商业二手公寓值得购买吗（北京一手商住公寓仅成交六千多套）

在“3·17新政”加大住宅限购力度后，为防止投机需求流向商办类物业，2017年3月26日北京对商业、办公类项目进行了限购、限售、停贷，从而在需求侧切断了针对商住公寓的炒房通道。政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰冻，经过两年的政策消化，商住公寓市场怎么样了？

一手商住房源成交大跌93%

2017年3月26日，北京多部门联合发文明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰封。

在“3·26政策”基础上，2017年4月19日，北京发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，未经批准不得转让和分割销售。至此，商业办公类项目以及涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目都已经被明确要求不得擅自变更为居住用途。对此，业内人士称，这一做法彻底断绝了“非住宅项目改作住宅”的“擦边球”式玩法。

调控组合拳之下，北京商住市场降温明显。据中原地产研究中心统计数据显示，从2017年“3·26新政”开始，截至今年3月25日，商住公寓网签仅6550套,而2015年3月27日至2017年3月26日，商住公寓网签量为94551套，成交量暴跌93%。而在成交金额上，过去两年，北京商住公寓合计成交金额约167.89亿元，而在调控前的两年，则高达1943.99亿元。

另据我爱我家研究院的统计，在“3·26新政”前一年（2016年3月27日-2017年3月26日）里，北京全市新建公寓类房产共网签 67673套，而后一年，这一数据“速降”至3366套，降幅达95.0%；第二年虽同比回升57.4%至5299 套，但仍比政策实施前下降92.2%。

部分二手商住项目价格下跌超四成

2017年“3·26 新政”后，北京二手商住公寓因政策原因出现交易空档期，2017年底恢复交易，价格较政策实施前出现不同程度的下调。据中原地产研究中心的统计，从平均价格看，商办市场二手房价格已平均下调超三成，部分二手房商住项目价格下跌超四成。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，目前商住政策最大的问题是，个人可以购买的资格要求太严格，而且不可以贷款。北京这一针对商办类物业的调控可以说是3·17一系列楼市调控后的又一重磅升级，处于全国最严格调控措施。但对于部分位置较好的商住房，价格跌幅过大，对比租金，商住的持有价值在提高。目前市场成交，不论是二手房商住还是开发商手中的商住，基本上100%都是注册企业在购买。

而在商住项目的租金方面，在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，相比于住宅，目前一线城市的商住类租金一般会稍低于同地段同等档次的住宅。究其原因，水电煤费用的商业标准以及内部存在办公等情况是影响租赁的两大因素。不过，一些通过长租公寓方运营的商住类项目租金相对较高。

业内：商住市场很难有大起色

值得注意的是，“3·26 新政”后，北京商住公寓市场供应明显减少。据我爱我家研究院统计，在“3·26 新政”前一年，公寓类新增供应45144套，“ 3·26新政”后一年则降为1041套，新政后两年进一步下降至925套，房企公寓类开发意愿大幅降低，市场存量逐年减少，当前销售主要以消化库存为主。这主要由于新政后新增供应面积及销售对象要求均无法满足个人居住需求，在当前政策不改变前提下，新建商住公寓这一产品形式将会逐渐退出市场。

而从购房者角度来看，安居客线上的数据显示，近期商业产权类住宅的关注度并未出现明显变化。但由于目前商住公寓在很多城市不能强调住宅属性，房源的发布量以及用户的关注度，自2018年开始就处于相对低点。

此外，商办类土地市场也出现了明显的退烧现象。商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调。中原地产研究中心统计数据显示，限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年，溢价率只有5.7%。此外，还出现了多宗土地流标现象。

那么，商住公寓市场未来的走势如何？对此，我爱我家研究院表示，北京楼市严控两年来，普通住宅市场价格稳定，成交量逐步回升。但商住公寓这一特殊业态有可能逐渐消失于新房市场。而在存量房市场，因其市场价格比普通住宅低两到三成，区位条件多数较好，仍将有一定的受众群体，但其交易管理模式与普通住宅也基本一致，比如限购要求。虽然房地产整体政策环境有望宽松，但规范管理的方向不会变化，合理合规是各种产品类型在市场上存在的首要条件，因此“3·26 新政”中关于购房人是企业的要求短期内应不会放松。不过，有些规定或可微调，比如商业办公房产的面积也不一定非要500平方米以上，个人购买二手商住公寓也可贷款等。

而在张波看来，在商住房源政策不调整的前提下，市场无论是交易还是租赁,行情都很难有大起色。

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 李立军