旅游景区整体开发策略分析（旅游景区开发工作管控）

第五节、景区开发的规划编制

一、景区规划的概念定义：

一)、旅游规划的定义：

旅游规划是以地区(区域)为对象，为实现该地区旅游业长期发展的目标，运用科学规划原理和方法，对旅游组织的未来活动进行整体指导安排。

旅游规划主要包括：

1、旅游行业发展规划；

2、区域旅游发展规划；

3、旅游景区发展规划：

二)、景区规划的定义：

景区规划是以景区为对象，根据景区的资源特点、市场状况和其他相关的自然、社会、经济条件，对景区所进行的开发、保护、管理等内容进行的布局、设计、安排，目的是使景区开发建设和管理能有计划、有步骤，且合理、科学地进行。

二、景区规划的分类方式：

一)、从技术层面划分：

总体规划：景区发展的战略指导，一般规划为20年。

控制性详细规划：主要目的是根据总规控制相关土地的使用，一般规划10-15年。

修建性详细规划：直接指导建筑设计中细致的最基础内容。

二)、从内容层面划分：

旅游景区综合规划：

旅游景区专题规划：

三)、从时间层面划分：

短期规划（3-5年）

中期规划（5-10年）

长期规划（10-20年及以上）

三、景区规划的内容要求：

一)、旅游景区总体规划：(期限一般为10-20年及以上)

1、对客源市场需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析预测。

2、界定旅游景区范围，进行现状调查和分析，对旅游资源进行科学评价。

3、确定旅游景区的性质和主题形象。

4、规划旅游景区的功能分区和土地利用，提出规划期内的旅游容量。

5、规划内外交通系统布局和交通设施的规模、位置、走向、断面和交叉形式等。

6、规划旅游景区的景观系统和绿地系统的总体布局。

7、规划旅游景区其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局。

8、规划旅游景区的防灾系统和安全系统的总体布局。

9、研究并确定旅游景区资源的保护范围和保护措施。

10、规划旅游景区的环境卫生系统布局，提出防止和治理污染的措施。

11、提出旅游景区近期建设规划，进行重点项目策划。

12、提出总体规划的实施步骤、措施和方法以及规划、建设、运营中的管理意见。

13、对旅游景区开发建设进行总体投资分析。

二)、旅游景区控制性详细规划：(期限一般为5-10年及以上)

1、详细划定规划范围内各类不同性质用地的界线。规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类型。

2、划分地块，规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，并根据各类用地的性质增加其他必要的控制指标。

3、规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线、

建筑间距等具体要求。

4、提出对各地块的建筑体量、尺度、色彩、风格等要求。

5、确定各级道路的红线位置、控制点坐标和标高。

三)、旅游景区修建性详细规划：(期限一般为3-5年)

1、综合现状与建设条件分析。

2、用地布局。

3、景观系统规划设计。

4、道路交通系统规划设计。

5、绿地系统规划设计。

6、旅游服务设施及附属设施系统规划设计。

7、工程管线系统规划设计。

8、竖向规划设计。

9、环境保护和环境卫生系统规划设计。

四、景区规划的核心环节：

1、确立规划目标：确定符合自身特点的远、中、短期规划目标，引领规划编制工作。

2、进行规划定位：明确景区的总体、目标、市场、产品、形像等定位。

3、景区功能分区：对景区土地进行接待、游览、度假、娱乐、食宿等功能分区。

4、景区空间布局：在功能分区基础上，对各项目产品确定空间位置分布。主要有：

A、社区业态形式：在吸引物中配置服务中心综合体；常见于特色小镇。

B、三区嵌套形式：核心保护区、环绕休闲娱乐区、外围基础配套服务区；常见于中大型景区。

C、双核布局形式：基于三区嵌套形式，构成核心保护区和服务商业区的独立双核心；常见于重点历史人文景区。

D、核式环布形式：以吸引物保护区为核心，以交通连接服务设施环绕，形成同心圆。常见于依赖外部的中小型景区。

5、产品项目策划：围绕主题、依托资源、明确市场，策划设计产品项目。

6、环境容量分析：主要测算景区容量。面积容量法、线路容量法、瓶颈容量法。

7、项目收益分析：进行项目投融资测算、预期收入、运营成本分析，明确开发收益。

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（编者：王建立）

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