经适房可以上市吗（洛阳经适房上市交易管理新规出台）

近日，洛阳市出台《洛阳市人民政府关于进一步加强城市区经济适用住房上市交易管理的意见》（洛政〔2021〕21号）（以下简称《意见》），引起广泛关注《意见》和此前洛阳执行的经适房上市交易管理规定有哪些变化？洛报融媒记者采访了有关部门，今天小编就来聊一聊关于经适房可以上市吗?接下来我们就一起去研究一下吧!

经适房可以上市吗

近日，洛阳市出台《洛阳市人民政府关于进一步加强城市区经济适用住房上市交易管理的意见》（洛政〔2021〕21号）（以下简称《意见》），引起广泛关注。《意见》和此前洛阳执行的经适房上市交易管理规定有哪些变化？洛报融媒记者采访了有关部门。

经适房上市交易时，征收的房屋收益所得标准调整

洛阳市住房保障和房产服务中心相关负责人说，《经济适用住房管理办法》（国发〔2007〕58号）规定，经济适用住房购房人拥有有限产权；购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

《意见》补充完善了购房人取得经适房完全产权的相关规定，增加相关前提条件和办理流程，并调整了经适房在上市交易或取得完全产权时交纳的房屋收益所得标准。

根据以前的规定，单套面积90平方米（含90平方米）以内的经济适用房，在上市交易时，购房人交纳房屋收益所得标准为：1995年至2000年购买的经适房，每平方米200元；2001年至2007年7月购买的经适房，每平方米300元；2007年8月至2010年购买的经适房，每平方米400元；2011年以后购买的经适房，购房价的20%。单套面积超过90平方米的部分，按上述标准的双倍交纳。

《意见》规定，单套面积90平方米（含90平方米）以内的经济适用房，在上市交易或取得完全产权时，购房人需要按照购房价格和申请上市交易或者取得完全产权时的价格差值部分的比例交纳房屋收益所得：2012年12月31日前购买的经适房，交纳价格差值部分的10%；2013年1月1日起购买的经济适用住房，交纳价格差值部分的15%；单套面积超过90平方米的，超出部分按上述标准双倍交纳。

“申请上市交易或者取得完全产权时的价格，以税务部门征收契税的计税依据为准，约为同地段、同品质的普通二手商品房的价格。”该负责人说，按照比例征收房屋收益所得是遵循上位法的要求，绝大部分的房屋收益所得仍归购房者，这样更加科学，也符合市场规律。

要交纳的房屋收益所得更多？不一定！

以一套2010年购买、面积100平方米、每平方米购房价位2000元的经适房为例，通过计算我们可以直观了解到政策变化前后经适房在上市交易或取得完全产权时的房屋收益所得变化。

按照以往的规定，该套经适房在上市交易或取得完全产权时，90平方米以内的面积，要交纳36000元（90平方米*每平方米400元），剩下的10平方米要交纳8000元（10平方*每平方米400元*2），总计44000元。

洛阳市住房保障和房产服务中心相关负责人说，按照《意见》，假设该套经适房同地段、同品质普通二手商品房价格为每平方米6500元（实际情况中，与经适房同地段、同品质的普通二手商品房，往往比新建商品房的价格要低很多）。该套经适房90平方米以内的面积，要征收约40500元（房价差每平方米4500元*90平方米*10%），剩下的10平方米要征收约9000元（房价差每平方米4500元*10平方米*10%*2），总计约为49500元。

“在这个例子中，按照新规定交纳的房屋收益所得比按照老规定的高，是因为例子中的经适房价格与普通二手商品房价格差价较大。如果经适房价格和普通二手商品房差价较小，也可能会出现按新规定交纳的房屋收益所得比按照老规定低的情况，这主要还是由房地产市场决定。”该负责人说，近期一些自媒体宣称“《意见》实施后，经适房上市交易和取得完全产权所交纳的费用将大幅提高”是对《意见》的误读。

“购买不满5年不得直接上市”等规定已执行多年

此外，近日，不少自媒体对于《意见》中规定的“经济适用住房购买不满5年的，不得直接上市交易或取得完全产权”“ 补缴土地出让金标准为交易当年基准地价的20%”等相关内容非常关注，并进行了解读。

“实际上，《意见》中的这些规定和此前我市执行的规定没有实质性变化。”洛阳市住房保障和房产服务中心相关负责人说。

根据洛阳市近年来的经济适用住房上市交易管理规定，经济适用住房购买不满5年的，不得直接上市交易，如购房人因特殊原因确需出售，由政府按原出售价格扣除折旧费后回购。回购住房用于向符合经济适用住房购买条件的家庭出售。

经济适用住房购买满5年或实际居住满5年需上市交易或取得完全产权的，须报经市住建部门审查，确定是否回购。政府不回购的，按照规定标准缴纳相关费用后可上市交易或取得完全产权，经核准同意上市交易的经济适用住房按我市二手房交易流程办理。除了房屋收益所得，还需要补缴土地出让金，补缴标准为交易当年基准地价的20%。

（洛报融媒记者 郭秩铭）