房产抵押担保怎么操作（抵押房）

“抵押房”、“顶账房”在市面上大量存在，这些房子相对价格较低，却存在风险，比如涉讼，比如存在债务纠纷，比如无法贷款等等。如果售方有意隐瞒这些风险，购房者往往会中招。

我们用案例说话。

房屋原是“抵押房”，购房者无法贷款

2019年1月，赵女士与开发商ZH公司签订了《认购协议》，约定购买后者开发建设的某项目房屋一套，并约定了银行按揭贷款方式，赵女士应保证在合同约定的时间内按银行要求交齐所需资料，如逾期未交齐首付或全部房款，或未在规定日期内办理网签备案手续，视为违约，定金不予退还，开发商有权将此房屋另售他人，且无需另行通知乙方。同时约定，若因开发商不符合相关政策规定导致无法办理网签及其他手续的，甲方不承担任何责任。

协议签订之后，赵女士及时足额缴纳了购房首付款，并向银行提交了贷款手续。但是，奇怪的是，ZH公司迟迟不与赵女士签署正式的商品房买卖合同。

赵女士忐忑不安，便去查询情况，得知该项目的土地、房屋处于抵押状态，按揭贷款后，银行无法放款，认购协议已无法履行。无奈之下，赵女士向ZH公司申请退款，遭到拒绝。赵女士遂诉至法院，请求解除《认购协议》、ZH公司退还首付款并支付利息。

庭审中，ZH公司提供了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、项目地块公示牌照片等证据，认为其对土地使用权及在建工程抵押状态已作出公示，对购房者也作出了必要的提醒的义务，购房者对该房屋的在押状态知情。

赵女士对此证据不认可，ZH公司当时没有向其出示上述证书和文件，也没有提醒相关注意事项，对其没有履行必要的提醒义务。

法院审理查明，2018，青岛市国土资源和房屋管理局曾下发文件，规定：对房屋上存在抵押登记（土地抵押、在建工程抵押、一般抵押、最高额抵押等）的，抵押人和抵押权人应当先申请注销抵押登记，买卖双方方可办理房屋买卖合同网签备案。法院认为，根据该规定，涉案房屋处于抵押状态直接关系到网签手续和银行贷款的办理，因此，ZH公司对购房者负有必要的提示义务。ZH公司主张已对赵女士进行了提醒和公示，但其未提交有效证据予以证明，赵女士对此亦不予不认可。ZH公司在明知有抵押登记的房屋不能办理网签备案手续的情况下，未尽到必要的提示义务，亦未采取相应的措施。ZH公司主张因赵女士的缘故致使双方合同不能履行，没有事实和法律依据，法院不予支持。

最终，法院判决双方解除认购协议，ZH公司退还房款并支付利息。

“抵押房”“顶账房”的套路有多深？

法院判决帮助赵女士摆脱了“抵押房”的套路，然而，“抵押房”的套路可不止这些，中招者不胜枚举。

开发商通常会将土地、房产抵押给银行获取贷款，对其而言，只要在楼盘销售前还清抵押借款，解除抵押就可以正常销售。这样的做法是行业惯例，也不违反法律规定。但是，如果像前文提到的开发商瞒着购房者销售抵押房，购房者就将面临风险。比如，不能办理产权证明，不能办理贷款，需要购房者提供解押款等。

除此之外，还有一些“顶账房”、“工抵房”频频现于报端以及街头巷尾的广告中。此类房子同样存在风险。

所谓的工程抵账房，是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式。工程方拿到此类房子后，往往会选择打折降价快速销售以回笼资金。

但是，此类房产往往会存在一些限制，以致于购房过程平添诸多波折：

1.开发商不给此类房产备案，不允许办理贷款，还可能为购房者设置较高的首付款等；

2.此类房产有可能缺乏相关部门检验，房产无法过户；

3.工程方已与开发商签订购房合同、备案，导致过户困难，有可能在过户中加收费用；

4.贷款中介可能诱导购房者签署霸王协议、提前收押贷款资料；

5.购房手续、房款没有交接给开发商，开发商为此不认账。

律师：三招预防购房风险

购房者在购房时应尽量做到如下三点，以规避风险：

一、签订购房合同时，签订详尽的补充协议。在协议中约定售方应确保标的物业权属清晰，不存在抵押等限制交易信息，同时明确的违约责任。

二、可以在不动产交易中心或相关网站查询标的物业是否存在抵押信息。若存在抵押信息，则应要求售方及时办理解除抵押手续，确保按时办理产权过户。若是预售商品房，业主可以在不动产交易中心查询“大产证”信息，包括“房屋状况”、“土地状况”、“抵押状况”等信息。如果发现房产已被抵押，购房者可以要求开发商对此房源进行解押。

三、签订购房合同后，及时办理预告登记，排除第三人的权利主张。

友情提示：抵押房、工抵房存在诸多潜在风险，如对此有疑问，可在后台留言，专业人士为您支招、解惑。房质网是全国首家商品房投诉调解服务平台，团队成员皆为房地产、法律、媒体行业资深从业者，专注协助商品房业主维权、纠纷调解、业委会辅导。