开发商交付商品房面积（住建部提出新房销售以使用面积计价）

针对多年来的住房“公摊面积伤民”交易诟病，住建部于近日发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，要求住房交易应按套内使用面积计价。3 月 15 日截止前，公众可通过邮件或通信方式向住建部反馈相关意见。

套内使用面积，指的是室内实际使用面积，即卧室、起居室、洗手间、厨房等空间面积之和。而现行的期房或二手房销售中更多使用的是建筑面积，它包含了套内使用面积和公摊面积，后者包括楼梯间、过道、地下室、为整幢服务的公共和管理用房等公共建筑面积，而这些公共建筑面积会被分摊到每一套房子。这两个面积都会写进房本中。

针对套内使用面积和建筑面积这两个概念，房地产市场衍生出公摊系数，以衡量该幢建筑每套房子被分摊的公共面积。比如一套 100 平米的房子，套内使用面积 80 平米，分摊建筑面积为 20 平米，那么它的公摊系数=分摊面积/套内使用面积，即 0.25。按照房屋销售约定俗成还有一个说法为得房率，在上述的例子中得房率为 80%。

“公摊面积”的销售方式被认为起源于香港 1950 年代期房销售模式，由于分拆成一层或一套的期房销售，不像以前整栋销售包含的楼道等公共空间，而开发商又不愿意自掏腰包承担公共区域的成本，于是便将它们分摊到每一套房子中。1990 年代大陆引入期房销售模式后，也包含了公摊面积，至今一直沿用。基本上只有大陆和香港执行这种房屋销售方式，日本、韩国、美国等国家都以实际使用面积计价交易。

现行的法律法规中没有明确表明由消费者承担公摊面积的合法性，也没有规定公摊系数的上限。中国网报道称，根据测绘公司的经验总结获得，一般住宅公摊系数在 0.18-0.25，商业用房在 0.3-0.4。但近年来随着房价的上升，一些住宅开发商销售的房子中公摊系数远大于 0.25，由此引发多项争议。

以武汉白沙洲某楼盘为例，2018 年 7 月该楼盘多名业主维权，抗议该楼盘开发商过分分摊公共面积。根据中国新闻报道，该楼盘公摊系数达到 0.28，根据当时精装修标准每平米 2500 元，25 万元购买一套 100 平米的房子，其中 5.5 万元购买的是屋外 22 平米的公摊面积。

2018 年 9 月新华社针对公摊问题的调查报道称，公摊面积是当前房地产市场最不透明的一项指标，从而长期导致房屋买卖纠纷及服务收费争议，包括物业费、取暖费、以及部分楼盘的“精装修”销售等方面按建筑面积收费抑或套内使用面积，同时该报道也提到了即将到来的房产税缴纳按何种面积计算。

而为避免公摊引发的问题，广州、甘肃、北京、重庆都曾出台征求意见稿，尝试推行套内面积计价。北京、重庆分别于 2003 年和 2002 年执行以套内面积交易。据《北京日报》报道，以这两个城市的实际经验，按套内面积预售商品住宅，纠纷几乎大幅度减少，但并不代表放弃公摊面积，也没有改变购房成本。

本次《征求意见稿》虽明确指出按照建筑面积交易加剧“公摊面积伤民”矛盾，但并未对购房者是否需要为公摊面积付费，以及“取消公摊计价”细节作进一步解释。

新华社援引香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥称，推行“套内面积”计价模式并不会增加购房成本，只是交易时厘清“实用面积”概念和计算指标。潘永祥同时也是参与推动香港房地产市场转轨的学者之一，2013 年香港转向以套内面积计价销售。

换句话说，以套内建筑面积计价，并不意味着放弃了共用建筑面积分摊，只是从计算方式上让消费者更加清楚购房面积。虽然少了公摊面积，提高每平米单价，但总价并没有改变。央视新闻报道也称，本次征求意见稿约束的是住宅开发商工程建设标准，与买房成本变化没有直接关系。

另一方面，《征求意见稿》也提出新建住宅应全装修交付，即厨房与卫生间等所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，达到基本使用标准。

早在 2008 年时住建部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求各地政府出台相关政策，鼓励新建商品住宅一次性装修到位或采用菜单式装修，逐步取消毛胚房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。

江苏省、北京、上海、海南省和浙江省自 2010 年以来逐步发布相关政策影响住建部，比如上海提出自 2017 年 1 月 1 日起，外环线以内城区新建商品住宅实施全装修比例达到 100%，其它地区达到 50%；北京则在 2015 年时要求公租房、经适房、限价房、棚户区改造安置房及自住房全面实施全装修成品交房。

根据住建部以及各方解读，全装修交付的目的一方面防止开发商通过毛坯房变相涨价，同时避免个人装修对于房屋主体结构的破坏，以及二次装修带来的资源浪费。房产评论人“环环有房”援引北京市消费者协会的权威数据显示，2017 年精装修投诉已超过 30%，是第一大房地产投诉热点。而全装修虽然不等同于精装修，但某种程度上已经装修的房子并不能代表购房者的装修喜好。

题图来源：Photo by Victor GarciaonUnsplash，有裁剪