没有房产证的房产原值咋算（自用房产如何计算房产原值）

案例：近日，市地税局在对辖区内A企业进行检查中发现，A企业自用房产账载房产原值100万，为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用共50万，A企业总占地面积8000平方米，自用房产建筑面积6200平方米。A企业按照应纳房产税税额＝应税房产原值×（1-30％）×1.2％计算缴纳了8400元房产税（1000000×70%×1.2%=8400元）。企业会计人员同时给出了计算依据：

（1）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”

（2）《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第四条：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”

（3）《山东省房产税征收管理暂行办法》（鲁地税三字〔1998〕第9号）第五条：“房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳，没有房产原值作为计税依据的，由房产所在地的地税机关参照同类房产核定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

政策依据

A企业会计人员给出的规定均为有效条款，只是关于“房产原值”的规定有了新的变化：

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题中规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

关于宗地容积率，应当这样理解：宗地容积率高于或等于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

了解完政策，让我们再来算一算A企业的房产税应纳税额。

A企业宗地容积率为0.775（6200÷8000=0.775），高于0.5，应当将地价全额计入房产原值计征房产税。因此，A企业取得土地使用权支付的价款、开发土地所发生的成本费用50万应计入房产原值，按150万应税房产原值计算申报缴纳房产税。应纳税额=1500000×70%×1.2%=12600元。

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