万达商业地产怎么还没上市（5年前退市的万达商业）

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2021年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称万达商业）对外发布通告，称万达商业将撤回A股IPO申请。原因是基于对自身战略的研判，万达商业决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

业内人士认为，万达商业这次是打算再回港股上市了。

五年前，万达商业从港股退市，开始在A股排队。然而五年过去，上市遥遥无期。

五年中可以发生很多事情，最重要的就是，万达经过壮士断腕，完成了轻资产的转型，与此同时，整个地产行业都处在“房住不炒”、“五道红线”的大背景下。

或许，这个时候，重新拥抱偏爱运营型房企的港股，对万达而言，是水到渠成的最优选择。

万达商业的坎坷资本史

2014年12月23日，大连万达商业地产股份有限公司（万达商业 03699）在港交所成功上市。陪伴王健林敲钟的企业家大佬有：泛海建设董事长卢志强、香港永隆银行董事长马蔚华、格力集团董事长董明珠、新浪董事长兼CEO曹国伟、爱国者集团董事长冯军等。

当日，万达商业以发行价48港元开盘，收市报46.75港元，下跌2.6%，成交7644.4万股，涉资35.89亿港元。

是的，破发了。

但即便是破发，还是让王健林成为中国“亚富”，仅次于马云。

万达的创始人王健林在2013年、2015年以及2016年三次登上中国首富的位置。

其中，2015年5月1日，据彭博华人富豪榜和亚洲富豪榜的数据显示，王健林在当日的排名是全球第11位，以81亿美元的身家超过李嘉诚，成为新的华人首富兼亚洲首富。

事实上，2014年12月，万达商业登陆港股后，伴随A股、港股那一轮的牛市，在2015年6月，上摸到78港元。不过此后，随着市场走熊，万达商业股价狂泻不止，2016年2月底，下探至31.1港元。

2015年7月，万达商业地产启动回归A股计划，并在2015年11月13日发布A股招股说明书。

2016年5月30日，万达商业发布公告，宣布控股股东万达集团(联合要约人)提出全购，总代价约344.55亿港元，并拟议撤回H股的上市地位。

此前，万达董事长王健林谈及万达商业私有化时表示，低估值对不起投资者，一定要私有化。

王健林说，“我做了很多的行业，有多少次投资，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，不能对不起我的朋友和股东。”

此后，万达开始了漫长的回A排队。

此外，私有化退市时，万达商业地产引入投资者，并与投资者签下对赌协议，承诺2018年8月底前回归A股，否则万达集团承诺将回购全部股权。

2018年1月29日，万达引进QQ音乐、苏宁、京东、融创4家战投，合计融资340亿元入股万达商业地产。腾讯作为主发起方，联合收购万达商业地产香港H股退市时引入的投资人所持约14%股份。

这一次，同样签订了对赌协议 。根据协议内容，要求万达商管在2023年10月31日前完成上市。

这些年，万达谈的最多的就是“转型”，不做房地产。

2019年万达商管完成了对地产业务的剥离，成为了纯粹的商业管理运营企业，向回A之路迈出了一大步。

但2020年3月，据证监会披露的首次公开发行股票企业基本信息情况表显示，万达商管状态为“中止审查”。一年后其状态仍为“中止审查”。截至目前，证监会及万达商管还没有披露IPO中止原因。

“轻资产”、“商管”更适合在资本市场讲故事

2016年，谈及私有化时，王健林说：

“万达商业不同于一般的房地产公司，去年净利润构成当中35%来自于固定租金业务。前年是30%，意味着每年增长5.2%，2016年至少超过四成净利。不能用简单房地产公司估值，香港股指只有不到5倍，市值还低于净资产。这种低估值让万达无法忍受。”

2019年1月12日，万达集团召开2018年年会，王健林指出，服务业收入中，有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。“这是集团收入中，我们最希望看到增长的部分，也是最可靠的部分。再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能‘任凭风浪起，稳坐钓鱼船’。”

王健林还表示，“2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。”

其中，租金收入被归为“服务业收入”。

“文化成为万达转型最大收入。文化产业收入占集团比重达32.3%。文化集团不仅规模中国最大，在世界也排在前列。”

