北京1一5月二手房成交数量（透过10月最新房价地图）

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9月，北京二手住宅市场成交量14329套，继5月份以来，量价齐升实现了四连涨，市场已经逐渐完全复苏。

10月，北京二手住宅均价61997元/平米，环比上涨0.5%，表现出强势的上升势头。

北京二手住宅成交量价变化趋势

除延庆、平谷以及门头沟这三个偏远行政区外，其它各区的价格较9月继续上涨。

涨幅最多的是东城、丰台、昌平以及亦庄。

1、东城：一路上涨

2020年初启动的这一轮行情，导火索是西城开始实施“多校划片”。

自2020年7月31日后法定监护人在西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

该政策使很多家长提前实施购房计划，导致短时间内成交量上涨，房价随之跳涨。

“731”之后，西城热潮渐渐退去，那些没有如愿的家长们，又马不停蹄地奔赴海淀。

于是乎，我们在各个媒体上面看到了海淀妈妈的焦虑：不去中三，就吃不好，睡不好。

在焦虑的妈妈们狂热追逐西城和海淀之后，东城成了不少相对“佛系”家庭的选择。

由此我们见识到了从2020年二季度以来，东城“细润而绵长”的涨势，延续至今。

虽然升学的天花板没有西城和海淀高，但是至少下限有保障，而且房价比西城和海淀的一流学区低一些，很多家庭更能承受得起。

尤其是很多住在朝阳的家庭，对他们来说，东城离得更近，置换更容易些。

于是，东城此轮涨幅远超西城和海淀的部分区域，一战成名！

2、丰台：板块轮动？

丰台的上涨，在预料之外，也在预料之中。

东西海学区涨完了，昌平的回天地区以及朝阳的次新涨完了，该轮到哪里了呢？

一定是丰台。

为什么这样说？

因为丰台的位置主要在南二环和南四环间，可以承接西城和海淀的不少需求，在这两个区上涨很多以后，就会有购房者“退而求其次”转战丰台。

丽泽的崛起，也让大家看到了丰台的未来。

作为北京紧邻二环的最后一块成规模的集中建设区，丽泽距离金融街6公里、北京商务中心区12公里，是京津冀协同发展战略中连接“一核”“两翼”的核心腹地。

与丽泽同时起势的，还有它周边的二手房和新房。

昆仑域、中国玺这两年的涨幅一点都不比东西海差；

而北京瑞府开盘即遭热抢，从侧面证明了大家多看好这一区域的发展。

以丽泽为核心，向周边扩散，丰台不少小区的房价在“悄悄”上涨。

3、昌平：抱的大腿太强

昌平，毗邻海淀和朝阳，两大最强产业带的从业人员在这里聚居，成就了昌平“码农天下”的美誉。

这些年，昌平不仅承接望京、上地以及西二旗的外溢需求，自己也在努力壮大。

国家服务业扩大开放综合示范区和北京自由贸易试验区早已成规模，今年前7月，昌平区内医药健康、先进能源、先进制造等产业实现收入超2500亿元，按此速度这些产业全年的收入将达到近5000亿元，要知道海淀全年的GDP也就1万亿左右。

一方面承接外溢需求，另一方面发展自身产业以带动就业，购房市场需求持续旺盛。

昌平这两年的房价表现也惊人，回龙观、立水桥、霍营这几个商圈表现最佳。

4、亦庄-今天你高攀不起

2017-2019年那会，亦庄的限竞房供应量非常大，内卷严重。

不足500万就可以在这里买到89平米的三居，现在想想，真是太美好了。

自从2021年4月亦庄学籍独立制度发布以来，亦庄的房价终于迎来了一波上涨。

毕竟，这里有产业、有学区、有地铁，还有规划，房子品质还高，这里真的是什么都不缺。

2021年北京及各行政区名义GPD增速

河西地区，目前居住配套越来越完善，三所中学——北京亦庄实验中学、人大附中亦庄新城学校以及北京二中经开学校，使得河西地区的整体水平已经与东城的中等水平学区不相上下，成为推动亦庄房价上扬的重要因素之一。

在东西海以及朝阳不少区域已经开始横盘和回调的当下，亦庄依然保持着上涨的强势劲头，继续走出北京的“独立行情”。

自2020年初以来亦庄二手住房价格变化趋势

当然，有涨即有跌。

当前楼市进入“分化”时代，坐等升值or高位站岗？

主要还是取决于买房前您的“功课”是否做得足够充分啊！

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