北京为什么不发展远郊区（北京存在感最低的一个区）

说惯了南城的楼市，东边的城市副中心咱也是常挂在嘴边，今天我们来聊聊西边：石景山。

昔日

我有一哥们儿，石景山人，从出生就在石景山，小时候在八角住，隔着一条街的晋元庄就是海淀，所以上初中以前老以为石景山和海淀实力差不多，平起平坐。

直到有一天老师给他们展示去年高考的清北录取人数，海淀区录取了近五百个人，石景山只录取了一个。仅从一个清北，和海淀的差距就可想而知。当然这也是有些年头。

石景山的确小，但跟东西城不一样，浓缩的不是精华，小而不富。甚至我这哥们儿在外面都羞于说自己是北京人，因为怕别人细问，他们都有可能知道偏远郊区而不知道石景山。东西城不用说，皇城根下，海淀是学霸区，颐和园所在地。朝阳不仅有朝阳群众，也是文娱大区，没去工体那边酒吧玩一圈吧，都不能说自己年轻过。丰台别人所知还有卢沟桥。一问石景山，不熟悉的人就表示从来没有听说过，甚至以为北京周边的穷困地区。

最值得吐槽的就是教育，初中还可以，高中就那么几所，排名也基本没变过，九中，苹中，京源，远洋，古城。好老师待不住，都去西海了，教书的大多是山西师大，首师大这种普通一本毕业生，怎么跟外区老师教出来的学生拼成绩？能去外区读书的都去了。锁区政策相当严格，中考不考到全区前1%就乖乖在石景山念书吧。

还有就是石景山布局，自古北京城西边清净东边繁华，北边有钱南边穷，石景山在正西已经是万幸了。最东边才刚摸到四五环中间的玉泉路，西边贴着六环路。大哥你确定这是一个城区该有的样子吗？都是山：八宝山，老山，翠微山。不给石景山一些平原，怎么发展？北辛安那里废弃的大炼钢炉，看起来就不是一个城区应有的样子。

上次坐车到苹果园地铁附近，看到一个男的打电话第一句就是“我在门头沟山里呢”感觉好真实。

今日

可是现在，大人，时代变了！

不拿远了说，就看2019年北京各区GDP增速排名，Top3里没有通州也没有大兴，石景山却赫然在列。讲道理这两年石景山悄咪咪的还是干了很多实事的，三四年前地铁只有一号线一个，现在S1，6，1三条，11号线按规划也将在年底开通。

石景山确实失去了几十年的发展，但是这两年补课补得还是可以的，首钢园打开了，毕竟这是离天安门最大最近的一块待开发的土地。说商业，其实这边商场人也很多，比如喜隆多，如果之后大悦城开起来，想必肯定火爆，石景山去城里上班，地铁不挤真是巨大的优点，朝阳坐坐六号线，大兴丰台坐坐4号线，你就明白这种优势了。

石景山这两年也在一直引进好的学校，什么十一学校，北大附，都要开分校，原来石景山教育不行主要是初中太差，离海淀太近，大多数小孩有点能耐都去海淀了。

说回石景山的楼市，就从09年说起。

2009年的秋天，石景山出了一个新楼盘，融景城。报出来的预计价格1万不到。结果，在那年年底这个小区最终的开盘价格在14500元/平方米上下。这符合那个年代里楼市的疯狂，即便开盘价格在14500元/平方米，但这个项目一期依然秒没了。

2010年石景山儿又冒出个新盘，沁山水上品，在鲁谷区域。这个叫沁山水上品的新楼盘，在那一年开了三回盘，三回秒光。而最终的售卖价格，在2010年秋，定格在了29000元/平方米。

2011年，这一年石景山出了个不到2万块一平方米的新盘，那个当年的新楼盘叫金谷香郡。位置呢？在石景山五里屯。若干年后的现在，远洋、绿城、万科在这里上演了限竞三国杀，这个时候，只有那静静的小区才比我们见证了更久的五里坨。

到了2013年秋天，这里的房价已经临近四万。金石公馆，售价39000元/平方米。

2017年末，石景山随着北辛安的发展，平房区基本已经拆的七七八八了。但是这里多了个新盘，寰宇天下。而正是在此，石景山新盘也算上了6万这个关口。不得不说，提起石景山的楼市，没人能避得开中海。

到了2018年，这一年西边出了很多价格便宜的新盘，5万多的国风长安、橡树澜湾、长安云锦，6万出头的寰宇天下、禧悦学府。毕竟这是限竞房当道的年代。

然而这一切只坚持到了2019年的年中，年中石景山古城迎来了6、7年以来的整个石景山区域第一宗纯商品住宅用地，华润和电建在拼了N手之后，终于拿走了这个地块。石景山古城南街的一宗不限价地块，长安九里。

