北京周边商住房值得投资吗（不卖后悔卖了更后悔）

​​如果要评选最近几年北京房价波动最大的月份，2017年3月绝对有机会入选，截止今天虽然已经过去2年多的时间但还是记忆犹新，许多人从身价百万变成了百万“负”翁，许多前一个月还壮志满酬的中介小哥突然发现自己就失业了，许多筹划着在北京买房的人意识到他们永远失去了这个机会……

而这一切，影响最大的无疑是：商住！

2017年3月26日，北京发布了比住宅更严厉的商住限购政策（绝杀令），可以说是给北京商住市场猛踩了一脚急刹车。两年以来，商住类房屋价格下跌40%，一手成交量暴跌93%，至今市场仍是“冰冻三尺”！

在3.26政策前，商住房没有购房资格限制，由于价格的优势，使得商住房的投资属性变得非常强劲。有人曾经说过，在北京的每6个人中，就有1个人持有商住公寓的房产，可想火爆程度！！

3.26政策几乎断绝了商住的投资属性。北京发文明确规定商办类项目不得作为居住使用，北京商住房限购主要分为两类：

1.二手商住房源个人可以购买，但须满足：名下在京无住房和商办类房产记录，在京已连续五年缴纳社保或者连续五年缴纳个税，个人购买商办类项目必须全款。很多人对商住限购有误区，我在这里解释一下：（1）北京人不具备商住房购买资格，只有满足以上限购条件才具备购房资格。（2）商住房限购连续5年的社保或者纳税，住宅限购连续60个月。

2.北京新建商住项目不得出售给个人，必须由企业来购买，这也导致了商住房的“高库存”。

【以下才是重点】326新政”后两年时间内，北京商住公寓类房源网签量只有6550套，同比下降93.1%，部分二手商住类房源价格下跌40%。曾经北京最火的商住小区中弘像素，小区内7家链家，8家恒洋，2家我爱我家，在一个月时间内全部关门倒闭。

商住类房屋现状

1.商住价格 ：市场冰封后，北京商住项目的售价大幅回落，综合各平台挂盘价格。从均价看，商住市场二手房价格已经平均下调超过40%，部分商住房的价格甚至跌幅超45%。

2.租金回报率：成交价格下来了，商住租金却涨上去了，反倒跌出“黄金租售比”，北京商住类租售比是普通住宅的2.5倍，商住类房屋出租大概25年回本，住宅一般需要60多年。

即使这种价格下，成交量还非常低。目前北京商住的限制很多，比如：交易税费、产权年限、商水商电、户数偏多等情况。但是这些不便和缺点，都可以通过降低物价来平衡对冲。

北京商住的路在何处？

现状下的北京商住不具备流通性，我也不只一次的讲过房子一旦缺少流通性，就不值得持有。价值如果不能变现，再多也都是空的。北京商住类房屋没有流通性原因，上文提到的3.26政策中的购房资格和全款购买限制。

值得注意的是：购买商住类房屋时必须全款购买，但是购买完成后可以通过抵押经营贷款的方式贷出款来。

北京3.17政策后，普通住宅市场价格相对稳定，成交量也慢慢平稳。在二手房市场中，商住类房屋因为比同地段住宅低出不少，也有一定的受众人群，但因政策限制无法购买，限贷政策未来或许会有松动。

另一方面，2018年12月19日，广州市商住首次松绑，规定2017年3月30日前拿地的商服类物业可以卖给个人，个人购买商服类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。广州的政策松动意味着政府认为之前的商住政策限制过严，部分细节考虑略有不周，因此需要适当调整，而北京的商住政策要比广州更加严苛，所以放松是大概率事件，但放松不会来得太快。

每次写完文章都把自己感动哭，喜不喜欢看你们了

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