十年后的房地产现状（房地产未解之谜又多了一个）

6月17日，信泽福润一号私募股权投资基金的投资者代表按照约定，来到上海浦东潍坊西路55号的世茂大厦。

这笔3亿元的基金早在2019年10月到期，8个多月过去了，全国100多名投资人没有收到一分钱。

他们如约而来，但在大厅等了半天，出面接待的保安队长干脆说，疫情期间，你们这些外地人还是回去吧。除了碰到一个向世茂索要工程款的承建方，此行一无所获。

一周前，数十名投资者代表齐聚福州的福晟钱隆广场，与世茂集团、世茂福晟就投资基金退出问题当面沟通。八九个小时的时间里，世茂始终回避偿还基金债务的期限、提供增信措施等关键问题。

无奈的投资人去查看基金的底层资产、位于福州市仓山区钱隆奥体城小区的300余套房产时，他们惊呆了。展现在他们眼前的，是一张密密麻麻的销控表和热火朝天的装修景象：

房子被世茂福晟卖了。

这是一笔包括公寓281套、商铺35套的现房资产，现在，这些房子的主人成了拿不回跟投款的福晟员工。

对这些问题，世茂都回避了。理由很简单：

世茂和福晟是两家公司，他们对福晟是政府要求下的纾困，不是收购。

就在最近，包叔看到媒体对世茂福晟收购案的评价：

中国房地产史上一笔最大的并购交易案例。

很多人认为这起收购涉及金额或达到2000亿元，规模超越万达与融创、富力地产的世纪大并购。

2020年房地产的三大难题是，老孙究竟有多少钱、恒大的新车长啥样、碧桂园到底有多少个区域；现在，难题又多了一个：

世茂到底有没有收购福晟。

1

2019年1月2日，佛山顺峰山庄一楼宴会厅举行了一场盛大的婚礼，新人分别是潘浩然Aaron和郑家莹Jessic。

这场晚宴，距离福州市八百多公里，福州是潘浩然父亲潘伟明创办的福晟集团总部所在地。

前一天，婚宴是在广州举办的，这里是潘伟明出生的地方和事业的起点。良辰美景，眼看就要过上含饴弄孙的日子，潘老板夫妇开心得眼泛泪花，福晟的高管们也都喝得东倒西歪，第二天还要顶着酒气回福州上班。

这场婚礼对潘老板来说是莫大的安慰，他刚刚熬过了艰难的2018年。这年，钜派投资在福晟的理财项目传出了逾期的消息，福晟裁掉了10%的校招生，一些老臣也陆续离开了。

一场婚礼让潘老板松了一口气，花重金请来的建行总部授信审批部的童文涛，陆续和信托机构签订了融资大单。看起来，人生的一个坎算是过去了。

广州那场婚礼结束的第二天，福晟地产集团的一位副总裁就赶到了上海，寻求资金帮助。随着土拍市场进入小阳春，九死一生后的潘老板的心中再次燃起火焰，庆祝完阶段性胜利后，福晟又朝着千亿目标冲上去了。

2019上半年，已经风雨飘摇的福晟又拿了53亿元的土地。福州有一小半的地王，都落入了这家黑马手中。

变故是突然发生的，5月份，信托融资开始收紧，童文涛签订的几个百亿融资大单，马上就变成了废纸。接下来几个月，福晟兵败如山倒，再无翻身可能。

福晟的窟窿到底有多大，恐怕潘老板自己也并不是完全清楚。

福晟的朋友说，福晟集团到2019年底的负债总额大约有800亿元，其中大约有600亿元是银行、信托等金融机构的有息负债。

他们加杠杆的方式，不只是向金融机构疯狂借钱，员工也成了福晟的提款机。最激进时的2017年，即使是管培生，福晟也开出了极具诱惑力的跟投条件：

36%的收益率。

很多人借钱加入了这场豪赌。等到曲终人散的时候，福晟能拿来偿还这笔跟投资金的，也只能是房子了，这样还能保住本金，并拿到约定收益的一半。如果选择退还现金，就自动放弃收益。

更麻烦的，是潘老板也捋不清楚的民间借贷。

去年11月6日，福晟旗下的福建联丰地产公司400万元的股权被福州中院冻结， 此前，联丰地产2亿元股权被质押给了泉州银行。而联丰地产旗下连江申远实业发展有限公司的6245万元股权，则被质押给了自然人张敏。

这个自然人和她的合伙人最早是做码头生意，从2013年开始，她们成立了一系列投资公司，投资领域包括了地产、建材、矿产。在福晟最缺钱的时候，他们把股权质押给了张敏。

今年1月，一个名为柳文灿的自然人把潘伟明告上了法庭。2019年8月7日，柳文灿分五次将2000万资金转给了一家名为北京永富科技的公司，后者连同自己出借的8000万元转给了福晟。

这被证明是一笔短期过桥贷款，约定的归还日期是三个星期。到了那天，福晟没有如约还钱。

柳文灿是福建石狮人，主要从事水产品批发、销售妇幼用品。在福建，无数像柳文灿这样的中小企业主直接或间接，成为了福晟撬动千亿梦想的杠杆。

这是中国房地产历史上金融化最彻底的一家公司。这个昙花一现的地产公司的由盛转衰的过程，参杂了所有的秩序、勇气与运气，又具备了失败案例的所有因素。在错误的时间段里，这家公司使出了所有的力气，丝毫不留余地。一个朋友说：

