分析五大新城的优劣势松江新城（五大新城巡礼之）

狗尾巴草，在古时被成为“萎”，良莠不齐的“萎”，因为在农耕时代和庄稼争抢养分，却又不产出粮食，所以一直不受人待见。

但当城市的时代来临，只生长在野地里的狗尾巴草却成了童真、浪漫、生态的象征。

上海的郊区，其实就像这棵狗尾巴草一样，在上个时代非常普通、毫不起眼，但当城市开发到一定瓶颈，郊区也开始散发属于自己的独特魅力。

这期我们去看上海郊区中最特殊的一个新城，它是上海建设的第一座新城，在千禧年初期就开始规划兴建，到今天已经走过20多个年头。

它，就是松江新城。

相信你一定会好奇，作为上海新城建设第一个吃螃蟹的地方，历经多年的发展，它现在是什么样子，是否有足够的魅力吸引人们来这里生活，这期板块探秘会给你答案 。

千年古镇、上海起源。论文脉、论底蕴，松江毫无疑问是全上海最深厚的一个行政区。

而作为松江的发展核心，松江新城自然备受瞩目。

整个松江新城东至铁路金山支线，南到申嘉湖高速，北临辰花路以及沈海高速一带，板块内部包含了大学城、新城和老城，两翼的空间则分布着不少产业区。

虽然地处上海的西南部，依然稍显偏远，但是从长三角一体化的角度来看，它又正好位于长三角的中心，和浙江省无缝连接，对外四通八达，非常便利。

而且它处在G60科创走廊的核心区域，所以这里也聚集了一批教育、科技创新、技术研发等重要产业，就好像粗壮的树干上不断长出茂盛的枝叶，为上海的未来积蓄能量。

对内交通上，九号线可以直达徐家汇等市区主流的商圈，虽然耗时也要接近1个小时，但时间和路程都要优于奉贤和临港新城。

但是，如果你来到松江新城，刚出地铁站的那一刻，也许你不会像之前几个新城那样，有眼前一亮的感觉。

奉贤有银河丽湾和大公园、嘉定有遍地的高品质商场，临港有滴水湖。

松江新城的第一眼看上去，就是朴实无华、甚至有点枯燥。

但当我走下地铁站的廊桥，我切身感受到松江新城的路，可能是目前为止我们逛过的新城中最舒服的。

并不是因为路有多么平坦宽阔，而是来源于这一排排的绿植。

嘉定和奉贤的绿化已经足够好了，但没想到松江新城有过之、无不及。

一眼望去、绿意盎然、相当惬意。

特别是当上海进入酷暑，不管是步行还是开车，有这么多树荫遮挡阳光，体感、观感，都是非常舒服的。

其实在2017年上海就做过一次林荫道评定，单松江就拥有13条市级林荫道，林荫道的评选其实并不简单，在城市面貌、养护维护、景观协调等方面都有非常严格的要求。

如果说林荫道是松江新城的浪漫初见，那大学城的存在无疑是松江新城的甜蜜暴击。

聊到这里我相信很多人会提出质疑，大学城对于一个板块到底有什么价值？毕竟它完全不存在学区的概念。

而且还有很多人认为，大学校园的建设一圈就是一大块地，难道不会影响城市开发吗？

这样的想法真的是多虑了。

我们常说，稳定的人口是一个板块发展的基石，足够的生活配套，又为这些人提供无法离开的理由。

正因为大学城的存在，才为松江新城甚至整个松江带来了更多的生活配套，同时也带来了一群非常稳定的常住人口——大学生。

因为他们的存在，在大学城以东的区域，规模庞大的商业群已经快速成型。

最值得一提的是万达的入驻，这个涵盖了购物中心、写字楼、室外步行街等业态的商业综合体，因为满足了区域内的消费多样性，一跃成为松江的商圈新贵。

但是，如果没有大学城的存在，如果没有一批又一批大学生的供养，只靠朝出夕归的城市潮汐族，单靠万达的品牌，几乎不可能这么快激发出这么热闹的商业氛围。

除了商业上的赋能，这里7所高校连片开发，每所大学都散发着独特魅力，也让松江大学城成为了一张绝佳的城市名片。

大学宁静的氛围、街角邂逅的书店、路上轻快的学生。

这些松江大学城跳动的灵魂，构成了一副兼顾城市与人文的画面，所以，来这里取景的剧组也非常多。

而对于这里的莘莘学子来说，大学生活可能是人生中最美好的一段青春，在这期间你可能结识了三五好友，找到了人生伴侣，摸索出未来方向。

但相信我，真正让你难忘的不是他们，一定是大学的小吃街。

松江新城的文汇路聚集了上千家美食店，随便逛逛，嘴角就能留下不争气的眼泪。

这儿被誉为全国最大的大学城美食一条街，真的毫不夸张。

这条小吃街不长，从东到西差不多只有2400米，但这里又真的很长，走完它，至少也需要四年的时间。花有重开日，人无少年时，且行且珍惜，且吃，且开心。

如果你就是从这里走出校门，正在接受社会的暴打，不要灰心，累了，就回母校看一看、歇一歇。

回忆完大学时光，咱们再回归现实，回到城市里。

离开大学城一路向南至新松江路，就来到松江新城的核心地带。

这里的住宅区也非常集中，特别是嘉松南路西侧，以檀香花苑、东鼎名人府邸等为代表的小区，品质还是相当不错的。

这片区域的二手房，挂牌总价主要集中在400-500万之间，还有不少3房大户型可以满足想要一步到位的家庭。

周边的生活配套也相当成熟，有医院有商场，特别是开元地中海商业广场，在板块内是一个比较大型的商场，在品牌升级之后，人气也有了不小的提升。

