福州市集中式商业（地上繁华地下冷清）

N海都全媒体记者 陈晋 马俊杰 文/图

中防万宝城曾为福建最大的地下商场，位于市中心地段，如今有些尴尬。店铺空置率奇高，总计2800个商铺，超过一半的物业使用权卖给小业主。如今，这些小业主们却拿不到一分租金，整个地下商场的人气更是和万象、宝龙、苏宁形成了冰火两重天的画面。同样是位于市中心的东百中心，则是人潮涌动，各类品牌纷纷入驻。

上述两个商圈都是位于核心地段，为何会出现却截然相反的人气？记者进行了走访了解。

中防万宝地下商场

中防万宝小业主拿不到租金

部分已断供或拿房屋抵押

小业主张先生在2016年，以总价74万购买了中防万宝17平米的商铺，首付41万，贷款33万。按照原先合同的约定，张先生本应每年可到手的租金是5万余元，但从2020年第二季度开始，张先生就未拿到相应的店铺租金。“租金都是按季度支付，但因中防万宝迟迟不支付，我在去年10月已断供。”

中防万宝地下商场商家陆续撤出，小业主数月拿不到租金

今年58岁的郑女士在2015年花了100万元购买了中防万宝18平米的商铺，按合同约定，她的商铺年租金回报是5.5万元，和张先生一样，从今年6月开始，中防万宝再无按约支付租金。

郑女士说，当时为了买这套商铺，她从银行贷款了65万，月3800余元，如今却因为还不了贷，她不得不把闽清老家的房子抵押，自己每天靠打两份工维持生计。

记者了解到，像张先生和郑女士这样，因购买了中防万宝商铺的小业主还有千余名。据悉，中防万宝地下商场面积达到19万平米，商铺总量约2800户，其中，中防万宝自持的物业占总面积的40%，其余全部出售，这其中，约有1300多个小业主被拖欠租金达数月之久。

营收断崖式下跌

无法支付租金

中防联博投资有限公司负责人柯先生告诉记者，因为疫情的影响，2020年，中防万宝的经营收入下降，但当时依然在积极筹款，支付小业主的租金。“但我们后续没想到的是，因为疫情影响的持续性，导致我们经营收入后续呈现断崖式下跌。”柯先生说，商场开业之初，商铺的出租率达到了90%以上，租金收入约1亿元，但之后，人气下滑，原先地下商场里的商铺也陆续退出，导致目前无法继续支付小业主的租金。

采访中，柯先生也承认，在运营中防万宝地下商场时，从各地找了多家公司、职业经理人进行运营，但因水土不服，导致还在培育期的中防万宝，就出现营业额大幅下滑的局面。

柯先生表示，目前，他们正在积极对接月星家居、保利集团等大型企业，希望能够借助他们的实力提升中防万宝的商场运营，最终提高商铺的租金价格，“只有先提高商场的档次运营业绩，才能提升租金价格，最终有能力支付小业主的租金。”柯先生说。

停车场难找

商场内如迷宫一般

中防万宝城位于福州最核心的商圈之一，按理说，有着难以复制的天然优势。连通地铁2号线祥坂站，周边又有宝龙、万象生活城两座购物中心必经的地下交汇处，还和苏宁广场、以及即将开业的苏宁广场2期直通。按此前业内预计，中防万宝城每一个入口，每日人流以万计。

开业之初，中防万宝城运营方宣传，为了实现在交通连接方面的功能，规划了7条24小时地下人行通道、52个地下出入口、80部自动扶梯，建筑面积相当于一个宝龙城市广场、两个万象城的体量。但也是因为该做法，引发诸多市民吐槽：“如迷宫般的商场，进去就出不来，而且停车场更难找。”

中防万宝地下商场如迷宫般，让不少市民吐槽：“进去就出不来”

记者了了解到，在2020年7月，中防万宝曾随着福州台江商圈提升改造进程的加快，启用全新的导航标志系统，希望一改商场“迷宫”般的情况，但结果却是雷声大雨点小，改造工程似乎未见任何效果，依然鲜有市民前往商场购物。

仅东百中心地下商场成功转型

其余地下商圈门可罗雀

不仅仅是中防万宝城，2006年12月，福州火车站启动第一街和地下淘宝城，可以说是福州最早出现的一批地下商城。然而，火车站巨大的人流量并没有给“淘宝城”带来所谓的“人气”，反而不少不法商户强买强卖让不少人望而却步。2015年，火车站南广场改造，福州火车站地下淘宝城被征迁拆除，潦草结束了将近十年的运营史。

位于鼓楼区东街口的冠亚广场地下商圈，其现场用冷清来形容也不为过。2012年，入驻在冠亚广场地下商场的亿佳电器卖场黯然“收兵”，格力、美的等各类品牌电器及中博手机城、佐丹奴等大商户也先后退出。

作为福建省会城市，福州的消费实力不用多言，迅猛扩增的商业体量就是最好的例证，那拥有如此大消费需求的福州市民真的不喜欢逛地下商圈吗？

位于东街口的老牌商场，东百中心在全面焕新后，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了“超级百货”业态，其无缝衔接的东百中心地铁商业，福州人目力所及，总是一副人潮涌动的样子，堪称标杆。

市民苏女士就十分喜欢逛东百，尤其对东百地下商场情有独钟，“那里很多潮牌，不管是吃的、玩的以及各类品牌，我都很喜欢。”苏女士说，一到周末，东百地下商圈人潮涌动，热闹不已。

据悉，东百中心升级，牺牲了些许商业经营面积，在城市中心超级百货里开辟全新社交场景，在场景体验全面优化的同时，打造出了集全新形象、全新场景和全新体验的“最新楼层”，为“高楼层创造高产出”打造全新解决方案。在最新一轮品牌调改中，东百中心引进ROTUR STUDIO、TED BAKER、HR、JORYA、ID、INXX、ICICLE之禾、着制造等近20家新品牌。加上最近一年多来东百中心陆续进驻的 CHANEL、GUERLAIN、POLA、泡泡玛特、乐高旗舰店、阿迪达斯城市旗舰店等新鲜“血液”，AJ店升级L1，“超级百货”品牌力不断夯实。

地下商圈统一运营管理

打造良好购物体验

从事地产商业的业内人士林先生表示，在经营模式上，此前福州大多地下商圈采用分割出售铺位的模式，导致了商业管理公司较难推出大规模营销推广及节庆引流活动，人气必然一降再降。

在开发地下商业空间时，要控制体量，“并不是越大越好，且地下空间内部商业设计宜简单明了。”林先生说，地下空间封闭缺乏方向感，若出现通道多、交叉口多、出入口多，很容易变成一个大迷宫。

此外，地下商业店铺统一运营管理最为重要。“中防万宝几乎售卖了一半以上的物业使用权，手中没有足够的自持物业，无法平衡不同业主之间的利益，也无法统一进行运营管理。”林先生说，像东街口商圈，是由东百集团进行地上地下一体化运营，地上地下在业态定位、空间联系、消费体验等实现了最大化的互补和共享。“当然，还要满足福州消费者的购物体验，比如引入大型知名的品牌，当红潮流店，让市民有足够且良好的购物体验是十分重要的。”