大户型公共区域布局（破题布局再造空间）

澄海一家生物科技有限公司的生产车间郑淼鑫 摄，我来为大家科普一下关于大户型公共区域布局?以下内容希望对你有帮助!

大户型公共区域布局

澄海一家生物科技有限公司的生产车间。郑淼鑫 摄

澄海科创中心举办文创展览。图为该中心生产的玩具产品。 受访者供图

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5月10日，汕头市澄海区一家智能科技公司的生产车间内一片繁忙。安装桨叶、接上马达、芯片调试、拧紧螺丝……经过整条生产线35道工序，小零件堆变身成一台台无人机。

“欧美地区的消费者比较喜欢我们的航模、遥控飞机等户外玩具产品。最近接到美国超市的订单，共有20多万台无人机。”智能科技公司负责人告诉记者，该生产线1天大约能生产1000多台，公司想再开一条生产线，但受场地约束，只能暂时搁置。他希望通过“工改工”，解决长期以来制约发展的空间瓶颈问题。

土地是产业发展的基本要素。汕头的工业发展用地长期以来面临着土地资源紧缺、利用效率低、产业结构不合理等问题，制约城市长远的发展。实施“工改工”，是破解汕头土地紧缺难题的现实需要，亦是汕头推进“工业立市、产业强市”的根本出路。

根据汕头市下达的目标要求，澄海区今年需完成1000亩的“工改工”升级改造项目。目前，澄海区已完成起步区126亩用地地上建筑物的清拆工作，已编制示范点片区控制性详细规划，并加快示范点片区基础设施建设，为项目落地做足准备。

不久前，汕头市委书记温湛滨赴澄海区调研“工改工”等有关情况，对澄海区阶段来取得的工作成效予以肯定。他希望澄海区围绕汕头市党代会提出的“打造新型工业化示范区”的目标定位，以推进“工改工”为契机，加强产业空间挖掘利用，加快玩具创意等传统产业转型升级，实现土地集约化利用、产业高端化发展，走出一条具有澄海特色的高质量发展之路，为汕头加快建设现代化活力经济特区增添动力。

●南方日报记者 郑淼鑫 通讯员 澄宣

起源

玩具产业的崛起之路

驾车沿着国道324线穿过澄海城区，道路两侧随处可见与玩具相关的广告招牌：模具加工、玩具生产、贸易公司、玩具检测、货运代理……这些招牌内容“串”起的，正是澄海的玩具产业链。

玩具产业是澄海最具活力的支柱产业，历经30多年的发展，已成为国内外知名的地域性玩具制造品牌。全区现有玩具产业市场主体4.64万户，从业人员约12.5万人。

汕头澄海是中外闻名的玩具礼品生产出口基地，先后荣获“中国玩具礼品之都”“国家级出口玩具质量安全示范区”和“全国产业集群区域品牌建设玩具产业试点地区”等金字招牌。在业界固有“世界玩具看中国，中国玩具看广东，广东玩具看澄海”的说法。

全球约七成的塑料玩具产自中国，中国五成的塑料玩具产自澄海。玩具产业占据全区工业产值“半壁江山”，是澄海工业经济的第一支柱产业。

澄海玩具产业的崛起，并非一朝一夕之举。据了解，澄海玩具的第一代企业家们大部分出自于上世纪70年代初的镇办工艺品厂，彼时的工厂以生产纱灯、香包等手工艺品为主。80年代初，集体经济改制后，怀揣梦想的澄海第一代企业家正式冒出商海，大批个体经营户加入了玩具生产行列。

在改革开放的浪潮中，澄海人民凭借底蕴深厚的传统工艺美术基础，以“种田如绣花”的精湛手艺，推动“澄海玩具”从小到大，从大到强，闯出玩具发展的“澄海模式”。

经过30多年的发展，形成包括设计研发、模具制作、生产加工、印刷包装、展览贸易、货物运输等完整的产业链，成为中国最大的“玩具之都”和玩具出口基地。1979年玩具产业年产值才1200万元，1995年突破10亿元，2004年突破100亿元。如今，玩具不仅是澄海最具特色、最具活力的产业，也是澄海最为亮丽的一张国际名片。

近年来，澄海玩具传统产业加快向高质量发展和产业转型升级迈进。然而，作为全国主要玩具外贸生产基地，工业用地还是比较有限。

困境

低效产业用地亟须改造

空间再造，刻不容缓。

从大项目招引到本土企业增资扩产，从城市面貌、城乡形态到生态空间，土地瓶颈问题是近年来制约澄海发展的突出问题。新兴产业对澄海也非常关注，而且本地企业的增资扩产的需求也非常大。

