g20峰会对杭州房价的影响(连我都想买杭州老破小了)

“狂跌30%!”“跌回2017!”“房东又主动降价了~”

最近杭州老破小再度爆冷的消息又刷圈了。

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而根据我最近的实调和分析,杭州老破小不只是“跌回2017”这么简单:

1、对比疯涨的挂牌来量,老破小的成交量只是杯水车薪

2、别看成交量比新政前多,那只是大幅牺牲价格的“以价换量”

3、进入到热skr的7月淡季,从没有流量的郊区,到烟火气聚集的市中心,再到曾风靡一时的主城名校旁,还有线上拍卖市场,杭州老破小正节节溃败!

如果说去年下半年至517新政期间,是跟着大行情走的第一波降价潮,那么如今杭州老破小事实上的第二轮降价潮和“大放血”才刚刚开始:

很多价格跌回2017年,个别甚至跌回G20前后,价格“笋”到连我都想买了!

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真实的市场可能比想象的还要惨重!

最惨的是郊区无优质学区和资源的老破小,几无存在感

这些小区可能连名字你都没听过:三联嘉苑、运动新村、水乡华庭、江寺路小区等等。

如临平塘栖运动新村满五唯一的2房,距大运河和广济桥不到200米,挂价只要1.5万/㎡,总价只要88万,首付只要一辆车的钱!可惜2个月也没一个下定的。

再就是市中心扛着“烟火气”旗帜的老破小,即便交通、配套、烟火气无敌,也还是萎靡不振。朝晖、德胜、大关、景芳等都是典型。

近一周,我走访了朝晖的几家门店,一位德祐店的中介告诉我,新政后两周这边老小区成交量是上来了一些,但价格都很低;到了6月下旬和7月份,行情又下来了。

片区另一名中介店长还透露,目前这边成交均价在3.2-3.4万/㎡左右,对比去年很多4万出头的单价,平均降幅约在20%

现在还出现了个别单价约3万/㎡的成交,让人感受到“一夜重返G20”的寒意。

如果再和之前朝晖“拆迁风波”时5万 /㎡成交房源比,现在的价格算是腰斩了

而除了朝晖,市中心的德胜和大关,甚至还出现了一些2字头的成交。

或许有长者会说,朝晖、德胜这些地方都十城门外了,算是哪门子市中心?

那吴山脚下的总算在正宗的老底子市中心吧!价格也一样扶不起!

你看,城隍牌楼巷挂牌单价仅3字头,总价仅150万;开窗能看到吴山,近处就是三大全国著名景点——河坊街、胡雪岩故居和鼓楼,5/7号线双地铁口仅900米,关键房东还接受小刀,可惜挂了4个月硬是没卖出去。

老破小如此跌跌不休,何时是个头!

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不只是普通老破小,那些依靠“学区”的老破小也不行了

对口翠苑小学、翠苑中学,南门口就是2/10号线双地铁,斜对面还有铂澜大象城和物美超市的翠苑一区,约40方小2房,前两年还要190-220万,而且还价空间小,现在就算挂160-170万买家都不买账。

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一位城西门店的中介告诉我,翠苑一区有套挂牌170多万的,实际坐下来谈也就151万,一下子给你砍了近20万,买家要多狠就有多狠

可能会有人说,可能是因为翠苑一区的学区不够好。

非也!第一学区梯队的石灰桥新村,去年还有很多小户型成交单价在8万~9万 ,甚至低楼层还卖出了一套近10万的,房东的时运不是一般的好。

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可现在呢?很多挂牌价都只有6万多!看网签价甚至6万都不到,直接腰斩!

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看得我都有点心动了,那可是“文一街小学 十三中”双学区啊。

还有“卖小 大关实验”双学区的一清新村,去年上半年小户型单价4.5万左右卖得风生水起;

如今3字头、200多万的一清新村在购房者眼里都没那么香了,最近一个月成交为0

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为何杭州老破小会沦落到这步田地?

总结一点:它是杭州楼市中被多方看空和打压的市场。细分一下原因很多:

1、土地海量供应、新房卖个不停,逐渐逼近18万套的二手房挂牌天量如泰山压顶,买方市场下,老破小更难回血;

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2、杭州517新政后,受到减免税费的利好,不少买家转向便宜次新房,和交付10年左右的次次新房,这些房子价比更高,对老破小的打压严重;

3、老破小的“学区信仰”崩塌,从公民统招、双减到民转公,老破小仅有的两大价值点——“学区”和“烟火气”,几乎已失去了一半,犹如一只断翅的雄鹰,再也飞不起来了。

4、更重要的是大部分年轻人已经不喜欢老破小了,甚至新老杭州人对房子越来越喜新厌旧。

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时间最能检验一切,如今老破小实际成交价几乎是回到五六年前了,它的价值竟快被打回了原形。

回头想想,从G20到现在,杭州楼市没什么涨幅的几乎只剩老破小了。而放眼全国,它的涨幅也基本跑输了武汉、南京等很多同级别城市。全国也很少有这样的城市,同板块老破小和次新房的价差如此之大。

难道杭州老破小真的就一文不值吗?

并不是!我身边住老破小的亲友和同事,有些是迫于经济条件无法置换,只能蜗居,但至少不用租房,不用经常搬家

有些买老破小出租赚租金、博拆迁,“勇气可嘉”;

有些是买来给父母或自己养老,年纪大了反而喜欢热闹和烟火气;

还有一些是土生土长、根就扎进了老破小里,习惯或者说是离不开邻里巷情

更有部分年轻人爆改老破小,装修成自己喜欢的样子。享受出则繁华,有西湖、运河、公园、商场作伴的快活;品味入则守静,可与自己心爱的人在一起干想做的事情,过一个有滋有味的人生。

在他们眼里:那是乡愁,是港湾,是一个可以深刻感受城市脉搏跳动的的地方。

老破小也许会过时,但城市的烟火气永远也不会过时。

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