万达商业地产怎么还没上市(5年前退市的万达商业)

万达商业地产怎么还没上市(5年前退市的万达商业)(1)

(全文约3000字,读完需要10分钟)

2021年3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司(下称万达商业)对外发布通告,称万达商业将撤回A股IPO申请。原因是基于对自身战略的研判,万达商业决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市。

业内人士认为,万达商业这次是打算再回港股上市了。

五年前,万达商业从港股退市,开始在A股排队。然而五年过去,上市遥遥无期。

五年中可以发生很多事情,最重要的就是,万达经过壮士断腕,完成了轻资产的转型,与此同时,整个地产行业都处在“房住不炒”、“五道红线”的大背景下。

或许,这个时候,重新拥抱偏爱运营型房企的港股,对万达而言,是水到渠成的最优选择。

万达商业地产怎么还没上市(5年前退市的万达商业)(2)

万达商业的坎坷资本史

2014年12月23日,大连万达商业地产股份有限公司(万达商业 03699)在港交所成功上市。陪伴王健林敲钟的企业家大佬有:泛海建设董事长卢志强、香港永隆银行董事长马蔚华、格力集团董事长董明珠、新浪董事长兼CEO曹国伟、爱国者集团董事长冯军等。

当日,万达商业以发行价48港元开盘,收市报46.75港元,下跌2.6%,成交7644.4万股,涉资35.89亿港元。

是的,破发了。

但即便是破发,还是让王健林成为中国“亚富”,仅次于马云。

万达的创始人王健林在2013年、2015年以及2016年三次登上中国首富的位置。

其中,2015年5月1日,据彭博华人富豪榜和亚洲富豪榜的数据显示,王健林在当日的排名是全球第11位,以81亿美元的身家超过李嘉诚,成为新的华人首富兼亚洲首富。

事实上,2014年12月,万达商业登陆港股后,伴随A股、港股那一轮的牛市,在2015年6月,上摸到78港元。不过此后,随着市场走熊,万达商业股价狂泻不止,2016年2月底,下探至31.1港元。

2015年7月,万达商业地产启动回归A股计划,并在2015年11月13日发布A股招股说明书。

2016年5月30日,万达商业发布公告,宣布控股股东万达集团(联合要约人)提出全购,总代价约344.55亿港元,并拟议撤回H股的上市地位。

此前,万达董事长王健林谈及万达商业私有化时表示,低估值对不起投资者,一定要私有化。

王健林说,“我做了很多的行业,有多少次投资,很多朋友跟着我一起投资,每一单赚着很开心,唯一这一单,跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点,不能对不起我的朋友和股东。”

此后,万达开始了漫长的回A排队。

此外,私有化退市时,万达商业地产引入投资者,并与投资者签下对赌协议,承诺2018年8月底前回归A股,否则万达集团承诺将回购全部股权。

2018年1月29日,万达引进QQ音乐、苏宁、京东、融创4家战投,合计融资340亿元入股万达商业地产。腾讯作为主发起方,联合收购万达商业地产香港H股退市时引入的投资人所持约14%股份。

这一次,同样签订了对赌协议 。根据协议内容,要求万达商管在2023年10月31日前完成上市。

这些年,万达谈的最多的就是“转型”,不做房地产。

2019年万达商管完成了对地产业务的剥离,成为了纯粹的商业管理运营企业,向回A之路迈出了一大步。

但2020年3月,据证监会披露的首次公开发行股票企业基本信息情况表显示,万达商管状态为“中止审查”。一年后其状态仍为“中止审查”。截至目前,证监会及万达商管还没有披露IPO中止原因。

“轻资产”、“商管”更适合在资本市场讲故事

2016年,谈及私有化时,王健林说:

“万达商业不同于一般的房地产公司,去年净利润构成当中35%来自于固定租金业务。前年是30%,意味着每年增长5.2%,2016年至少超过四成净利。不能用简单房地产公司估值,香港股指只有不到5倍,市值还低于净资产。这种低估值让万达无法忍受。”

2019年1月12日,万达集团召开2018年年会,王健林指出,服务业收入中,有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元,占总收入的15.3%。“这是集团收入中,我们最希望看到增长的部分,也是最可靠的部分。再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能‘任凭风浪起,稳坐钓鱼船’。”

王健林还表示,“2018年,万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。”