但早期的产业园区配套跟不上新兴产业的需求，所以在新兴产业的引入方面，也会遇到瓶颈。

以文章开头的智能科技公司为例，近些年随着名气越来越响亮，订单量猛增，企业急需增资扩产，企业也迫切想要升级改造。

国际大客户都比较关注厂区整体硬件建设，这些年该企业因为厂区太过分散也失去了一些大客户。“厂区老旧、分散一直是我们的痛点。”企业负责人表示，空间不够带来的影响是连锁的，除了制约增资扩产，还对品牌形象造成很大冲击。同时，现在年轻人更追求舒适的工作和生活环境，只有抓紧改造升级，才能留住人才。

在澄海，上述企业情况并非个案。在岭海中小微企业创业园内，一家生物科技公司也有产能跟不上订单量的烦恼。“这些年我们的客户都在排队出货，最久的订单需要排到3个月以后才能生产出来。”该公司总经理告诉记者，在澄海落地后，政府部门的扶持力度非常大，在金融、技改等方面都能享受到政策红利。这些年企业的发展速度非常快，产能已经跟不上发展速度，急需增资扩产。“我们打算在原来18条生产线的基础上扩大到36条生产线。”该总经理如是表示。

事实上，上述两家企业所面临的发展难题，是澄海区很多企业的缩影，有限的土地资源制约城市发展，中小微企业面临着存量产业用地不足与企业增资扩产需求较大之间的现实矛盾。因此，澄海亟须通过“工改工”，积极主动谋划高品质产业承载区，进一步盘活低效产业用地，拓展产业发展空间。

老旧工业园亟须改造是普遍共识，但是各地的工业园的利益主体十分复杂。借着“工改工”这股东风，澄海区把推进“工改工”和村镇工业集聚区升级改造作为实现高质量发展、拓展产业发展空间、提升产业发展能级的重要抓手。

破题

“工改工”再造空间

“推进‘工改工’不是简单的‘破’和‘立’，而是对产业发展空间和功能定位的重新规划布局。”汕头市自然资源局澄海分局土地储备中心主任蔡仲正说，村镇工业集聚区“工改工”升级改造，是破解澄海工业集聚区布局分散、配套不足、效益低下等难题的重要途径，是提升产业园区承载力、推动土地高效集约利用、加快产业转型升级的有力抓手。

具体如何来抓？

为推动“工改工”政策快速落地，澄海区上下联动、协同推进，成立了“工改工”工作领导小组，建立工作机制，由区政府主导，区工业园区办、镇、村联合投资，部门联动、市场运作。并落实工作任务，由各镇（街）在各自辖区范围内进行村镇工业集聚区的基础数据摸查工作，并选取面积不小于1000亩的范围进行改造。

澄海的第一步，是先易后难，打造先行示范区样板。

“打造先行示范的样板，是澄海区‘工改工’迈出的重要一步。”蔡仲正告诉记者，在全面摸查研判全区11个村镇工业集聚区的基础上，按照“先易后难”“潜力好、见效快”的原则进行筛选，选取莲南村镇工业集聚区升级改造的示范点。

据了解，莲南村镇工业集聚区升级改造示范点位于澄海区莲上镇324国道两侧、塔山寺路北侧的莲南工业区，用地面积约1620亩。集聚区内原有建筑物共305宗，原有建筑物质量普遍较差，多以砖石、铁皮形成的混合结构为主，占比约75%。片区原一半以上的企业（个体）从事传统玩具及其配套产业，如零配件加工、装配、注塑、仓储等，集聚发展效应不强，土地产出效益较低，亟须进行升级改造。

对此，澄海区召开“工改工”专题会研究，并成立临时指挥部，快速完成示范点片区控制性详细规划编制工作。

在具体操作上，示范点坚持“一区一策、分类分片”的工作原则，澄海各级各部门根据具体地块的实际情况，采取政府直接征收、政府挂账收储、政府统租统管、生态修复、企业长租自管、企业自主改造、政村联动开发等七种不同的改造模式，分三个年度进行示范点升级改造工作。

近段时间以来，澄海区已经完成塔山大道以北、工业大道两侧，约126亩用地上违建物和低效厂房的清拆工作，实现了空间再造，为下一步招商引资连片开发创造有利条件。

展望

新兴产业企业纷至沓来

在推进“工改工”的同时，澄海区同步开展招商引资，与多家符合进驻条件的规上企业进行座谈，向企业介绍集聚区优惠政策，了解企业投资和入驻意向。一大批新兴产业企业看中了澄海腾出的发展空间，纷纷前来投资设立新的产业基地。

