（含当日）50000元/套；

（2）签约启动后31-60日（含当日）30000元/套；

（3）签约启动后61-90日（含当日）10000元/套；

（4）签约启动满90日后不予奖励。

03

福田区香蜜二村棚改项目

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一、项目基础信息

项目名称：福田区香蜜二村棚改项目

项目性质：棚户区改造

项目位置：福田区香蜜二村

签约时间：2019年

二、项目现状物业类型及相关拆赔信息

1、【项目现状物业类型为住宅的拆赔信息】

1）产权置换：按被搬迁房屋建筑面积1:1.2置换回迁安置房建筑面积，或按被搬迁房屋套内建筑面积1:1置换回迁安置房套内建筑面积；

2）货币补偿：按市场评估价格给予补偿；

3）装修补偿：1200元/㎡标准给予一次性补偿；权利主体有异议，可申请评估一次，并须按照评估确定的重置成新价补偿。

4）过渡期租金：

（1）产权调换：

A.搬迁启动后的第一年，每月108元/㎡；

B.搬迁启动满一周年起，调整为每月113元/㎡；

C.之后逐年递增5元/㎡。

（2）货币补偿：

A.每月108元/㎡，给予3个月临时安置费补偿。

5）搬迁补偿：

（1）按每次50元/㎡给予补偿；

（2）产权调换的，搬迁费按两次计算；

（3）选择货币补偿的，搬迁费按一次计算。

6）面积差异补偿：

（1）实际回迁安置房建筑面积小于应补偿建筑面积的，按回迁时安置房平均市场评估单价予以计价补偿；

（2）实际回迁安置房建筑面积大于应补偿建筑面积的，且超出建筑面积在10㎡以下（含本数）的，按同地块安居型商品房的价格缴交房款；

（3）实际回迁安置房建筑面积大于应补偿建筑面积的，且超出建筑面积在10㎡以上（不含本数）的，按回迁时安置房平均市场评估单价的80%缴交房款。

7）按期签约奖励：

（1）单套按时签约奖励：

A.签约启动后1-30日（含当日）签约6万元/套；

B.签约启动后31-60日（含当日）签约5万元/套；

C.签约启动后61-90日（含当日）签约4万元/套。

（2）单套按时交房奖励：

A.搬迁启动后1-60日（含当日）签约5万元/套；

B.搬迁启动后61-90日（含当日）签约4万元/套；

C.搬迁启动后91-120日（含当日）签约3万元/套。

（3）组团按时签约奖励：

A.签约启动后1-90日（含当日），同一组团签约比例达到95%（按房屋套数核定）：对已签约的权利主体，给予每套2万元奖励。

（4）组团按时交房奖励：

A.搬迁启动后1-120日（含当日），同一组团交房比例达到95%（按房屋套数核定）：对已签约并交房的权利主体，给予每套2万元奖励。

（5）整体按时交房奖励：

A.搬迁启动后1-120日（含当日），项目整体交房比例达到95%（按房屋套数核定）：对已签约并交房的权利主体，给予每套2万元奖励。

8）其他：

（1）租赁补偿：以被搬迁房屋建筑面积为计算基数，按每月108元/㎡的标准，给予2个月的一次性租赁补偿。

在如今的高房价下，深圳可谓是寸土寸金，开发商想要建房，要么拍新地，要么投旧改。每次旧改都会孕育出一批新的千万富翁，同时会让许多深漂族失去安身之处。

自2005年开始，白石洲旧改的声音就断断续续传来。去年7月份，白石洲旧改已正式启动，业主们以各种方式通知租客搬离租地，清空楼屋，全面进行拆迁。

对业主而言，旧改关键的就是拆迁补偿。赔多了，开发商不乐意；可赔少了，业主们也就不乐意了。

小结：根据整理的案例得出，全市拆赔比例区间大致为：

住宅1:1.0~1:1.3;

商业1:0.3~1:1.3;

祖屋1:1.2~1:3.5。

时间上，从2011年至2019年，相关拆赔比例幅度基本上维持不变；同等类型原特区内较原特区外略高，旧屋因计入合法用地时能享受地价优惠，相对其它类型补偿高。但值得注意的是，因各区的项目性质、政策、经济发展状况都存在差异，最终的拆赔方案以该区实际情况而制定。

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