北戴河蔚蓝海岸的房子值得投资吗（关注中介热炒海岸中关村）

高温天气将一批又一批北京人送到了东戴河的海边，为当地增加旅游收入的同时，也为房地产项目送去了客源。

8月以来，东戴河进入旅游高峰期。《中国经营报》记者实地走访了解到，临海是各个项目销售的杀手锏，海景房的目标客户以京津冀的游客为主。“90%的客户都是北京人。”一项目销售人员说道。

“投资”“度假居住”是最常见营销话术，“海岸中关村”被中介机构热炒。但东戴河新区房产的升值潜力却不被购房者看好。“2017年8月交房，接近7000元/平方米，不掉价都不错了。”来自北京通州的赵先生告诉记者，他在东戴河新区拥有一套100平方米的毛坯房。“当初冲动没想好，被炒房中介忽悠到东戴河没俩小时就交钱买了。”至于居住功能，多位购房者表示区域配套尚不完善，不适合长期居住。

尽管如此，东戴河的海景房销售表面看来依旧火热，部分热门项目工作日售楼处依旧挤满了人。记者就房地产市场销售相关问题致电致函东戴河新区宣传部门，工作人员称已告知领导，但截至发稿未获回复。

“90%以上客户都是北京人”

从北京到东戴河，约300公里路程，自驾4个小时，高铁则只需要3个小时。随着东戴河旅游高峰期到来，高铁更是一票难求。

近日，记者实地走访东戴河新区多个房地产项目发现，目前整个东戴河新区在售房地产项目约有15个，但仅有山海同湾、佳兆业东戴河和白金海三个项目较受欢迎，工作日售楼处便挤满了咨询的客户，而其他项目售楼处鲜有前去咨询者。

白金海项目由当代置业（中国）有限公司（01107.HK）开发，项目主打90平方米以下小户型海景公寓。据销售人员介绍，一套63平方米的精装修瞰海公寓总价需要67万元，每平方米单价已超过1万元。

“90%以上客户都是北京人。”白金海销售人员告诉记者，每周三、周五、周六都有大巴车从北京带看房客户过去。该项目今年5月份开始推出9号、10号两栋楼，每栋楼4梯15户，楼高26层，共计780套房源。销售人员称，经过3个月推广，700多套房源即将清盘，均价为9500~10000元/平方米。

记者了解到，白金海为东戴河新区单价最高的项目。多位当地中介分析称，该项目价高是因其沿着海岸线建设，每栋楼观海效果都较好；其次，白金海2015年才开始拿地建设，土地价格相对更高。

相对白金海而言，另外两个热门项目山海同湾和佳兆业东戴河均建设较早，当前销售价格相对较低。

据山海同湾销售人员介绍，该项目2010年即开始建设，目前在售户型为43~105平方米的精装房，单价为6000~8000元/平方米之间，根据观海效果不同价格略有差异。“都是沿海第一排房子，离海边500米。”据记者了解，该项目开发商盛邦基业总部位于北京。

根据佳兆业东戴河销售人员测算，在该项目买一套54平方米的房子总价需要45万元左右，优惠后总价为38万元，优惠后单价为7016元/平方米。“相对于白金海，我们项目体量比较大，2009年就拿地了，所以比较便宜，主打均价6500~7500元/平方米的3小户型。”

记者了解到，佳兆业东戴河是佳兆业集团（01638.HK）旗下首个文旅度假综合地产项目，占地11平方公里，是东戴河体量最大也是最早开发的房地产项目，佳兆业集团对该项目给予了厚望，规划为集旅游、度假、养生、居住及商业业态于一体的综合地产项目。

值得一提的是，绥中县政府官网网站显示，2018年4月4日，县长、东戴河新区管委会主任马茂胜主持召开绥中县十六届人民政府第八次常务会议，讨论了《关于贯彻落实中央第三环保督察组督察反馈的佳兆业东戴河房地产公司等三家企业违法填海影响生态环境案件的整改方案（草案）》等议题。

记者就中央第三环保督察组反馈的佳兆业东戴河房地产公司相关问题联系佳兆业集团、东戴河新区宣传部门采访，但均未收到回复。

多项目去化难

上述3个热门项目之外，东戴河新区扎堆销售的房地产项目鲜有人问津。记者走访的阳光海蓝岛、海韵馨园、和园等项目售楼处十分冷清，其中海韵馨园销售人员表示，公司2015年推出的600套房源，目前尚有约200多套未售出。另外，公开信息可以看到，东戴河新区在售房地产项目中，多个项目第一次开盘时间在2015年之前。

“投资”“度假居住”是销售最常见的营销话术。葫芦岛市官方网站2017年6月公布的东戴河新区资料中写道，按照“海岸中关村、生态新城区”定位，建设目标为：3年内完成起步区基础及配套设施，并引进一批高新技术企业，形成“海岸中关村”雏形。

“海岸中关村、生态新城区”，这为房地产中介提供了炒作热点，在向前去咨询者介绍项目时，中介人员也会“对症下药”。记者观察了解到，若咨询者表示有投资意向，中介便会搬出政府规划，鼓吹项目的升值潜力；若购房者表示用于居住，中介人员则会用靠海、远离雾霾、养生等来劝消费者。

不过，在多位购房者眼中，其并不看好东戴河新区的房产升值潜力。一位北京的女士告诉记者，她5年前在山海同湾2号楼购入一套60多平方米的精装房，当时单价约为6000元/平方米。今年8月15日，记者在房天下网站看到山海同湾1号楼一套64平方米的二手房源时，总价为43万元，每平方米价格为6718元/平方米。

“除了海没什么。”一位本地人回答游客咨询时轻描淡写地说道。多位当地人士告诉记者，东戴河新区盛夏时期游客较多，进入旅游淡季后，整个区域较为冷清。记者在东戴河新区的几天中注意到，该区域目前只有一趟环城公交车，隔半个小时发一趟车，尚未投放出租车，街上偶尔可以看见的出租车都是来自60公里外的绥中县，或者来自相邻的河北秦皇岛。

“暑假带孩子过去玩挺好的。”一位曾在佳兆业东戴河买了房的人士说，因为个人征信问题，他没能办下来贷款，最终以违约赔偿6万元终止了自己在东戴河的买房计划。 “我当时就只考虑带孩子去玩，不能贷款我就没必要买了，投资太多不值当，一年也去不了几次。”该人士对自己的东戴河买房经历如此评价。

外地游客买房，还有一重诱惑就是自己不住的时候可以租出去。据当地中介天和房产咨询一位负责人介绍，东戴河新区每年从4月中旬到10月中旬期间，一套小面积公寓可以租到8000~9000元，按年租是20000~25000元。

“如果你自己做出租房，8月基本是周一到周四每天400元，周六到周日每天可以达到600元左右。东戴河旅游期比较短，最高峰的时候是7月15日以后到9月1日之前，这是爆发期，冬天的时候基本上没人。”天和房产咨询的负责人说道。