北京楼市已是最后上车的时机（北京楼市市场回暖）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，接下来我们就来聊聊关于北京楼市已是最后上车的时机?以下内容大家不妨参考一二希望能帮到您!

北京楼市已是最后上车的时机

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

---

Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;

---

Q:提问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。手里现金不到100万。

大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？

A:回答; 您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,北京现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;

出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

---

Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？

A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;

这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问

---

Q:提问:京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又不确定多买这么一套房子是否有意义。最后一种可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何贷款压力，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的理财渠道，投资核心城市核心位置的房产是普通人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一个行业都有波动性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬，导致房价上涨的主要因素是货币超发，建议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策。

2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一直往上走，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街的房子出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街 手中现金能到一个什么价位，期望大概什么位置？祝一切顺利

---

Q:提问:房总你好, 看到你的公众号，目前正考虑换房，想就我们的情况咨询一下你的意见。目前在西城格调有一套一居，孩子已在西城上学，我们工作都在西城。考虑孩子和老人要同住，想换一个三居（或能改三居的两居），希望自住，因为7-10年内肯定都在西城上学和工作，所以最好是在现在房子的周边。资金方面，因为已经是二套，要卖出格调的房子 贷款 一点杠杆，预计1-1.3kw左右。但周边好一点的三居都不止这个价了。方案1：同小区置换一个两居（改三居），优点是环境熟悉，上学工作都方便。同时也还在西城，感觉保值性还可以。缺点，不是正规三居总是有点不方便的。首付大

方案2：卖现有房子先租房，再选合适的期房，目前看过丽泽附近的端礼著，北京瑞府和悦府。优点，新房正规三居，满足居住要求。距离西城较近。新房首付压力小。缺点毕竟在丰台，感觉丽泽的利好预期已经出尽，上千万的房子总是担心高位站岗。

方案3：卖格调换周边的次新三居。看过顺驰蓝调，金泰丽湾，保利百合。实际看过，感觉炒得有点高，房子质量和配套不能支撑这个价格。另外，也看过嘉莲苑，户型还可以，价格也没有前面三个炒，西城丰台交接，位置很近。缺点：没有小区环境，靠近马路，窗户外面就是学校，真正的“学景房”

A:回答:您好，感谢信任！1、总价过高布局丰台不划算，这些新盘价格很高，未来的市场丰台的购买力撑不住这么高总价，不是说丰台有钱人少，没生活没教育没产业，稍微有几个钱的都会搬出这个区域，价格越高流通性越差，跟位置户型楼盘新旧程度没有关系，六七百或者七八百还可。可阅读星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,整个丰台值得持有的楼盘不多,我在文章中已经对丰台全区域分析,

如果往菜户营和西局换不如留在原本的区域了，从位置上马连道比这两个更优，格调北欧常青藤都是区域内很好的盘，丽泽除了顺驰金泰其它全是老房子，而这个区域品质盘一片，口碑和居住环境也优于菜户营西局，格调正规的三居室1500-1700之间，接近150平的三居，无论是居住感还是保值增值性都优于丰台包括丽泽。一居室卖掉到手大概能到近700，加800左右的杠杆拿三居很稳健，

关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;这种区域这种盘如果有条件尽量拿大的，第一不会出现大幅度下跌行情，而大户型尤其是户型好楼层好的稀缺房源升值性都要高于小户型，长期持有非常安全,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,祝一切顺利!

---

Q:提问:京总您好！看了您的文章和问答觉得很有收获。我们首房首贷，老公工作地点在上地西二旗，我工作地点不固定（一般在西二环东二环城市核心区，可接受开车一小时左右），所以主要找离老公上班比较近的地段，目前主要看海淀北五环外的区域，清河安宁庄马连洼。手里首付550，月供可以支持3.5-4万，可以找亲戚借钱250万左右补充首付。

希望找一个总价1300万以内三居，满足未来几年生俩娃以及俩老人来帮忙照顾的居住需求。目前无娃，暂时不考虑学区，打算未来再根据实际情况选择置换。主要目的一是自住舒适方便，二是从现在到未来置换的时间里能跟上大盘，以便未来可能有换房的需求。

问题1，我们买房并不是特别迫切非要今年买，考虑到经济形势和国家可能出台救市政策的不确定性，我们是否需要抓紧时间尽快上车？

问题2，目前清河片区我们看了觉得还不错的小区有橡林郡，燕清源，上林溪。这几个您觉得谁的三居更好，怎么排序？清河安宁庄马连洼这几个板块，还有哪些小区您比较推荐我们去看看的？

问题3，永丰的新房值得考虑吗？问题4，我们现在通过贷款和向亲戚借钱，实际上就透支了未来7-8年的储蓄，那么未来置换的时候由于二套贷款受限，即便未来收入提高了，现在买不起的房未来还是买不起。这种情况您认为有什么解决方案吗？

A:回答:您好,感谢信任!1、关于买房的时间点,如果满足购房条件,购房资格、资金全部解决,能早买尽量早买,北京从中长期看优质板块的房价会一直处于上涨的趋势,背后的逻辑是货币超发;市场上有这么多购买力,优质区域的好盘无论是从现在开还是未来5-10年看一直是稀缺的,你可以到五环外六环外盖一个和三环一摸一样的楼盘,但地段是独一无二的,一套好盘首先是占据了地段上的资源,其次才是楼盘本身的竞争力!楼市不关注经济是否萧条,只会关注是否印钞.

