鼎龙天海湾升值空间大（实探一年上涨2300元）

同样是毛坯高层，备案价格一年上涨了2300元/㎡，这样的新房你会买吗？

昨天晚上，位于高新区郭杜西地铁口的天琴湾有2栋毛坯高层价格公示，大家在惊呼这个卖了7年的老盘还有新盘的同时，也在为备案均价一年时间内上涨15.70%而充满疑惑。

为了了解天琴湾这个楼盘的真实情况，我们的踩盘小分队今天专门来到这个项目进行实地踩盘。

我们先来看下昨天天琴湾价格公示的这2栋楼。

天琴湾项目总占地181亩，共规划24栋楼，其中19栋住宅，分为南北两个区。

此次公示的是北区的13、14#2栋毛坯高层。

其中，13#总高为33F，产品为建面约83.82/83.9、86.07、116.29/116.85、120.83㎡，全部为两室规划，2T4设计，价格区间为16810-17963.1元/㎡，备案均价为17620.90元/㎡，总价在141-212万之间，按照首套首付三成计算，首付只需42.3万元起。

14#总高为34F，规划2个单元，产品区间在99.47-128.25㎡，同样全部为两室规划，2T3设计，价格区间为16400.1-18150.1元/㎡，总价在163-224万之间，按照首套首付三成计算，首付需49万左右。

从实际踩盘中得知，这2栋楼紧邻西太路，距离已开通的地铁6号线郭杜西站仅100多米，从位于韦斗路上出来走路需要3、4分钟。

与此同时，郭杜西站还是在建的地铁15号线和已开通的地铁6号线的换乘站，是双地铁楼盘，也是目前整个高新三期罕有的双地铁楼盘。

天琴湾还有一个最大的优势，就是它是距离高新一、二期最近的项目。

项目南侧为高新CID核心板块，距离离CID的核心未来之瞳直线距离只有3公里，可以共享高新CID医疗、公园配套，配套的幼儿园已开放。

最重要的是，此次毛坯高层1.76万/㎡的价格与高新CID2.5万/㎡ 的精装高层价格相比，还是有一定的价差优势的。

但是有细心的朋友一定注意到，此次价格公示的2栋高层价格和去年同是2T4的毛坯高层15230元/㎡相比，上涨了不少。

就安居客二手房数据来看，天琴湾精装三室报价2.3万元/㎡，毛坯高层报价在1.82万元/㎡，一二手房倒挂空间越来越小，几乎可以忽略。

二手房价格

从项目的销售人员了解，涨价原因在于原材料等上涨导致的。

事实上，作为西安高新一个老盘，天琴湾从2014年开始对外宣传销售，基于房企规模小建设速度慢以及不排除有捂盘嫌疑。

通过栅栏看，已交付的南区绿化还不错

自从2018年西安房价开始新一轮上涨之后，天琴湾项目以一年推出一次房源的入市节奏进行销售。

和之前相比，涨幅明显。在2019年到2020年一年时间房价上涨了2000元/㎡。

去年价格基本没有变化，今年再次上涨到1.76万元/㎡，但此时的价差优势消失。

在现场我们看到，这2栋楼虽已盖到地上25层，不到10层即可封顶，但交房日期在2025年年底。这主要是由于开发商实力一般、建设周期较慢导致的。

同样作为一个老盘，无法避免自身所具有的户型、园林景观过时等痛点。

据了解，此次户型和2年前推出的22#相差不大，具体户型未透露。

我们在踩盘现场也看到，项目周边界面亟待改善，道路为郊区坑坑洼洼的模样，两旁杂草丛生。

南区虽已交付，但底商尚未开放，生活有些不便。

众所周知，今年入市新盘以西安高端改善盘居多，价格相比去年有所上涨，入住西安城区门槛也越来越高。

进入主城的机会，唯有为数不多的老盘推新，价格还可以勉强接受。

我们目前统计了西安一些西安老推新楼盘，供大家参考。

除了天琴湾和正在登记的万象春天外，最受关注的是泛高新的紫薇西棠，最近项目最后3栋毛坯高层、小高已价格公示，毛坯均价1.6万/㎡，和2年半前价格基本无增长，主力户型为面积约120㎡、138㎡、156㎡，预计近期登记。具体产品信息，可参考我们最近的踩盘报告《实探:放风价1.65万/㎡!紫薇西棠最后3栋马上加推!》

长安区的网红盘—融创南长安街壹号还有3栋准新房待价格公示，产品为82-129㎡，27F高层，据说价格很诱人，具体产品信息可参考我们的实地踩盘稿《融创拿地！南长安街壹号3栋楼即将现房销售，现场实探爆出猛料！》

经开区三环内的旭景清园出现在登记平台上，预计明天登记。优势在于地铁2号线运动公园旁，离小学经开五小＋初中经开第二学校近；现房；此次即将登记的是17#（规划为9#），33F毛坯 ，产品为建面约85-140㎡的三四室，备案均价为15771元/㎡。

城南二环边的海伦国际虽然产品普通，但是价格实惠，前段时间24#、25#价格公示，产品为建面约92-120㎡，备案均价15541元/㎡，地铁、学校、商业配套齐全，生活非常便捷。

位于经开的10年老盘，星雨华府，14#毛坯高层已公示价格，待推94-113㎡的产品，共192套。

位于长安区的雅居乐宏府翰林山，9月底5-9#等楼栋价格公示，产品为117-183㎡，备案均价14034元/㎡，是西安城区的性价比较高的楼盘。

此外，浐灞红盘高科麓湾国际社区由本土国企开发，二手房倒挂3000元/㎡，且有高新第一小学麓湾分校加持，再推新关注度肯定不小，待推三期1#、7-8#，产品为117-274㎡，待价格公示。

这几个楼盘性价比较高，值得重点关注。

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