而且和奉贤新城一样，松江新城也在住宅区建造了一个中央公园，不同的是这个公园不止有草坪和树木，还有河流。

20多种花卉、30余类灌木，40多种乔木，绿树成荫，漫坡起伏，当然一样可以在草坪上放肆翻滚。

其实城市公共园林的设计并不简单，不是说设计、施工很难。

相反，我认为真正优秀的公园反而不需要太多人工斧凿的痕迹，做好初步规划，为自然的力量预留好空间，这样才能让人真正回归自然。

接下来，沿着中央公园可以一路走到松江著名的景点——泰晤士小镇。

正门进来是教堂，也是小镇的核心建筑，不管在哪个角落，都可以看到它。

往后走是各个特色街道，两边分布着不同制式的英式建筑，处处点缀着精致的雕塑。

毫不夸张地说，这里比起英国的泰晤士小镇，还原度已经非常高了，甚至连石砖路都和英国的一样。

作为一座英伦风情小镇，这里已成为众多游客来松江必打卡的地方之一，也是婚纱照拍摄胜地。

小镇东侧是面积20万平方米的超大人工湖，由一条自然河贯穿，景色相当优美。

逛累了，寻一份美食，坐在湖边喝一杯咖啡，抛开城市的烦恼，咱们也体验一下欧洲小镇慢节奏生活。

当然了，泰晤士小镇并不只是一个徒有其表的景点，它同时也是周边居住区的核心。

规划设计上，这里将自然流畅的道路系统和优美的河道结合在了一起，私密性很强的低密别墅区就布置在湖岸和临近河道的地点，在安保和物业方面都严格控制外来人员进出。

这样的设计既能让游客感受到英式小镇的优雅宁静，又避免游客对这里的居民造成生活上的影响。

自然环境优越一直是松江的名片，松江新城自然也是如此，除了泰晤士小镇，这里还有广富林文化遗址，郊野公园等等。

生活不仅仅只有平日里的人潮汹涌，来松江新城不一定能让你功成名就，但一定能让你度过一个悠闲的周末。

另外特别值得一提的是，这里那么多的景点，你甚至不用自驾也能很方便地游玩。

那松江新城到底是怎么做到的呢？难道是地铁？并不是。

答案是它，一条松江新城独特的风景线——有轨电车。

松江有轨电车开通了1号线、2号线，其中2号线是环线。

它从南到北，从东到西，环绕着整个松江新城运行，串联起了松江的众多景点、商圈等好玩好逛的地方，到站而下，随性游玩。

其实人生就是一张车票，每一站都要自己买单，即使再繁忙，也要记得多看看沿途的风景，不然票钱，就浪费了。

总之因为有轨电车的存在，松江新城的内部交通也更加便利了。

接下来，我们离开新城区域穿过沪昆高速，就来到老城区。

老城区其实可以单独算作一个板块，比起之前的城市界面，这里的房龄都比较老，住宅区主要都集中在松江体育中心站附近。

附近的小区例如九峰小区、荣乐小区等挂牌均价在3-4万/平之间，总价基本在200-300万，置业门槛比新城要低不少，但商业配套数量依然足够。

只不过外观设计似乎跟这里的房子一样，有些老迈，不够现代前卫。

即便和新城相比，这里被更多人称作松江老城，但新有新的好，老也老得有味道。结合在一起，才是一个健康有底蕴的城市结构。

视频看到这里，你一定想问，六娃你吹了这么多，松江新城难道没有什么缺点嘛？

我个人觉得真的很少，出行方便、商业不少、要医院有医院、要公园有公园，房价门槛也不高。

教育资源不仅有松江二中、上海师范大学附属外国语小学、华东师范大学实验高级中学等等这样的优质学校。

即便在老城区都有非常多的学校。

但如果非要说一点，可能这里的大型商业综合体还是少了一点，作为上海规模最大、一座未来将承载110万人口的新城，能像南翔印象城那样被人记住的商业综合体好像只有开元地中海和万达。

而且万达所在的位置，更多是服务于板块内东北区域的人群，其它地方的居民想要到万达消费，真的不算近。

而在中心区域只有开元地中海一个大型商业，未来人口如果真的达到110万，够用吗？

当然除此以外，可能还有一个缺点，那就是五大新城之中最贵的新房价格。

当然，这个也许是我的缺点...

虽然最贵，但我认为，从松江新城的发展成熟度以及居住体验来看，这个价格起码是匹配的。

最后，又到了经典的，城市规划方案和现实对比的环节了。

说实话，每到这个环节我就特别感叹，中国基建狂魔的称号真不是白来的，我们对城市建设的热情、以及还原度高得可怕，不管你的规划图多么天马行空，最后都能一模一样建出来。

松江新城的规划蓝图远没有临港那么离谱，所以在现实中一一兑现，也就不那么奇怪了。

真正值得一提的，是这张土地规划图，从这张图大家就能看出来，松江新城是一个被自然生态包裹的区域。

也正是当初这样前瞻性的规划，历史、人文、生态、生活在这里都得到了完整保留。

这些，在寸土寸金、拥挤逼仄的市中心，都是太过昂贵的资源。

但是，城市的外扩、时代的变迁、资源的转移，慢慢让以前的郊区，发展成了我们未曾设想的样子。

那些不起眼的狗尾巴草，未来一定会成为钢铁森林里，最无法忽视的力量。

而其中名为松江新城的那颗，现在已经无法被忽视了。

END

文：杨六娃、奶酪

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