2、1300的预算,您爱人工作稳定,买在清河上地区域是比较合适的选择,上地产业比较聚集,商业配套成熟,学区溢价低,房价相对牢靠,您看的盘橡林郡还可,燕清源的居住体验一般,安宁庄的天花板没有清河的高,位置略偏,但上林溪属于片区的标杆楼盘,两个楼盘的排序应该是优选橡林郡、后选上林溪;

3、永丰是一个纯刚需的地块,改善的很少,短期成熟的可能性很小,结合问题4;放大负债购买优质资产,是普通人进阶最稳健的方式,前提是房子需要有涨幅,等于我们向未来借了钱,不会被通胀抢劫,那么选的资产升值性尤为重要,未来房子有涨幅 收入有增加,贷款受限再次置换怎么办,有很多种方法,限购限贷是政策,并不是法律法规,合理的规避掉即可,建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

---

Q:提问:京总，您好~我的情况是这样的，明年准备跟男朋友结婚，我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房，他妈妈希望我们能在他家附近买个房子，后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右，后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘，看了一圈，但目前建发实在没有好的楼层可选，其他几个都不是太满意，而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。

目前有几个方案，1、借款200w左右，买金域华府，但是金域现在价格太高了，想听您分析下；2、等6004、6005出来可以看看，G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见，海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢？我们目前虽然也在租房子，但也就算是半刚需，我家里还有其他房子可以住，但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。

其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

---

Q:提问：京总好，一直关注您，受益匪浅。现有首套首贷的房票，想买一套改善兼学区上学用。请指教。买房需求：1，买新房，三居，家中三代居住。2，得有学校。孩子25年上小学，想找稍微好点的，25年上半年需进行学籍注册。3，准备首付280至300万。还款能力可承受月供2.8w左右。家庭年收入如果维持现状应该能保持100w。4，希望房子增值保值。上班暂不考虑通勤时间。

买房难题：1、16年底第一次高位买房，不懂，买在了枣园小房，一直在跌。2、目前了解的新盘有朝阳王四营板块，保利锦上、朝阳壹号，旁边有十一学校分校，不知道能否期待？等保利二期开还值得么？问题是现在一片荒凉，不知道25年什么情况，看评价说将来的城市界面不能保证，25年过去生活是否便利舒适。

3、大兴旧宫的和锦诚园、合生me悦、熙悦云上，周边都为新房，不知未来配套发展潜力如何。上学只能上德茂学校，不知能否划分为亦庄学籍。只能上德茂的话，是不是不如保利锦上的十一学校？两个板块未来的升值潜力以及生活舒适度您怎么看？

4、西红门橡树湾跟前两个比较是不是更没有优势？最近是购入新房的合适时机么？很害怕又跟2016年底一样没有踩到合适的时机。

5、二手房在朝阳区和亦庄有推荐的么？朋友推荐的垂杨柳小学附近的老房，不太想去……我们如果购买二手房，由于贷款总额少，感觉没办法买到合适的三居次新房？请问如果买了二手房，是否有点浪费首套首贷资质？如何才能利用好杠杆。谢谢您

A:回答：您好,感谢信任!1、关于杠杆:买对投资品,负债越大,利润越高,如果买错投资品,负债越大,亏损越严重,不是说首套首贷一定要尽可能的多贷贷满,前提是您的房子需要有涨幅,如果涨幅很差,或者不涨甚至下跌,利息成本加上通货膨胀就会导致亏损很严重,楼市分化加剧,如果不停的印钞,差距会很快拉开;建议阅读星球精华栏文章07#巧用杠杆,贷款的利用,阅读后逻辑自然明白;

2、关于新房和二手房,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱

二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.

具体回答:1、枣园板块不是很差,不知您持有的盘怎么样,可以问问中介,如果市场好,价格有回升,可以考虑再下波行情出掉,枣园属于通勤居住板块,这种区域至少得是个两居,如果面积过小或在楼盘很旧,在市场上的竞争力比较弱,通勤购买人群为何要跑到很远的地方买房,就是为了两点,一是新,二是大,如果这两个都不占就失去优势;可通过精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,

2、王四营不是配套差,荒凉只是一方面,最重要的是这个区域的格局很难改造,您开车到这个区域多转转,包括周围,总结就是很乱,商圈乱,商业乱,界面乱,人员乱.这种区域如果不改造,未来在市场上的竞争力会很没有优势,如酒仙桥、潘家园,坐拥天然地理位置,但自身不争气房价还是常年下跌

3、我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图已经对大兴全区域详细分析,建议认真阅读,瀛海、旧宫这个地块的新盘溢价很严重,买过来站岗的可能性90%,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年

从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了;但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。

这个折价率是很明显的指标;这种区域我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.跑输市场涨幅平均值,跑赢更困难了;西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大

4、二手房贷款额度上,有很多种方法可以解决,如果是纯投资:不考虑通勤,300万的首付,加400的杠杆,总价控制在700,您们的月供能力可以承受,一年后可以再次贷款供房,考虑热门区域的次新2房比较稳健,可查询精华栏文章北京各区跑赢大盘选筹导图,按照文章内选筹包赚;其次您们的买房思路比较乱,没有重点,无论是从哪个维度考虑,切记投资不是DB,投资房产等同于持有了这座城市的股份,大方向和您选的位置相关,只少占到70%的因素,其次才是产品;那些把自己财富保护的很好的人,更多的是稳健投资,绝对不碰风险投资,对于没把握的事情或者看不透的事情一概不做;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,祝一切顺利!

---

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

---

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

持续更新中

,