回龙观买房的好地段（京房回忆91宽house吉晟别墅）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一

今天网友提了个问题挺有意思：回龙观的吉晟别墅，算别墅吗？

其实如果是真的较真儿官方定义的话，那肯定是不能算。因为中国的别墅登记必须得独门独户的独栋住宅才可以。简单的形式上有天下有地，前后有院子，两至三层再加地下室，容积率在0.5以下，常规标准是0.35。这就是西方，主要是美国所称的Single house，也是他们的主流住宅。

其他的呢，也就是咱们所说的联排、双拼、叠拼、合院等等，在西方被称为Town house，咱们开始是翻译为城市别墅，后来干脆也就都叫别墅了。这种产品的容积率不等，一般都是0.6以上，0.7-1.2之间的居多。可是中国的商品房登记并没有这些名称，所以统称为住宅。

美国当然还有一种房子，apartment，单元公寓，咱们开始也叫公寓，但逐渐出现了分化，豪华的才能叫公寓，普通毛坯的叫住宅。再或者是采光达不到标准的才叫公寓，其他的统统是住宅。

那吉晟别墅是什么性质就很清楚了吧，其实就是住宅，但在常规称呼中被叫做了别墅。毕竟咱们的别墅不是主流居住品，所以用其他类似的来替代很正常。可以说是扯大旗作虎皮，但这也是人之常情，任何商品一旦稀缺，就一定会有次一等地向上来填补，至少是在称呼方面。

比如我就是替代品，市场上真懂行的少，那我这半瓶子不满的就可以来凑数了。其他的商品则更多，小龙虾是龙虾吗？西洋参是人参吗？珠宝玉器里这种称呼的现象就更多了，别较真儿就行了，注意领会精神。

所以说，吉晟别墅这种联排产品，在大众称呼中就是别墅，从名称上就和普通住宅有了本质区别。

二

但是，吉晟别墅开始还不愿意说自己是别墅呢。因为那会儿正是Town house盛行的时候，显得更时尚，也更对中产阶级的胃口。

所以，人家索性独立打造了一个概念“宽house”。很多人认为这是吉晟别墅的案名，其实不是，这就是个概念，只是后来成了被认可的案名。

这个概念可以说是成功的，吉晟别墅就是“宽house”的鼻祖，从此之后中国有很多项目都是打着这个概念，甚至成了个品类。去年万科在成都还弄了个宽house项目呢，其实都是吉晟的延续。

但是，在当时这种产品还是不太被认可的，主要是不被业内认可。在这里还没开盘的时候就组织了好几次的研讨会，找一堆伪专家来捧场，其中就包括我。

当时吉晟自己就承认，连案名还没有呢，只能用“宽house”来暂时替代。其实谁心里都明白，人家这就是打造概念，行话叫“定位”，自我创造定位，目的就是和Town house做出区分，垄断自己的蓝海市场。

我参加那次的主持人姓刘，开发商的副总。本来刘总信心满满的认为这种进深短而面宽长的产品能惊艳四座，但没想到，参会的大佬们没几个给面子的，纷纷挑毛病，弄得刘总很尴尬。

但当时我没说什么，一是分量不够，没资格发言。二是我没觉得这产品有什么不好，这帮专家纯属碰瓷找茬儿。

进深缩短怎么了？是显得单薄了点儿，但这是多层小楼，又塌不了，只要业主们接受不就完了。进深8米，宽度十多米，那就意味着采光质量大幅提高。不仅所有的房间包括楼梯间都全明，连厨房卫生间都能朝阳，而且还能避免空间上的对冲，何乐而不为呢。

至于专家们质疑的什么穿堂风，室内动线、管线分布、还有容积率什么的我都觉得是扯淡，鸡蛋里挑骨头。

每个家庭有自己的生活习惯，不愿意通风关窗户不就完了，凭什么非得都一样啊？其他的技术问题更不叫事儿，是个设计师就能解决。容积率和利用率是开发商考虑的问题，人家买房人管不着。更何况开发商只要能赚钱就行，浪不浪费你管得着吗？

在我看来，之所以当年宽house被大佬们诟病，主要就是因为这开发商不知名，人缘儿不够好。真要是换成当年如日中天的冯仑潘石屹试试，甭说什么进深缩短了，就算是层高降低都有人来捧臭脚。人都是这么势利眼的，欺软怕硬，见人下菜碟儿。

三

宽house的开发商是“玉龙吉胜”公司，在此之前根本没人听说过。只知道老板姓刘，叫什么我忘了，好像叫刘玉什么，反正带个玉字。年头太长了，也搭着后来刘老板没再干房地产，又搞什么技术去了，不是机械就是汽车，和地产界没什么关系了。