稳坐“包租公”，依靠影视、体育等文化产业实现转型，是万达的愿景。

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

2020年9月28日，万达商管对外宣布，从2021年开始，万达商管不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。

“轻资产”、“商管”更适合在资本市场讲故事。

我们可以研究下港股市场上其他的“商场”：

深圳人最熟悉的cocopark的运营主体，星盛商业是2021年1月14日招股，认购倍数756.85倍，按照发行价计，静态市盈率约为37倍。

华润万象生活，以发行计，静态市盈率约为110倍。

金融街物业，以发行计，静态市盈率约为22倍。

而港股市场上，纯粹的房地产开发商市盈率往往在10倍以下。

“轻资产”的“小目标”达成了吗？

“万达的轻资产有两个战略目标：一是2020年开业400至500个万达广场。万达到2025年争取开业1000个万达广场。二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。”2015年4月15日，在深交所，万达集团董事长王健林雄心勃勃地描绘了万达未来轻资产的规模。

那么，这两个战略“小目标”有没有实现呢？

因为万达集团未上市，所以只能根据其他公开信息了解万达商管的业绩。

1、疫情之下，万达商管利润下滑。

2020年4月20日，大连万达商业管理集团股份有限公司发布2019年度公司债券报告。

报告显示，万达商管2019年实现营业收入786.56亿元，同比减少26.18%；归属母公司的净利润243.98亿元，同比减少17.28%。

万达商管2019年投资物业租赁、酒店运营和物业销售的营业收入分别为351.48亿元、14.69亿元和382.18亿元，与上年相比分别增长16.14%、-0.04%和-44.31%；毛利率分别为76.25%、42.9%和37.01%，与上年相比减少了3.35%、6.5%和8.59%。

2021年3月，天津产权交易中心官方信息显示，万达商管4200万股股份遭到挂牌转让。值得关注的是，层层穿透之下，本次股份的转让方幕后实际控制人为龚虹嘉的妻子陈春梅。前者更是有着“股神”“中国孙正义”“A股套现王”等称号。

根据天津产权交易中心披露的数据，截止到2020年9月30日，万达商管总资产5558.6亿元，负债2825.6亿元。负债率50.83%，营业收入270.53亿元，净利润107.2亿元，净利润率为39.6%。

对比数据：

2020年三个季度，万达商管营业收入为270.53亿元；

2019年，万达商管营业收入786.56亿元。

差距悬殊。

悬殊较大的原因有两点：一是万达存量的物业差不多卖完了，二是疫情影响，万达广场的免租政策。

2019年万达物业销售收入达到了382.18亿元，而到了2020年中期，万达商管披露2020年半年度公司债券报告，销售物业去化完成，2020年上半年无物业销售收入。

根据3月22日，万达商管发行的2021年第一期中期票据募集说明书：

“核心产品为商业物业投资及运营管理，经营活动现金流入主要来源于出租物业租金流入、物业管理费流入以及存量销售物业的销售回款。”万达商管表示，“2020年一季度的疫情期间，公司为支持租户经营提出为租户减免租金，免租金额达40亿元。”

2、新开万达广场不及预期

2021年1月7日，万达集团发布官微称，2020年全国新开业万达广场共计45座，已开业广场达368座。

离“400至500个万达广场”的第一个小目标，略有折扣。

3、租金已成利润大头

那么第二个小目标，“净利润的三分之二要来自租赁收入”呢？

来自万达集团的数据显示，2020年全国万达广场出租率99.4%，租金收缴率99.9%；为支持中小商户抗击疫情，2020年全国万达广场减免租金超过43.3亿元，如扣除这一因素影响，2020年全国万达广场租金同比2019年增长8.1%。2019年，万达商管整体租金收入为384.8亿元。

前述万达商管2019年实现营业收入786.56亿元，租金收入占48.9％，未达到一半。

商管租金收入的毛利率通常在70％以上，净利率50％左右。如果这样估算，2019年，万达商管租金的整体利润可能为190多亿元。按前述数据，2019年万达商管利润总额243.98亿元，“净利润的三分之二要来自租赁收入”已经达成。

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