今年澄海区招商引资也取得重大突破，“三新两特一大”产业项目遍地开花，“工改工”项目不断涌现，深汕协作也取得硕果累累。立汕智造、优必选、玩具智能制造、大健康等一大批优质项目相继落地。

在澄海区东里镇河美片区，中科智谷实业（广东）有限公司刚刚获得了一片新的建设用地，作为澄海区“工改工”的一个标志项目，正在规划设计一个玩具产业城项目。该项目定位为第五代智慧产业园区，将数字化管理系统植入园区建设，通过中小微企业通用厂房项目的建设、经营作为带动，推进全区低效、闲置的土地处置力度，促进土地节约集约利用，引导玩具生产及配套企业集聚发展。

“我们调研了2年时间，选择在澄海落地，看重的就是澄海玩具产业巨大的发展潜力和优质的营商环境。”中科智谷集团董事、执行总裁李峰告诉记者，经过调研他们发现澄海许多中小微企业品牌意识不高，依然停留在制造业“微笑曲线”的最低端，而产品的质量完全有能力打造自主品牌。他们成立专业产业运营公司，不仅建设产业园，提供高标准的生产空间；而且通过358运营战略，引导澄海玩具生产及配套企业集聚发展，帮助澄海玩具企业打造品牌做大做强。

为深入推进“工改工”改造工作，推动产业集聚规范发展。澄海区根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《汕头市关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》等文件精神，结合实际，制定《澄海区深入推进“工改工”改造工作实施细则》，确定“工改工”改造范围、改造类型、工作目标，明确改造流程，为构建科学合理的“工改工”政策体系提供政策依据。同时，制定出台“工改工”扶持政策，形成完善的政策体系，为“工改工”保驾护航，破解政策困局。

“项目前期审批，涉及八个部门竟然半天就完成了！”澄海区各部门的办事效率让李峰很惊讶，他能够感受到澄海各级政府部门从上到下都想干实事，也对项目的未来非常有信心。

“工改工”项目一览（已落地项目）

1 澄海区莲南村镇工业集聚区示范点产业园区

莲南村镇工业集聚区示范点位于莲南工业区莲上片区，占地约1620亩，拟打造为集“办公、科研、生产”于一体的高新、智能、绿色的玩具创意集聚区，将作为澄海区“工改工”示范点产业园区。目前，示范点范围内意向进驻企业类型包括：澄海玩具原材料集中采购物流中心、智能机器人制造和海陆空模型生产、创意玩具和汽车IP文化衍生品等。

2 澄海科创中心

澄海科创中心落址在澄海区广益街道广华工业区，总投资2亿元，占地约50亩，总建筑面积超10万平方米，重点打造包括科研设计平台、文化创意平台、人才交流平台、教育培训配套、创业孵化平台、电商网红平台六大板块的服务平台。目前，澄海科创中心项目已全面竣工启用，入驻企业逾75家。

3 澄海区岭海中小微企业创业园通用厂房项目

澄海区岭海中小微企业创业园通用厂房项目计划总投资12.62亿元，占地约155.2亩。目前已建成的通用厂房一期项目投资6.72亿元，占地约84.2亩，总建筑面积16.5万平方米，吸引玩具、工艺等行业企业入园集聚发展，入驻率高达98%，年产值可达6亿元。

4 中科智谷·玩具产业城项目

中科智谷·玩具产业城项目位于澄海区东里镇河美片区，通过中小微企业通用厂房项目的建设、经营作为带动。计划总投资20亿元，占地171.9亩，容积率4.5，计容建筑面积52.4万平方米，建设周期3年，预计投产后年产值10亿元。

5 立汕智造（澄海）园区

立汕智造（澄海）项目位于汕头市澄海区玉亭路南侧、文华南路西侧，占地面积61.27亩，总建筑面积6.66万平方米。主要生产先进电子元器件和智能装备。立汕智造作为澄海迄今为止引进的技术最为先进、投资强度最大、亩均产出最高的制造业项目，项目的落地大大提振澄海现代产业发展信心，对促进澄海产业转型升级、提升产业质量具有战略性的意义。

6 优必选高德乐科技制造生产服务平台项目

该项目是深汕协作又一力作，投资方深圳优必选科技公司与澄海区高德斯精密科技联合打造优必选高德乐智能制造生产服务平台。以智能机器人为载体，人工智能技术为核心，为各行各业的客户提供一站式服务，多项关键技术领域实现原创性突破，打破了国际上一些厂家对机器人用伺服舵机产品的垄断。项目位于澄海区澄华街道，占地53.44亩，总投资5.05亿元。项目将打造成集科研创新、成果转化、人才聚集于一体，产值百亿元的高科技产业园。

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