其中,租金收入被归为“服务业收入”。

“文化成为万达转型最大收入。文化产业收入占集团比重达32.3%。文化集团不仅规模中国最大,在世界也排在前列。”

稳坐“包租公”,依靠影视、体育等文化产业实现转型,是万达的愿景。

2018年3月1日,大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。从“商业地产”到“商业管理”,万达商业宣布不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。

2020年9月28日,万达商管对外宣布,从2021年开始,万达商管不再发展重资产,即不再投资持有万达广场物业,全面实施轻资产战略。

“轻资产”、“商管”更适合在资本市场讲故事。

我们可以研究下港股市场上其他的“商场”:

深圳人最熟悉的cocopark的运营主体,星盛商业是2021年1月14日招股,认购倍数756.85倍,按照发行价计,静态市盈率约为37倍。

华润万象生活,以发行计,静态市盈率约为110倍。

金融街物业,以发行计,静态市盈率约为22倍。

而港股市场上,纯粹的房地产开发商市盈率往往在10倍以下。

“轻资产”的“小目标”达成了吗?

“万达的轻资产有两个战略目标:一是2020年开业400至500个万达广场。万达到2025年争取开业1000个万达广场。二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。”2015年4月15日,在深交所,万达集团董事长王健林雄心勃勃地描绘了万达未来轻资产的规模。

那么,这两个战略“小目标”有没有实现呢?

因为万达集团未上市,所以只能根据其他公开信息了解万达商管的业绩。

1、疫情之下,万达商管利润下滑。

2020年4月20日,大连万达商业管理集团股份有限公司发布2019年度公司债券报告。

报告显示,万达商管2019年实现营业收入786.56亿元,同比减少26.18%;归属母公司的净利润243.98亿元,同比减少17.28%。

万达商管2019年投资物业租赁、酒店运营和物业销售的营业收入分别为351.48亿元、14.69亿元和382.18亿元,与上年相比分别增长16.14%、-0.04%和-44.31%;毛利率分别为76.25%、42.9%和37.01%,与上年相比减少了3.35%、6.5%和8.59%。

2021年3月,天津产权交易中心官方信息显示,万达商管4200万股股份遭到挂牌转让。值得关注的是,层层穿透之下,本次股份的转让方幕后实际控制人为龚虹嘉的妻子陈春梅。前者更是有着“股神”“中国孙正义”“A股套现王”等称号。

根据天津产权交易中心披露的数据,截止到2020年9月30日,万达商管总资产5558.6亿元,负债2825.6亿元。负债率50.83%,营业收入270.53亿元,净利润107.2亿元,净利润率为39.6%。

对比数据:

2020年三个季度,万达商管营业收入为270.53亿元;

2019年,万达商管营业收入786.56亿元。

差距悬殊。

悬殊较大的原因有两点:一是万达存量的物业差不多卖完了,二是疫情影响,万达广场的免租政策。

2019年万达物业销售收入达到了382.18亿元,而到了2020年中期,万达商管披露2020年半年度公司债券报告,销售物业去化完成,2020年上半年无物业销售收入。

根据3月22日,万达商管发行的2021年第一期中期票据募集说明书:

“核心产品为商业物业投资及运营管理,经营活动现金流入主要来源于出租物业租金流入、物业管理费流入以及存量销售物业的销售回款。”万达商管表示,“2020年一季度的疫情期间,公司为支持租户经营提出为租户减免租金,免租金额达40亿元。”

2、新开万达广场不及预期

2021年1月7日,万达集团发布官微称,2020年全国新开业万达广场共计45座,已开业广场达368座。

离“400至500个万达广场”的第一个小目标,略有折扣。

3、租金已成利润大头

那么第二个小目标,“净利润的三分之二要来自租赁收入”呢?

来自万达集团的数据显示,2020年全国万达广场出租率99.4%,租金收缴率99.9%;为支持中小商户抗击疫情,2020年全国万达广场减免租金超过43.3亿元,如扣除这一因素影响,2020年全国万达广场租金同比2019年增长8.1%。2019年,万达商管整体租金收入为384.8亿元。

前述万达商管2019年实现营业收入786.56亿元,租金收入占48.9%,未达到一半。

商管租金收入的毛利率通常在70%以上,净利率50%左右。如果这样估算,2019年,万达商管租金的整体利润可能为190多亿元。按前述数据,2019年万达商管利润总额243.98亿元,“净利润的三分之二要来自租赁收入”已经达成。

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