紧接着中海首钢天玺，建发融创长安和玺相继问世。

我们再来看看这几个项目的位置啊，看见没有，真是手挽着手，肩并着肩啊。

石景山过去十年商品房土地供应极少，区域二手房以老旧小区为主，高品质次新小区很少见。这就造成了一个情况，次新小区的价格远高于老旧小区的价格。典型的就是远洋沁山水，2017年初一度最高价高达9.5万/平。

鲁谷地区是石景山最成熟的板块，既有一号线地铁沿线，也是石景山区政府所在地，配套相对最完善。2003年的小区远洋山水价格在6.4万/平米，而2008年建成的远洋沁山水现在的价格是8.3万/平米左右。

我们可以看一下链家上鲁谷片区的房价分布，唯一的次新高品质小区远洋沁山水一枝独秀，其他的老旧小区价格大多在5～6万左右。

同样，在古城片区，大部分小区也是老旧小区，价格在4.5～6万之间不等。次新小区仅有中海金石公馆和中海金玺公馆等极少数的几个小区，价格基本在6.5万左右。

此外，杨庄，八宝山，八角，金顶街，苹果园片区的二手房情况也基本差不多，二手房小区主要是老旧小区，均价在4.5～6万，高品质次新房非常罕见。

中海地产在石景山的开发介入非常之深，与石景山的合作范围很广。中海不仅开发了上面提到的中海金石公馆，中海金玺公馆，还承担了整个北辛安地区棚户改造的重任，同时在金安桥一带建设中海科技金融城，并开发高品质配套住宅商品房项目中海寰宇天下。在古城区域，新的限竞房项目“长安云锦”也是由中海地产开发的。一家开发商在北京有这么大的开发体量很罕见，可以说充分体现了这家大国企的实力了。

首钢东南区规划了不少住宅用地，未来新房供应会逐渐增加。比如限竞房“长安云锦”，就位于古城的首钢东南区。“长安云锦”限均价是5.88万/平，很显然参考了周边的次新二手房价价格，比如同区域的2010年次新房小区融景城，某二手房价上的就是5.8万/平米。包括最近开始排卡的寰宇天下四期天赋，也在首钢边边上。

石景山目前最有价值的区域或许在金安桥至苹果园一带，配套正在快速完善中，交通发达，3年之后就能与鲁谷区域类似，有些方面比如生态绿化比鲁谷更好。这个区域既具备轨道交通枢纽的优势，同时商业配套也将比较完善；加上石景山规划的高端产业区都分布在这一带，包括保险产业园，中关村石景山园区，中海科技金融城，所以未来也是石景山高端人才聚集的地方。从规划信息来看，这一带或许将是石景山未来发展最快的区域。

说说苹果园这个地铁站吧，去年封站。三年过去，苹果园附近的轨道交通覆盖情况已经大幅改善。以目前S1线和6号线西段通车，6号线预留苹果园站但暂不开放的现状，1号线苹果园封站影响并不大。

1号线西段最大客流断面在公主坟-军博，苹果园虽然上车人数虽然不少，但远不像另一头四惠东-大望路那样汹涌。

6号线通到石景山以后，金安桥站和杨庄站都可以分担苹果园的客流压力。6号线杨庄站离1号线苹果园站大约700米。虽然名字叫杨庄，实际也在苹果园街道。附近公交站为“苹果园北”，离“地铁苹果园站”公交多坐一站就到。真的有进城工作需求的朋友，6号线接驳换乘的体验远比去古城挤1号线来的强。就我个人的体验来看，1号线苹果园封站后八宝山站早高峰体验显著改善。可见实际上苹果园的客流并没有全部压到古城站，而是被6号线分流了。6号线运能比1号线至少高30%，全线双向电梯配置，体验比1号线强很多。

预计2021年底苹果园站与苹果园综合交通枢纽同步运营。枢纽建成后可满足全日总客运量90万人次的三线换乘，将是北京市迄今为止日发送量最大的城市客运枢纽。

尽管石景山或是被人遗忘或是被人调侃，不得不说走过的北京的大街小巷来看，石景山真的宜居。马路宽，公园多，等22年苹果园交通枢纽，首钢园修好，石景山能再上一个台阶，毕竟一个区才近60万人，还不如天通苑回龙观，咱不能拿海淀朝阳的标准来要求，您说是不？