北京市老旧小区加装电梯的规定（北京出台老旧小区加装电梯业主出资比例指导标准）

■本文作者：张凡 北京在明律师事务所

加装电梯是老旧小区改造中很常见，也容易引起争议的一部分。近年来，北京市住房和城乡建设委员会陆续出台了不同的文件，从加装的要求、步骤、调查评估、工程技术、出资比例等方方面面给出的要求和指导意见，一步步规范了让北京市老旧小区加装电梯的问题。

首先，一度讨论最热烈的加装电梯是否需要单元全体住户同意的问题，在2020年由北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》解决。

根据该手册，加装电梯是不需要全体住户都同意的，只需要占该单元住宅总建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，且其他业主不持反对意见。换句话说，只要两个三分之二同意，即使底层住户没有明确同意，只要不持反对意见就可以加装电梯。

加装电梯的实施主体可以是业主委托的房改售房单位、物业、电梯生产安装企业等。业主委员会或者业主大会等自治组织进行委托之后，就由实施主体来负责筹集资金、项目报建、组织施工等具体工作。

对于普通住户最重要，除了需要两个三分之二同意之外，就是出资问题了。电梯主要为高层住户使用，底层住户用不到电梯，让所有住户按照统一的比例集资是明显不公平的。

对此，北京市住建委于2022年8月26日最新出台了《关于公布既有多层住宅加装电梯业主出资比例指导标准的通知》，制定了《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资比例》指导区间。

按照指导区间，一层住户完全不需要出资，其他住户的出资比例又分成了半层入户、平层入户、新增连廊每户分担等不同情况。总体而言，住户所在的楼层越高，出资比例越高，住宅总体的层数越多，每户需要分摊的出资比例就越少。

比如，根据指导区间，在总共6层的住宅单元里，6层住户分摊的比例在32%-34%，5层住户的出资比例在27-29%，以下楼层依次减少。如果在总共5层的住宅单元，因为层数比6层少，5层的出资比例就是40-43%，以下楼层住户的出资比例也会比总共6层的住宅略高一些。

指导区间不是强制性文件，其主要目的是供业主协商参考，具体的出资比例和数额还是要依据实际情况，由业主们协商协议约定为准。指导区间遵循“谁受益、谁出资，谁使用、谁付费”的原则，在总结了北京市成功加装电梯案例的基础上，在尽量公平的前提下，促进推动居民协商一致。

当然，并不是所有的旧楼都具备加装电梯的安全条件，所以需要进行前期调查与可行性评估。2021年发布的《北京市既有多层住宅加装电梯前期调查与可行性评估指引(1.0版)》对此进行了专门的指导和规范。

前期调查包括基础信息调查和影响加装信息的客观条件调查，调查涉及到了相关的产权性质、安全情况、对道路和周边住宅的影响、对本楼居民的影响各种方面。

可行性评估主要是根据调查到的信息，从住宅的权属、建筑结构、消防要求、住宅间距和道路情况等等出发，对单元进行共分为三级的评级，其中：A级为适宜加装电梯，B级为较难加装电梯，C级为不适宜加装电梯。

在加装电梯的技术方面，《北京市老旧小区综合整治工作手册》写明了特种设备监督管理的要求，另一方面2021年出台的《北京市既有多层住宅加装电梯工程技术导则（试行）》也对加装电梯工程的设计、施工和验收进行了指导和规范。

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