旅游景区整体开发策略分析(旅游景区开发工作管控)

第五节、景区开发的规划编制

旅游景区整体开发策略分析(旅游景区开发工作管控)(1)

一、景区规划的概念定义:

一)、旅游规划的定义:

旅游规划是以地区(区域)为对象,为实现该地区旅游业长期发展的目标,运用科学规划原理和方法,对旅游组织的未来活动进行整体指导安排。

旅游规划主要包括:

1、旅游行业发展规划;

2、区域旅游发展规划;

3、旅游景区发展规划:

二)、景区规划的定义:

景区规划是以景区为对象,根据景区的资源特点、市场状况和其他相关的自然、社会、经济条件,对景区所进行的开发、保护、管理等内容进行的布局、设计、安排,目的是使景区开发建设和管理能有计划、有步骤,且合理、科学地进行。

旅游景区整体开发策略分析(旅游景区开发工作管控)(2)

二、景区规划的分类方式:

一)、从技术层面划分:

总体规划:景区发展的战略指导,一般规划为20年。

控制性详细规划:主要目的是根据总规控制相关土地的使用,一般规划10-15年。

修建性详细规划:直接指导建筑设计中细致的最基础内容。

二)、从内容层面划分:

旅游景区综合规划:

旅游景区专题规划:

三)、从时间层面划分:

短期规划(3-5年)

中期规划(5-10年)

长期规划(10-20年及以上)

旅游景区整体开发策略分析(旅游景区开发工作管控)(3)

三、景区规划的内容要求:

一)、旅游景区总体规划:(期限一般为10-20年及以上)

1、对客源市场需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析预测。

2、界定旅游景区范围,进行现状调查和分析,对旅游资源进行科学评价。

3、确定旅游景区的性质和主题形象。

4、规划旅游景区的功能分区和土地利用,提出规划期内的旅游容量。

5、规划内外交通系统布局和交通设施的规模、位置、走向、断面和交叉形式等。

6、规划旅游景区的景观系统和绿地系统的总体布局。

7、规划旅游景区其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局。

8、规划旅游景区的防灾系统和安全系统的总体布局。

9、研究并确定旅游景区资源的保护范围和保护措施。

10、规划旅游景区的环境卫生系统布局,提出防止和治理污染的措施。

11、提出旅游景区近期建设规划,进行重点项目策划。

12、提出总体规划的实施步骤、措施和方法以及规划、建设、运营中的管理意见。

13、对旅游景区开发建设进行总体投资分析。

旅游景区整体开发策略分析(旅游景区开发工作管控)(4)

二)、旅游景区控制性详细规划:(期限一般为5-10年及以上)

1、详细划定规划范围内各类不同性质用地的界线。规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类型。

2、划分地块,规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标,并根据各类用地的性质增加其他必要的控制指标。

3、规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线、

建筑间距等具体要求。

4、提出对各地块的建筑体量、尺度、色彩、风格等要求。

5、确定各级道路的红线位置、控制点坐标和标高。

旅游景区整体开发策略分析(旅游景区开发工作管控)(5)

三)、旅游景区修建性详细规划:(期限一般为3-5年)

1、综合现状与建设条件分析。

2、用地布局。

3、景观系统规划设计。

4、道路交通系统规划设计。

5、绿地系统规划设计。

6、旅游服务设施及附属设施系统规划设计。

7、工程管线系统规划设计。

8、竖向规划设计。

9、环境保护和环境卫生系统规划设计。

旅游景区整体开发策略分析(旅游景区开发工作管控)(6)

四、景区规划的核心环节:

1、确立规划目标:确定符合自身特点的远、中、短期规划目标,引领规划编制工作。

2、进行规划定位:明确景区的总体、目标、市场、产品、形像等定位。

3、景区功能分区:对景区土地进行接待、游览、度假、娱乐、食宿等功能分区。

4、景区空间布局:在功能分区基础上,对各项目产品确定空间位置分布。主要有:

A、社区业态形式:在吸引物中配置服务中心综合体;常见于特色小镇。

B、三区嵌套形式:核心保护区、环绕休闲娱乐区、外围基础配套服务区;常见于中大型景区。

C、双核布局形式:基于三区嵌套形式,构成核心保护区和服务商业区的独立双核心;常见于重点历史人文景区。

D、核式环布形式:以吸引物保护区为核心,以交通连接服务设施环绕,形成同心圆。常见于依赖外部的中小型景区。

5、产品项目策划:围绕主题、依托资源、明确市场,策划设计产品项目。

6、环境容量分析:主要测算景区容量。面积容量法、线路容量法、瓶颈容量法。

7、项目收益分析:进行项目投融资测算、预期收入、运营成本分析,明确开发收益。

旅游景区整体开发策略分析(旅游景区开发工作管控)(7)

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(编者:王建立)

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