福晟的10块钱成本里，可能有11块是借来的。

2

1月10日下午，有人在上海回福州的G1635次高铁上看到了穿着棕色坎肩、趿拉着拖鞋的潘老板。

如果不是实在长得太像，他和一个普通的饱受生活折磨的中年男人没什么两样。

在上海，潘伟明和世茂签订了战略合作协议。在签字之前，世茂已经把福晟的所有资产翻来倒去地看了几个月。

这注定是一份卑微到尘埃里的丧权辱国协议。

到今天为止，关于这场交易的很多细节仍然是不透明的。公开报道把这场交易和老孙与老王的那次做对比，但当信泽福润一号的投资者让世茂对到期债务给个说法时，世茂的口径差点让这些投资者岔气：

我们和福晟没关系。

对这场不透明的交易，外界赋予了很多想象。传言中交易对价几百个小目标的大项目，实际上世茂只拿出了五十多亿。许世坛洋洋得意地说，五六十亿能够拿到超千亿的货值，觉得当然好好。

把福晟的所有资产拆个七零八落，福晟的60-70个项目，只有十几个项目放在上市公司。次优级的资产，放在了世茂福晟平台。深圳和郑州的旧改项目，距离世茂吃到嘴里，可能还有十年的时间。

包叔问了一家长期做旧城改造的开发商朋友，怎么看世茂、福晟在华南的旧城改造，对方回复：

哈哈哈哈哈。

最后的福晟国际，算是许世坛顾及了前辈的一点怜子之情。

对放置在世茂福晟的项目，直到许世坛面对中小股东的提问时，许世坛才不得不说了一点实话：

收购福晟主要是代建、代销。

世茂拿出的这点钱，顶多就是帮福晟解决员工跟投、日常运营维持，其他的，他们几乎一个子儿都没出。世茂只是稍稍用抛了一点诱饵，就扼住了福晟的咽喉。

外界猜测的承债收购，是不存在的。福晟的这些项目，世茂愿意提供担保的，只有一两个最优质的项目。即使是这样的优质项目，福晟的人也是提心吊胆，因为每次催款之后，世茂付款的时间都让他们的心悬到了嗓子眼：

晚上10点。

只有在一件事上，世茂是积极的，就是降价促销。

和福晟有一样遭遇的，就是在去年被世茂收割的泰禾了。去年，世茂用77亿元收购了泰禾7个房地产项目，但只有3个项目的持股比例超过了50%。现在，世茂要逼着汀溪院子、厦门湾这些项目降价了。

由于签了利润兜底协议，降价的做法，几乎是在要泰禾的命。项目公司层面双方很快撕起来，连抢公章的戏码，都发生了。

在降价回款这件事上，前十房企世茂竟然比风雨飘摇的泰禾还急切。但当初合作谈判时帮助泰禾降低融资成本的承诺，世茂早已经不再提及了。

包叔的好友兽爷说，这个世上有一种痛苦，就是你已付出身体，但对方变心了。

3

胡建人许荣茂比王石大一岁，比杨国强大五岁，他马上就70岁了。

近一年多的时间里，许荣茂陆续碾过了万通、明发、粤泰、泰禾、福晟。

世上的事，总让人萌生似曾相识之感。

在近十年的房企销售额排行榜上，世茂起起伏伏，数度踏进前十的门槛，又很快掉落下来。他们四次冲进前十，五次被前十拒之门外。

2015年，世茂将重心转向一二线城市，完美错过了三四线城市的爆发，2017年开始的疯狂收购，又让他们掉回头，土地储备从一二线为主变成了三四线城市为主，进驻的城市从41个增加至120个。

腾讯没有梦想，世茂没有战略。

来来回回折腾了这么几年，最诡异的就是，世茂的财务指标一直都不错。

世茂的大肆拿地，是从2017年开始。这一年，也是福晟飞虎队最活跃的时期。他们做了相同的事情，但最后的结局，却全然不同。

2017年至今三年多时间里，世茂通过银行、企业债券、配售股份，融了差不多500多亿资金。融了这么多钱，拿了这么多地，但他们的净利润，也同时翻了一倍，资产负债率更是没有大的波动。

这是世茂和福晟、泰禾最大的不同。但其中的窍门，也不难看出来。

担当世茂的主要融资平台的，不是A股的世茂股份，而是在香港上市的世茂房地产。

近5年，世茂股份的主要利润来源，是苏州世茂投资发展有限公司、南京世茂房地产开发公司、上海世茂新体验置业有限公司、厦门世茂新领航置业有限公司。

这些城市，都是近几年房价涨幅最大的地方。无一例外，世茂房地产都占据了近半数股权。

前期开发的各种成本、担保都是世茂股份在承担，但利润，有一半都流入了香港上市平台。

这种左手倒右手的操作，从世茂股份诞生的那天起，就从未停止过。

按照相对粗略的分工，许荣茂的女儿掌管世茂股份，儿子许世坛在世茂房地产任职。

还是儿子香啊。

因此，世茂可以一边对自家的投资者说，用五十亿拿到超千亿的货值；一边和福晟的投资者说，我们和福晟没关系。

这两句话里，至少有一句话是假的：

你可以在部分时间骗所有人，也可以在所有时间骗部分人，但不能在所有时间欺骗所有人。

历史是由成功者书写的。已经无力回天的潘老板，当初的雄心万丈也只剩下舐犊之情了。

去年9月，他把香港上市公司福晟国际的股权转让给了儿子潘浩然。他所有的心气，就剩下为儿子保住业绩惨淡的福晟国际和深圳的一套房产了。

这是他在世茂面前的底线。

据说，深圳的房子还是贷款买的。

注明：文章来源于微信公众号（包邮区-包叔）

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