杭州限购限行(杭州新版限行区域)

杭州限购限行(杭州新版限行区域)(1)

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新版“错峰限行”征求意见一公布,整个城市都炸开了锅。

若最终顺利施行,杭州限行区域,将升级为三个梯队:浙A号牌传统限行区、浙A区域号牌限行区,和非浙A号牌限行区。

当中,受影响最大的群体,莫过于非浙A车主。

我的一个朋友,住在大关,工作地点在德清,苦摇车牌三年而不中。每天上下班,都是掐点出行,7点前出城,18点30分后进城。

杭州限购限行(杭州新版限行区域)(2)

3月1日开始,想要走高架快速路回家,必须等到20点后,想想都很郁闷。

不少人预测,因为限行趋严,浙A号牌将变得更难摇,价格也可能水涨船高。还有人认为,新能源汽车有望激增,或将带动车位行情(需固定车位)。

不过,以一个地产人的视角看,这份全新的限行区域地图,正在告诉我们一个更为重要的信息:

未来几年,杭州可能出现的热门板块,已经跃然纸上。

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杭州限行区域,可分为三个层级。

第一层级:石祥高架、秋石高架、复兴路、虎跑路、五老峰隧道、灵溪隧道、紫金港路、文一西路、古墩路等围合区域。

这一带,包含了武林、西湖、湖滨、采荷、大关、申花、翠苑等地,是公认的老市区。

第二层级:石祥高架、绕城北线、东湖通惠高架、晨晖路、风情大道、彩虹快速路、之浦路、紫之隧道、紫金港路等围合区域。

即浙A区域号牌限行区,基本覆盖了近几年来崛起的新兴区域(未科除外)。

以江南岸为例,滨江区政府、滨康、奥体、亚运村、萧山科技城、萧山市北、萧山城区、南部新城等,皆在其列。

杭州限购限行(杭州新版限行区域)(3)

图源:都市快报

城东方向,则包括城东新城、艮北新城、笕桥、九堡等。

这么说吧,浙A区域号牌限行区,囊括了目前杭州主流的热门成熟区域。但成熟有许多种:它可能房价贵到你买不起,可能人气旺到你摇不着,也可能城市界面老旧杂乱,没有多少可开发土地的潜力。

我细数了一圈,除了亚运村、萧山科技城(通城高架以西区域)等板块,今后还有大量可推住宅用地的,非常少。

相比之下,第二层级和第三层级(绕城高速)之间,还有不少“空白地带”。

它们的基本特征是:离市区较近,地段上仍属于绕城内的中心城区,但多数目前车流量较小、人口密度不高,后续开发空间较大。

换言之,未来几年,随着地块的接连推出,很有可能成长为下一个热门板块。

03

那么,到底有哪些“空白区”?

