温州钢材市场地块规划，温州本土公司竞得鹿城原钢材市场地块

10月底，官方层面再次针对刚需客户释放利好消息，温州市区利率破4%，部分商业银行首套房贷利率下降至3.8%。可惜，这个消息对于土地市场的刺激，需要通过市场来缓慢传导，所以今天出让的两宗地块，还是不出意料的低溢价成交。

今天，葡萄棚单元B-01b地块，经过1轮竞价，最终由温州市鹿城区大承城市建设有限公司（本土公司）竞得，成交总价10.17亿元，成交楼面价9195元/㎡，溢价率0%。

民营经济科技产业基地C-04b、C-04c地块，经过1轮竞价，最终由温州市瓯飞开发建设投资集团有限公司（本土公司）竞得，成交总价6.04亿元，成交楼面价4193元/㎡，溢价率0%。

下面来看下这宗地块的具体信息。

1、葡萄棚单元B-01b地块

位于鹿城区六虹桥路与前黄路交汇处（原钢材市场）。原钢材市场投用于2005年，当时从瓯江边现鹿城广场处搬迁至此，后因周边发展而显得不合时宜，如今已搬迁至藤桥。

该地块占地面积约4.25万㎡（约63.8亩），用地性质为商品住宅兼容商业，总建面约11.06万㎡，各兼容功能建面≤3.32万㎡（可分割转让），地块内需设置1所12班幼儿园。起始总价约10.17亿元，起始楼面价约9195元/㎡，价格上不封顶，价高者得。

地块实景图（图中为原钢材市场地块，本次挂牌出让为东侧地块，西侧地块未挂牌）

该地块东面为仓储基地，规划为中小学教育用地；北面为金会昌家园及大片建成住宅区；西面为铁路温州西站及温州市中医院（六虹桥院区）；南面为电力运维站及安置房。

周边交通、医疗配套齐全，生活配套依赖北侧安置小区的底商，足够的成熟、齐全，能满足日常需求，西面稍远些还有印象里、梦多多小镇。

地块南面及东面为多为在建安置房或商品房项目，有望在2-3年后衔接北侧原有住宅小区，形成连片的宜居片区。

年初时，原钢材市场地块计划一整块出让，占地面积约140亩，起始总价约21.89亿元，商品住宅楼面价约9509元/㎡。这本是温州少有的单体、方正的超百亩大地块，具有很充分的发挥空间，有条件塑造不错的中庭景观。

但实际挂牌情况却将原钢材市场地块一分为二，优先供应更优质的东侧地块，看得出，市场尚未回暖，当一大批资金充裕的外来品牌房企不拿地，需降低拿地门槛，才会吸引更多房地产商。

今天成交这宗地，跟之前周边出让的地块地价有多少落差？

万科·翡翠心湖于2019年4月17日拿地，成交楼面价约15371元/㎡ 3200㎡政策性用房；

凯迪融创·新鹿园于2019年5月8日拿地，成交楼面价约11434元/㎡ 6200㎡政策性用房；

保利·大国璟于2019年6月12日拿地，成交楼面价约12676元/㎡ 2600㎡政策性用房；

众安·顺源里于2020年1月17日拿地，成交楼面价约13218元/㎡ 10800㎡政策性用房；

华宇·麓城荟于2020年4月29日拿地，成交楼面价约7389元/㎡；

从历史地价来看，该地块成交楼面价已经低于2019年成交地块的楼面价，不知道未来售价会是什么水平？

目前这一带各项目在超大力度的促销之后，剩余尾房，可选择空间非常小，新供应一个项目也是给购房者多了一个选择。

2、金海园区C-04b、C-04c地块

位于龙湾区经济技术开发区金海二道与滨海十四路交汇处（翡丽云邸东北侧）。

该地块占地面积约55241㎡（约82.9亩），总建面约14.4万㎡，其中金海园区C-04b地块为商品住宅地块，总建面约13.42万㎡，地块西侧需设置1幢限价商品房（安置），由管委会筹集；金海园区C-04c地块为服务设施兼容零售商业用地（菜市场），总建面约0.9-0.99万㎡，规划为街道综合服务中心、菜市场及公厕。

组合地块起始总价约6.04亿元，起始楼面价约4193元/㎡，价格上不封顶，价高者得。

地块红线图

地块西面为商品住宅区；北面为在建安置房；东面为沿河绿化及河流，河流对面为工业区及产业圈；南面为新城旭辉·未来海岸及未开发住宅地块。

该地块曾在2021年8月挂牌出让，后经研究，终止地块出让。当时地块起始总价为7.9亿元，起始楼面价约5483元/㎡，地块封顶含装限价1.5万元/㎡。

对比而言，本次起始价下调1.86亿元，下调幅度约23%；地块指标变化不大，此前C-04b地块中并未要求设置1幢限价、安置商品房。

地块周边项目：碧桂园·未来城于2017年11月10日拿地，成交楼面价约3826元/㎡；

德信阳光城·翡丽云邸于2018年6月26日拿地，成交楼面价约4171元/㎡；

德信·东宸里于2020年2月20日拿地，成交楼面价约5163元/㎡ 1600㎡政策性用房；

新城旭辉·未来海岸于2021年1月21日拿地，成交楼面价约6506元/㎡ 54600㎡政策性用房。

对比周边地价，本次出让地块成交楼面价和2018年地块的成交楼面价接近，与2021年顶峰时的地价相差较大。

周边东宸里项目基本售罄，剩余少量尾房；翡丽云邸项目于去年底交付，未来海岸项目前期去化良好，后期去化一般，剩余充足房源。

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近期，温州市区首套房贷利率到了3.8%（5年以上按揭业务），虽然还只是部分商业银行，但相信包括国有四大行在内的其他银行迟早会跟进。由于这是月末刚传开的消息，而且仅部分银行执行该政策，暂时没有在市场掀起多少的波澜。

近段时间各项目仍在大力度的促销，市面上多数项目起步的优惠就能达到9折 送车位，城南某项目更是推出九折 送装修 送车位 送10年物业费的惊人折扣。

钢材市场地块航拍图

并且从这次的土地供应情况来看，明显是更保守、更具诚意的供地，先是市区少有的超百亩、钢材市场地块分割成2宗地块出让，再把去年“特殊原因”终止的地块降价1.86亿元后重新挂牌出让。

这两宗地块房开均可自主选择是否全装修销售，另外哪怕地块降价出让、分割出让，有关部门层面对于地块品质依然有高要求，该两宗地块建设要求都在对标片区内最高品质的建设要求。

之后的购房者能享受到更多的政策优惠，各地块的地价都有了明显降幅，预计售价也将同步下降，但后续的商品房项目在品质方面却丝毫没有降低，或许现在是个抄底的好机会。

可就在上个月之前，突破基准利率下限的4.1%已经超乎想象，可等到10月份末，政策却允许进一步突破下限。

距离2022年结束还有2个月，这最后两个月还会带来什么意料之外的改变？或许马上公布温州市10月成交数据能给出答案，一起期待下。

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