南站板块未来发展 区域巡礼交通辐射效应增强

经济复苏的步伐越来越快，广受关注的房地产市场正在回温。自防疫政策优化后，京津通勤全面恢复，以新天津人购房为主的各个板块再度热闹起来。南站——这一踞守京津通勤“要塞”的重点板块也随之起势。

据克而瑞统计的数据，自春节假期过后，天津认购突破两千组，到访认购转化率回升至8%。春节后一周天津全市在售项目共计接待客户2.5万组，平均单盘接待92组，“小阳春”提前到来认购突破2000组，转化率超过8%。

2023年之前，市场区域分化严重，南站板块整体表现不佳。年后楼市乘着复苏之势，板块内各个项目的整体热度不断拔升，南站板块又迎来了久违的热闹。据消息称，板块内的金融街南站金悦府1月认购量达到了20多套。

（天津南站实拍图）

2023年1月，天津发布了《津城总体规划设计（2021-2035）》，对城市结构、空间形态、风貌特色进行优化和细化。在改善交通出行方面提出，完善综合交通体系，推动轨道交通四网融合，打造“一体化”综合交通体系，服务京津冀世界级城市群。大力推动轨道交通四网融合，建设市域轨道机场线（津静线）、津滨线等，联通天津南站、设计之都、天津机场、国家会展中心等重要节点。加强天津南站等现代化枢纽站建设，结合轨道进行TOD综合开发。轨道线网环放式、内密外疏，带动城市轴向发展。

（航空-高铁-轨道”多式联运示意图）

2023年西青区政府工作报告中提到，着眼于打造落实京津冀协同发展重大国家战略重要支点，大力推进南站科技商务区建设，完成南站地区“站产城”一体化设计，同步完成控规编制审批工作。

（南站科技商务区效果图）

南站科技商务区围绕“产城融合”的发展模式，以产业发展驱动城市更新和配套完善。在此发展模式下，搭载京津冀协同发展的快车，如今的南站板块在城市界面焕新方面，已有小成，且板块热度持续升温，生活配套不断完善。

• 产城融合

西青区的产业发展是其不可忽视的一大优势，海泰高新区、学府工业区和第三高教区等均位于西青区，产城融合的发展模式贯穿整个大区域。

2014年，“南站科技商务区”正式纳入发展规划，是西青区重点打造的综合性商务区。南站科技商务区目前有经纬恒润研发总部、鹏瑞利大健康城和呷哺呷哺商业等多个知名企业扎根于此。板块的活力被激发，住宅和商业等相关配套的发展必要性逐步显现。

（经纬恒润研发总部实拍）

• 多维交通

天津南站是天津铁路枢纽的重要组成部分，是集铁路、地铁和公交等多种交通方式于一体的综合性交通枢纽。作为京沪高速铁路的中间站，从南站每天通往北京的车次有40余班，通往上海的列车每天有10余班。此外，天津南站还规划了津雄高铁和津沧城际两条铁路，目前均在建设中。

在轨道交通方面，天津地铁3号线直达南站。西青区规划建设的三条云巴线路中，云巴T2、T3线路未来均会于南站接驳，便捷板块内居民通达全城。

（南站地铁站）

板块的交通路网四通八达，宾水西道延长线可直接达市区，京福公路、津静公路等多条重要干道搭建起内畅外通的交通格局。

• 商业配套

南站板块的生活配套已趋成熟，体量约5.5万㎡的社会山购物广场、地丰广场和瑞欣广场等满足了区域内居民的生活所需。建面约10万㎡的万科商业广场（近万科四季花城）预计于今年6月投入使用，奥特莱斯商业预计于年内开业。未来，超百万方的商业配套满足居民的多元消费需求。

（万科商业广场实拍图）

• 教育资源

在教育资源方面，南站板块缺少优质的公办学校，目前有田丽小学、华旭小学、逸阳小学和为明学校等多所民办学校，可满足板块内居民的教育需求。

• 医疗资源

南站板块医疗资源相对匮乏，目前区域内正在建设医疗配套——鹏瑞利健康城，该综合体将发展成为一个集医疗、养老、酒店、会议会展和零售为一体的国际化区域医疗和商业中心，该项目也将填补南站板块在医疗、康复、护理、养老等健康服务方面的空白。

（建设中的鹏瑞利健康城）

交通发达和政策扶持为区域带来了巨大的发展动能，目前的南站科技商务区在区域繁荣度上已经有了一定程度的提升，板块适时推出了多宗优质地块，吸引了中骏、招商、金融街和万科等多家房企布局其中。

纵观全局，南站板块内在承接了部分改善外溢的同时，更加吸引了部分京津通勤的购房者。板块内既有总价不到200万的刚需产品，也有总价400万左右的改善盘。

（南站科技商务区在售楼盘汇总）

• 中骏雍景府

中骏雍景府打造以刚需和改善为主的产品，主推建面约89-143㎡的小高层和联排，目前已是尾盘，仅剩联排在售，总价约400万/套，社区内部已实景呈现。项目配建的幼儿园已投入使用，大型商业综合体——万科商业广场与项目仅一路之隔，项目周围生活氛围较浓。

（项目实拍图）

• 招商公园1872

招商公园1872是是招商蛇口布局全国的第11座“公园1872”项目，社区由12栋的高层组成，主推建面约88-143㎡的户型，目前已是现房在售，均价约15500元/㎡。

（项目实拍图）

• 金融街南站金悦府

金融街南站金悦府打造以刚需和刚改为主的产品，主推建面约81-113㎡的户型，目前已是现房在售，均价约18500元/㎡。

（项目实拍图）

• 万科四季花城

万科四季花城是已交付多年的老社区，从外观来看，社区环境的维护得当，项目的整体入住率较高，社区对于人口的虹吸作用，带动了周边的商业发展。

（社区外部商业实拍）

作为一个发展日趋成熟的板块，南站板块的优势很明显：

• 整个板块成片发展，发展速度快，城市界面新，发展潜力大；
• 踞守南站这一重要的交通枢纽，可满足京津双城生活；
• 路网发达、地铁便捷。

当然板块的缺点也十分突出：

• 目前南站还处于建设期，周围还有很多待出让地块，发展成熟期较长；
• 缺乏优质的教育资源；
• 板块内的医疗配套尚不完善。

在南站附近购房的人主要是在西青区和在北京工作的人群，其发展的着力点还是在于交通。随着高铁线路的增设，区域城市界面的焕新，市场逐步火热，南站正在回归昔日的热闹。