楼市泡沫究竟有多大（最坚挺楼市泡沫开始破灭）

#4月财经新势力#

最近一年多，随着美联储有史以来，最激进的加息之后，多个热点国家和地区的房地产泡沫，已经开始破灭。

之前的文章中写过香港。香港房价在去年跌了19%左右，跌幅快赶上1997年亚洲金融危机了。香港的货币政策完全是从美联储那里复制过来的，别人加息或者降息多少个基点，香港会几个小时内就跟上。

而除开香港以外，韩国的楼市泡沫似乎也破掉了，这二者都是亚洲甚至全球房地产泡沫最坚挺的地方。韩国的发展模式和日本相近，都是都市圈占全国人口近40%。但是日本房地产泡沫破灭之后，熊了30多年了，现在都没有恢复到90年的高点。

而韩国，虽然人口已经负增长，人口出生率排在全球倒数第一，房价却表现的十分坚挺。从2020年疫情之后，全球转入货币大放水，相信不少人都看见过韩国房价暴涨的新闻，不断突破了历史新高。

但是现在，韩国的房价去年也跌了18%左右，首尔的房价都跌了20%。

可以说，韩国的房价，同样几乎只和货币相关，和人口总量关系不大，不过房价飙升，对人口出生率的影响是肉眼可见的。

从全球多个国家和地区看，房地产泡沫的发展和破灭，似乎并没有统一的模式，当然，货币在其中肯定扮演了决定性的因素。我们研究其他国家的楼市，目的当然也是为了分析国内的趋势。

最近两年，我们的房价发生了一个重要的变化，就是和货币脱钩了。

在2018年以前，我们可以发现房价和M2的增速高度相关。以前用M2的增速再加上一个GDP的宏观分析，基本上可以准确把握过去几次房价的暴涨和回调。

但是从2018年之后，房价涨幅和M2几乎完全脱离了关系。M2的增速最近几年一直维持在两位数，而且GDP的增速越来越低，换句话来说，货币相对于GDP是大幅增发的，按照过去的经验，这会大幅推升资产价格，特别是房地产的价格。

现在，不说M2对房价毫无影响，但是影响是越来越小了。房地产一直就处于一个高位的横盘过程中，经历了去年11个月的微跌之后，今年已经开始微涨。

我认为一个可能解释，就是之前的房价透支太过分了。所以高增长的M2水平，起到的主要作用，实际上在在为过去还债，维持住房地产的价格，对冲房地产下行的趋势而已。

如果这解释成立，那么一旦M2增速下跌，比如跌到8%一下，那么我们肯定可以看见房价出现较大幅度的下跌。只可惜，这个解释很难验证，按照现在节奏，估计3-4年以后，我们才会看到M2增速下滑到8%以下，我们肯定会全力维持住货币增速的。