刘老板本来就是搞计算机的，不是清华就是北大出身。然后也是92派下海，起家于海南系，至于和万通什么的是不是有渊源就不知道了。

也有人说宽house的开发商是J方背景，不完全是，应该是合作或挂靠的关系。这块地肯定是刘老板谈下来的，属于回龙观镇南店村。但大概率是刘老板资金不够，所以才和新兴公司联手，他负责土地和操盘，新兴进行配资和建设。

新兴集团确实是血统纯正中国大J企，隶属总后，前身就是总后的工程部队。和J队脱钩后划归为国务院的央企，后来又重组为中国通用集团，仍然是央企，海外承包商。

当时宽house没怎么打新兴的招牌，对外宣称的都是玉龙吉胜。不过新兴集团应该是大股东，因为后来在2007年的时候，北京最大烂尾楼瑞城中心的控股方长青公司被珠江控股收购，珠江控股的大股东就是新兴集团。同时收购的还有玉龙吉胜，当时我看到这新闻时都觉得新鲜，因为宽house都应该清盘了，还有什么可收购的？估计就是清理股权了吧。

我之所以知道宽house在2007年没房了，是因为在前一年2006年底的时候有人要买这里，一打听才知道，全小区就剩十套房了，对外报价300多万。但毕竟这是尾盘了，价格有点儿高，所以我这朋友买的二手的，270还是280啊，反正不到300万。

四

这价格今天听起来便宜得要死是吧，200多万就能买到200多平的联排别墅啊，到今天连个老破小都买不了了。

可当年就是这价格，而且还是楼市暴涨大盘翻番之后呢。

宽house一上市就是打的低价牌，百万级别墅，一套房100万多点儿，均价6000左右，最低时5000多吧。之所以当时的大佬们都对这里没好气儿，也是觉得这价格有点儿扰乱了市场。

虽然说Town house从一开始就是低价路线，也就是独栋别墅低配版，但好歹这也是联排啊，是“上天入地”的好不好。要知道宽house开盘已经是2002年了，而远在遥远的1994年，万科在顺义后沙峪的城市花园都卖到4/5000了。这都十年过去了，中关村范围内竟然出现百万别墅，让大佬们都觉得没面子，太不尊重专业了。

但人家宽house我行我素，口号就是“把大house还给中产”。当然这也不算太便宜，所谓的百万别墅是因为面积小，一期有几套是170平起的，折合下来也6000块钱了。那这也比当时主流的200万价位低多了，所以很是吸引人，我都差点儿买一套，就是钱不够才算了。

五

想到哪儿说到哪儿，说到价格就看看宽house的保值吧。

还是那句话，别墅类产品更重要的是自住，保值不会太好，所以也就别强求。宽house算不错的了，前期输得多点儿，这些年基本稳定，输得很少。

这比比就知道，就算是当年的价格低，那也是回龙观地区的两倍左右了。要知道经适房的价格一直是2600，没多大浮动，商品房也就是3000左右，真不贵的。那现在再看呢，吉晟别墅6万左右吧，怎么也不可能是回龙观普宅的两倍了。

和旁边的新龙城也可以比比。上边说了，宽house在2007年就卖到小300多万了，1万多一平。而当时的新龙城呢，2007年4月开盘，8500。今天呢，普通户型基本都6万多，价格已经超过吉晟了。

但吉晟的这些走弱主要发生在前十年，2013年之后就好多了，基本稳定，略有弱势而已。当然我也没细算，只是感觉。挺好的小区，再输多就不合适了。

当然这也是跟北边的项目比，如果跟南部比，那吉晟的强多了。比如当时房山有个大宁山庄，就在稻田大宁水库旁边，也算长阳板块。大宁山庄一直比宽house便宜1000块钱吧，最多15%。那今天看看，大宁山庄才4万左右，低了30%以上了。

所以吉晟别墅的保值还算可以，以后也应该能基本跟随大盘，只是期望值别太高就行。这和具体小区没什么关系，就是产品原因，全北京都这样儿。

六

肯定有人说这是因为地处回龙观，所以不保值。那就错了，回龙观虽然是经适房板块，但从来也没有落后啊，一直是跟随大盘。只不过这地段儿在当年确实显得远，而且有不少人也留下了对经适房的刻板印象，总觉得质量差和不保值。

其实不是这样，回龙观早期的产品质量都很好，国企施工的重点工程，总理都来视察过的，市长书记更是关注，谁敢偷工减料啊，也犯不上。再加上那会儿还和天通苑互相较劲呢，那就更不能在质量上落后了，要不然面子上都下不来。

