最保值的5个小区（秒变二环老街坊）

最近在做“城六区”400万刚需买房的系列踩盘，从海淀、西城、东城看到丰台，这回终于又看到朝阳。这一通看下来，如果说真的考虑用400万左右的预算在城六区找一个家，海淀和朝阳的选择会多一些，尤其是朝阳，有不少板块是能在这个预算下进行选择的，基本上都是配套成熟的板块，生活上比较有保障，甚至还能往三环里、二环边靠，比如说咱们今天要看的亮马桥板块。

（亮马桥板块位置）

这亮马桥的位置正好在三环上，往东一步就叫三环外，往西一点就是三环里，其实应该算二环了。这个板块里主要都是80后的房子或者00后的房子，从挂牌价格上也比较容易分辨出来两个不同年代，零几年的房子普遍均价高，能达到10万 ，比如星源汇的两居总价都在千万以上。

（亮马桥部分二手房均价）

“摩登味”十足，亮马河还是“塞纳河”？

必须得承认，朝阳就是北京最有商业气息和时尚气息的地方，尤其这亮马河畔，商业、交通、产业，都可以给个a到a 的评分，沿着东三环往北走，确实有“摩登”的感觉。尤其是商业和产业这两块，从亮马桥地铁站出来是各类商场到大厦，往东是燕莎友谊商城、Solana蓝色港湾，往西走是北京发展大厦、启皓大厦、佳亿广场。无论日常购物，还是高档商场，都能方便到达。

（走出亮马桥地铁就是商场和大厦）

交通的话，倒是需要分成两个部分分别看。先说好的方面—公共交通，本身在三环里这样的位置，去哪儿都不远，而发达的地铁 公交系统完全能满足通勤和生活，地铁10号线、2号线、13号线、机场线，怎么走都方便，甚至于骑个单车或者电动车也够了。再说不好的方面，东三环对自驾的朋友来说非常不友好，这儿应该能算是北京最堵车的路段，且不说早晚高峰，哪怕是中午也有可能被堵在路上。

（东三环应该是北京交通压力最大的路之一）

看教育资源的话，最值得关注的就是清华附中朝阳学校，虽说前身是新源里中学，但2010年后合作办校，最近几年也是有上升趋势。除了中学，还有小学部和幼儿园，如果顺利，甚至有可能在家门口完成大学前的所有学习。

（清华附中朝阳学校）

而亮马河要说和其他地方区别最大的，应该是紧邻着使馆区，国际味儿比较重。在这儿踩盘的几个小时里，不管是路过菜市场还是胡同口，偶遇一两个外国朋友不算啥稀奇事，胆子大点上去聊两句，还能免费练口语。再就是还能看到有人在亮马河上划皮划艇渡水、在河畔晒日光浴。这种时髦新潮的休闲方式在这儿遇到的概率比其他地方要大不少，在某书上搜索亮马河，也能看到不少类似的笔记。

400万预算看亮马河哪些小区？

考虑在亮马桥看房，主要就是看三源里、新源街这两个小区，另外还有一些均价10万 的，就不是这个预算能考虑的了。这两个小区的一些单元门前有小围墙或者是两栋楼之间有个小院落带走廊，小区里很有老街坊的感觉，如果说有老北京情怀的朋友可以多转转。

（热闹的三源里菜市场）

【三源里小区】

三源里小区建成于1980年，有一些老小区的通病，比如不是人车分流、车位紧张等。小区超过2000户，应该是亮马桥体量比较大的小区，多数房屋权属都是央产房、公房和二类经适房。小区内有一个名为“夏园”的公园，走一圈下来感觉环境很好，而且小区的绿化程度本身就高，住起来会有住在公园的感觉。

（三源里小区内的小型改造作业）

从买房人的角度看，体量大也有好处，房源多选择就多，看的时候多挑挑，楼栋位置、楼层都有得选。目前小区挂牌均价在7万3左右，低于亮马桥板块的平均值，不过流通情况还算可以，从某平台的数据看，2022年的月均流通在2套左右。

（三源里小区部分两居户型）

【新源街小区】

新源街小区的建成年份是1980年-2001年，体量也在2000 户，有一部分楼栋较新，绝大部分房子是以前的单位家属楼。在小区里转下来有一种旧但不破的感觉，小区里还有垃圾回收站，整体比较干净。

小区紧挨着清华附中朝阳学校，小区里还有幼儿园，在中学的正对面。踩盘的时候有一队小朋友从清华附中南门走出来，看着是幼儿园的孩子回园区餐厅用午餐，队伍有活力也有秩序，而且前后都有老师引导。

目前新源里小区的均价在7万7左右，一套50多平的两居总价在450万上下，流通情况比较好，就今年到8月份来看，成交量比旁边的三源里多了近一倍。目前的价格也处于比较高位的状态。

（新源里小区部分两居户型）

总结：这里值得选吗？该如何选？

如今的市场环境，拿着400来万预算在城六区看房，基本上只能看小户型或者老小区，这本身就已经是做了一种范围的框定和取舍，而如何在取舍之后找到更有价值的房子就得靠琢磨和踩盘比较了。

就亮马桥板块来说，我个人认为是值得选的，光配套齐全、生活便利这两点就值得去实地看看房，而且对于有孩子上学考虑的人或者工作在朝阳北的朋友，在这里能同时满足对教育资源和职住平衡，同时能解决多个需求痛点。

无论是三源里小区还是新源街小区，都是以前的家属院，房屋品质和居住人群在同年代老小区里属于比较好的，在看房的时候对楼层和楼栋位置多一点讲究，避开临街和靠近社区垃圾站的房子或者找面向小区园林的朝向，也能选到居住舒适度高的房子。

最重要一点，这样的两个老小区目前是有流通的，且流通表现还不错，这点其实就证明关注和愿意选择这里的人还是很多。而有流通的房子才有真正的价值，不然“身价”高都是虚的。