我们以之江核心区为起点,按逆时针方向,梳理出了22个板块,并做了楼市点评。

之江核心区:高层限价3万8、叠墅限价5万5

之江热度最高的区域,在售新房仅祥生云境、珊瑚世纪雅园,中签率低至个位数。

区域比较成熟,后续开发空间有限,但潜力并不小。主要原因在于,除了求是之江二小,之江一中也加入了杭二中教育集团。

双优名校加持下,除了新房,也不妨关注下相对低位的次新房,如之江九里等。

双浦:暂无新房可售

三江汇的核心区之一,值得重点关注。据悉,前两年不少农居房拆迁,已腾出不少土地,只是尚未纳入土地出让计划。

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滨江浦乐:新房限价3万8

作为滨江腹地,主要吸引滨江核心区外溢客群。只是这两年,板块内几无可售新房。唯一一个世茂栖棠誉湾,房子都结顶了,却迟迟不开售。

不过就在昨天,荣盛拿下了一宗浦乐宅地,加上去年的兴耀宅地,已有3个待售新盘。

白马湖、义桥北和闻堰:无新房可售

自三年前中南白马湖壹号售罄后,这一带便再无新房。目前白马湖壹号的二手房,近3个月来成交均价接近3万4,与三年前尾房销售时的价格,差别不大。

和白马湖一样,义桥和闻堰亦已进入住宅断供期。

湘湖南:中式合院门槛高

作为西湖的“姊妹湖”,湘湖旁主打的全是中式大宅,顶级富豪专属。

目前在售有保亿湘湖雅园,主力户型约190-280㎡中式合院;待售的是滨江盛元湘湖里,规划有290套中式大宅,主力户型约240-380㎡。

南部新城:高层限价29800

自两年前起,南部新城就是江南岸刚需的聚集地。目前在售、待售新盘加一块共有4个,分别是朝闻花城、樟宜翠湾、国宸府及禹洲现房销售地块。

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所前:高层限价21400

南部新城往南、绕城内还有一个2万出头的低洼板块,那就是所前。但因所前新房不多,整体知名度一般。

目前可售新盘共两个——德信金科泊岸江宸轩、碧桂园前宸府。前者户型最小89㎡,最大不过105㎡;后者户型略大些,客群定位各不相同。

新塘:高层限价25600

位于通惠南路以东,目前热度最高的是融创·融望之城,历史中签率最低仅13%;余下在售新盘只有滨旭府。

火车南站:高层限价25600-32000

火车南站虽已通车,但从楼市热度而言,并未对板块内新盘有过多助力。

万科彩虹天空之城依靠的主要还是其TOD这一标签,及万科的品牌优势。除此之外,还有东原阳光城印滨江及众安荷源府在售。

04

萧山新街:高层限价2万7

地铁7号线通车后,新街直接受益。限价2万7的高层,只要户型定位刚需、刚改,基本不太愁卖。

但洋房定价高、去化相对难。目前新街基本由保利撑场,在售的新盘欣品华庭、待售的和者时光印象府,均由保利操盘。

萧山科技城:高层限价28500

前湾江上湾、融信荣望轩前后脚售罄,目前板块内暂无新房(住宅)可售。已知的待售项目为前湾四期、五期地块,规划有沿江排屋、高层及洋房,最快明年6月开盘,价格待定。

金沙湖:限价37500

近几年,金沙湖总共出让了两宗涉宅用地,望金沙住宅已经售罄,目前仅剩春风金沙还有房源在售。

丁桥:高层毛坯限价2万8

丁桥这两年在楼市的发声力度并不高,除了俩现房楼盘开盘,拉了波热度外,后续无热点跟上。

下一波房价抬升,大概得靠地铁3号线及龙湖天街了。目前板块内仅芳菲与城一盘在售,电建另一丁桥项目尚未入市。

华丰:高层限价3万3

多年不出地,一出就是两宗,说的就是华丰板块。滨江春语蓝庭已经售罄,现在只剩春和云境还剩5幢高层待售,户型约95-140㎡。

桃源:高层限价3万4

最近两年,桃源屡屡有新盘供应,但去化也很快,仅去年一年,先后3盘售罄,现在只剩合能杭玥府一盘待售。

杭州限购限行(杭州新版限行区域)(6)

智慧网谷:高层限价3万6

慧慧网谷目前是星创的主场,“双子星”之一的晶悦府,昨天刚结束登记;另一盘晶晖里尚未开盘。

不过,这里的限价还维持着3年前的价格,仍是3万6。据悉,后续还有数宗待出让宅地,加上在建的文澜系小学 初中,值得高看。

崇贤:高层限价2万3

绕城内,高层限价2万出头,刚需圣地崇贤火热已久。一度4盘同时登记,均需摇号。

除了在售的星合映、澜仕里、海逸翠廷、宸瀚里外,崇贤又将迎来两大待售盘——西房杭语清澄、上海恒文项目。虽然绕城内崇贤土地已不多,可胜在二手房选择余地大。

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运河新城:限价3万8-4万

运河新城分两部分,一部分是上塘高架以西,主要在售楼盘是金地大运桥西府;一部分是在高架以东,高层限价3万8。

目前供应主力集中在高架以北的运河新城。昨天一宅地刚拍出封顶 2%自持,由万科拿下,可见板块热度。

目前在售香港置地上河公元、待售融信天阳云澜天第。据悉,两盘均计划1月加推,搞不好会撞车。运河新城剩余待开发宅地,还有不少,未来将是拱墅区土地供应主力之一。

勾庄:限价30500

虽然勾庄很火,可那只是无房户与人才的狂欢。在售的万科前宸、待售的星创城,基本与30岁以下单身或有房家庭无缘。

祥符:限价4万

祥符高层限价从3万8涨到4万,并不妨碍它的市场热度。毕竟,望林府4万5的洋房,还得靠抢;3万8的祥宸府,中签率低至13%,4万的宸章新邸也不愁卖。

三墩北:限价28100

三墩北的热度,已经不用再多提了。多少家庭在等紫璋台、天澜,还有东面的钱江古墩彩虹轩。但还是和勾庄一样的问题,基本是热点盘,与普通家庭没关系。

05

让我们对这些板块,做一个归纳总结。

首先,不是所有的“空白区”,都处于启动阶段。比如,之江核心区头部二手房,已动辄5-6万,虽然仍有上行空间,但门槛真的不算低了。

其次,一些浙A区域限行区里的板块,可能还不如部分“空白区”。

最典型的就是,“扶不起”的九堡等地,明显被“外围”的之江、勾庄、桃源等板块,力压一筹。

第三,低门槛的板块,多数位于萧山。

像所前、南部新城、新塘、火车南站、新街,均价基本在3万内,且摇号难度相对较小。

而其他2-3万的板块,如勾庄、三墩北等,基本是热点板块,只有人才和无房户(30岁以上单身和离异满三年)能摇。

第四:未来有较多潜在土地供应的,主要是双浦、运河新城,智慧网谷等板块。

购房者该关注哪些板块,其实很简单。

抓住这几个指标就行了:有没有优质学校预期、有没有限价倒挂,后续开发空间大不大,及是否有政府意图明显的规划导向……

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