质量有所下降那主要是2005年之后的事儿了，确实成本上涨太高，赔钱也不能赔太多吧。而且房子又涨到疯狂，没必要再跟质量较劲了。

宽house的质量应该是不错的，本来就没什么建设难度，卖得又挺好。而且主打的是中产阶级，这帮人事儿多还矫情，那就更得做好点儿了。我好像是没听说什么质量问题，至少没大事儿。

但人们的刻板印象是不好改变的。那会儿我有个同事住回龙观，万润家园，200多平的大复式，在当年也算豪宅了。但他自己念叨，动不动就受到鄙视。

主要是别人一问他住哪儿？只要一说回龙观就容易冷场，总有人跟要扶贫似的，用同情的眼光看着他。可他又不能主动解释说自己家面积大，非常的别扭。再有就是打车，尤其是晚上，一说回龙观司机就不爱去，担心拉不到回城的乘客。所以后来他就再也不说回龙观了，无论跟谁都是说西三旗，避免尴尬。

宽house也从来没说过自己在回龙观，地址介绍从来都是西三旗环岛一公里，这几乎是当时的通例，都避免回龙观。未必是自己觉得别扭，而是免得让别人误解。

我那个住吉晟的朋友在当年就别扭，他觉得这小区哪儿都好，无论是社区环境、户型、物业还是邻居氛围什么的，都符合自己心意。但就是跟别人解释不清楚，一说住在回龙观的别墅就让人惊讶：那地方还有别墅哪！

七

我没接触过吉晟的物业，开始应该是开发商自建的。据说是最早考虑外包来着，和中海什么的都谈过，没谈拢，索性自己弄了。服务应该是不错的，我这朋友就说过，有一次他在业主群里随便吐槽了两句，第二天竟然物业上门道歉了，弄得他都不好意思。

印象中这物业自己还办过小报，叫“宽报”或是“宽书”啊，反正都是宽字辈儿的。宽house的很多命名都是“宽”，业主群好像就叫宽群。不过那会儿没有微信，应该是qq群或Msn，再或者就是搜房的业主论坛。

对了，附近还有个宽享阁，我没去过，听说有一阵儿的平价海鲜不错，也不知道现在还有没有？估计够呛了，至少十年前的事儿了，现在北京还流行这种餐饮营销形式吗？

有一年北京评选什么和谐社区，我见到了吉晟的名字。说明这里的业主群搞得不错，否则就700多户的社区，从数量上就不占优，不抱团儿的话无法和大社区拼票数。

这也是当年中产社区的特色，中产们买的就是阶层圈子和业主氛围，要的就是这范儿。所以那会儿的中产社区氛围都挺好，哪个群都是热火朝天的。

宽house自然也不例外，我听说是经常组织什么足球羽毛球的，反正离着体育公园近。然后他们好像还有个“馋联”，叫白了就是“残联”，业主聚餐群。反正每家都是大面积，轮流的坐庄请吃饭呗。

这在当年是时尚，几乎所有的中产新社区里都组织各种活动，毕竟有一部分业主有过欧美生活，尤其是在美国住过的，把他们的HoA文化带到了国内，也就是有事开会没事儿聚会。

我依稀还记得宽house的群主，好像叫刀子，在社区评选时见过这名字。因为枫丹丽舍的群主好像叫猪妈还是什么啊，反正是动物，那就得躲着刀子呗。评选结果我忘了，都是娱乐的事儿，也并不当真。

当然，业主也闹过矛盾，枫丹丽舍和宽house都一样，都是因为狗，有一阵子可能是互相影响，闹得不可开交的，甚至上了好几次新闻。

这可以说是中产阶层的维权意识，也可以说是阶层的矫情，动不动就得掰扯掰扯。其实邻里过日子，稀里糊涂就得了，中国人还没有欧美的那种法律意识的，也说不清楚。反正闹得最凶的时候据说连派出所都烦了，差点儿真的去打狗。也不知道现在怎样了，估计也都麻木了。

八

总之吧，在我看来宽house是个很不错的自住型社区，从密度上就宜居。这可以和附近的比比，比如枫丹丽舍也是差不多规模，但户数翻了一番，1400户以上。再到旗胜家园这种保障房就更没法比了，还是同等规模，那就是4/5000户了，居住体验没法一样。

哪天有工夫回忆一下枫丹丽舍吧，也挺有意思的，和森林大第的版权纠纷就能写一段儿，再说吧。

刚才又看了看宽house的价格，算了算还可以，保值真的不错了。要说也应该，现在一套房均价1400万，对这种地段儿和产品来说都有点儿委屈了，没什么道理再走低。希望保持住物业水平吧，既然是被新兴收购，那这物业应该都算国企了，至少是国企下属公司。未必比民营企业服务好，但稳定性是要强得多的，希望更好。

仅供参考。

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