买房要问的几个重要问题（给今年购房者的一条心法和七个建议）

现在买房就是赌，赌今年经济复苏。

复苏了，波楼市回暖就是底。也就是一波为期一到两年的市场上行行情的开端。

在定调今年经济增长目标5%之后，我认为赌赢的面更大了。

虽然5%是近20年来制定的最低目标，甚至比国外的各大机构预测的数值都低。

但这个指标真的非常稳健，这就像一个人刚大病一场。

需要的是慢慢恢复而不是马上去跑马拉松，急功近利一定会出大问题。

所以今年的经济全面复苏大概率会实现，你要相信中国经济的韧性

5%经济增长在现在这个全球经济衰退的大背景下，已经是各大经济体里的天花板了。

同样5%的经济增长目标也意味着，不需要过度依赖房地产。

这次两会也提出来了，防范市场风险和支持正常的刚需改善需求。

两大方针同步进行，一脚踹油门一脚踩刹车。

市场过热和房价过快增长的预期被按住了，楼市将会缓慢回暖，会是一个慢牛。

这对于普通购房者是个非常大的利好，现行的优惠低利率和各种刺激政策会长期存在。

所以对于购房者来说现在不需要过分焦虑。

一个慢牛的市场会给到你充足的选择和对比考虑的时间，这点非常重要。

因为以前买房靠加杠杆的魄力，吃的是经济高速增长和城市化的红利。

买到就是赚到，整个市场普涨。

现在已经进入到房地产的后三分之一阶段，买房就得靠技术了。

不同城市不同板块不同楼盘，未来市场分化会很严重。

买对了依然可以人生翻倍，买错了就是还债二三十年的负资产。

你只有买对前百分之五十，甚至是百分之三十好的房子。

未来才有保值增值的可能。

以上是对现在大趋势的预判和买房心法。

具体颗粒度细化到怎么买哪个楼盘，买哪套房子。

请继续收看，我会在这篇文章里详细的讲清楚。

给大家七条建议

这是我从业十八年穿越四次牛熊，和买过二十套加房子的宝贵经验之谈

第一条建议

不要冲动买房

你要先评估自己现在和未来的收入状况，自己的职业发展是否稳定。

未来能增加劳动性收入还是有失业的可能。

预估好家庭突发状况，比如家里老人生病、孩子上学，都要留好足够的备用金。

月供占你家庭收入的占比是否严重影响生活质量？还有首付支出之后现金流的情况。

以上都考虑周全后，评估你能否能握住这套房子至少十年以上。

为什么是十年？

因为房子是一个非常难变现的大宗商品，不是你想随时出手就能变现的。

买期房需要入住后拿到产权证才能交易，这可能就需要二到三年的时间。

还要考虑产权没过二5.5%营业税的问题，很多城市还有2到5年内无法交易的限售政策。

四五年就这么过去了，等到你能上市交易了，房地产平均四年一个周期。

可能正赶上市场下行，你还是卖不出去。

如果你还是贷款买房，前几年月供里面五到七成多还的都是利息。

你的购房成本一直在增加，更难卖。

还有装修折现的问题，这都是要考虑的成本。

如果买的是非核心区域的楼盘，还有一个周边配套成熟的漫长过程。

所以至少要要确保做到握在手里十年，只有靠时间的积累摊平你的置业成本。

房产保值增值抗通胀的属性才能体现出来。

没有握住十年的能力就买，风险很大，不要考虑能赚多少钱。

先考虑能否保本，如果买这套房子对你压力过大。

未来一旦有收入下降、失业或者家庭重大变故。

你会有被迫赔本卖房或者面临断供的风险，这套房子可能会让你的积蓄血本无归。

房子买来是为了什么？是为了家庭幸福。

不是买一个随时引爆的炸弹回家。

所以买房之前考虑清楚，一定是稳字当头。

记住你承压越重，抗打击能力就越弱

第二条建议

在有条件选择的前提下，选你所在城市的成熟富人区的房子。

有钱人集中在哪，你就买哪。

哪怕贵一点面积小一点，因为房产保值增值的底层逻辑。

在于有足够多的有购买能力的人去接你的盘。

这一点对于人口大量流出的三四线城市尤其重要。

在市场下行的时候你会发现，越是刚需盘卖的越差，降价更多。

成熟地段的改善盘，市场再差销售也差不到哪去。

因为经济不好，没钱人受影响更大，他们更恐慌。

而有钱人承担风险的能力更强，甚至可以两头押注。

一边解套另一边再杀进去抄底。

第三条建议

一定要控制好购房成本

买新房在售楼处一定要拿到最低折扣，或者一定要买到特价房源。

当然诸如顶楼、十八楼、大高层里的低楼层等滞销房源除外，一定要避开。

在现在这个二手房买方市场，买二手房杀价一定要狠。

杀不到你的心理价位坚决不买，在现在有优惠利率的时候。

杠杆尽量用足，现在的利率是一定能跑赢通胀的，如果有首付分期一定要做。

你以后卖房是否好卖，比的是你这套房子在所在楼盘的综合性价比排序。

排序里最大的占比系数就是成本，你的成本比其他人低，就会更好卖。

你的溢价也会更高新房和二手房都是同样道理。

第四条建议

买新房尽量在头部国企央企的楼盘中选择。

他们未来的存活时间会更长，很多本地民营房企可能在未来的几年内。

就会大批量退出房地产市场了，物业服务将来会出大问题。

因为物业公司是需要开发商长期输血的。

开发商不不存在了，物业服务质量会直线下降。

后房地产时代房子保值增值靠什么？拼的就是物业服务。

物业很差的楼盘，保值增值就别想了！

第五条建议

谨慎选择郊区盘

郊区盘的卖点往往是低价，但有未来规划或者自身配套利好。

售楼处会给你造一个美丽的大梦，但是现在经济和楼市双下行。

这个梦能否落实就要打上一个大大的问号，你买到鬼城的可能性很大。

而且市场下行，降价永远都是郊区盘先降。

郊区盘降价的幅度是核心区域的二倍以上。

市场上行的时候涨价也是郊区盘后涨。

第六条建议

买新房一定要算套内面积价格

用你要买的这套房的总价除以这套房的套内面积，这才是你的实际购房价格。

同理在同一楼盘内权衡买小高、大高还是洋房的时候，也适用。

有可能得出洋房的套内面积价格比小高层还低的结论。

第七条建议

买新房谨慎相信分销的返佣承诺，谨慎相信中介的买房建议！

分销说给你返佣都是口头上的，未来兑现很难。

中介推荐新房楼盘的驱动力只有一个，谁给的佣金更高变现更快他们更趋向哪个。

到售楼处之后，他们会和售楼员打配合，现场疯狂的逼定你。

你买错楼盘的可能性会很大，所以一定要自己做好判断要有定力。

以上一个心法和七条建议

颗粒度还是比较粗

但按照我说的做

大概率不会碰到大雷

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