为什么有的房子得房率那么低（得房率超过200的房子）

文/君君&芦花飞白

警告：如果你不是中国大陆人，请你立即停止阅读，请不要看我们得房率的笑话！

可恶的百分号

曾经很长时间里，中国大陆都是福利分房，没有商品房、公摊等一系列市场化的概念及事物。

但改革开放之后，本着师夷长技以制夷的学习发展精神，我们中国人不断学习各种各样先进的知识与经验，以求快速发展。

然而学习的对象除了欧美、日本等发达国家之外，还有两个地区特别受到重视，那就是中国香港与新加坡。

除了它们本身就繁荣的经济因素之外，这两地文化、语言相通，故而交流起来更为方便，更有针对性。

你看到现在北上广川流不息的地铁，那便是受益于港铁；甚至于深圳、珠三角的城市规划，那也得感谢一下咱们的中国香港。

当然了，取其精华去其糟粕这种事情总会出一些岔子，在房地产领域，大陆学习中国香港的土地招怕挂、预售制度，此外还有一个东西，那就是“公摊”。

中国香港某住宅区

你可能想象不到，50年代在中国香港，房子都是整栋出售的，能买得起的都是超级大佬。

根据二八原则，穷人总归还是多的，高房价就意味着低交易量，而低交易量对房地产商而言则意味着低周转，市场这么小，卖一套出去几年吃喝不愁，可要是没卖出去呢？

于是聪明的他们想到了一个好办法，一层一层卖，那买得起的人不就多了么？后来发现效果还确实蛮不错，而且是相当不错。尝到甜头的他们索性一间一间卖，如此，买房的人更多了，络绎不绝，房地厂商们真可谓是卖房鬼才。

但这里面有一个问题，一栋楼一栋楼卖，面积是多少就是多少，反正都是你一个人买的，没什么争议。但现在一栋楼这么多个人买，公共区域，走廊通道，外墙内墙不完全属于个人，咋整？

甭管咋整，反正房地产商肯定不掏这个钱，那你们自己平均分把，于是公摊出现了。

公摊面积

公摊概念出现的同时，还生出了一个可恶的百分号，人们把带上了数据的这个百分号叫做“得房率”。

得房率=套内建筑面积/套型建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积

销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）

神奇的得房率

废（科）话（普）说完了，接下来咱们就按照高矮顺序好好说一说各种房屋类型的得房率吧，让大家以后买房子的时候心里也有个谱。

01 独栋别墅(95%左右)

首先咱们先看最得房率最高的独栋别墅。

独栋别墅作为大佬的象征，有天有地有花园，不是谁都能买得起的。一般而言，别墅的得房率在90%-95%左右。

独栋别墅

能做到如此高的得房率是因为，能够影响别墅得房率的唯一因素只有外墙，只要你不怕房子倒了，内墙全部拆掉也没人管你，这样一来，得房率最高的冠军之位花落独栋别墅家。

所以，答应我，以后有钱了一定要买一套独栋别墅好么？得房率超高的那种！

02 双拼/联排(90%左右)

由于没那么多预算，或者部分独栋太过于郊区，一些有钱的大佬选择了双拼和联排别墅。

A. 双拼

双拼别墅是由两个单元的别墅拼联组成的独栋别墅，它是介于联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，拥有非常宽阔的室外空间。

用人话就是说，把一个独栋用刀切两半，那就是双拼了。

双拼别墅

然而，本着与邻居和谐相处友好往来的文明社交宗旨，你总不能够把你和邻居之间那堵墙给砸了吧？因此，由于这堵墙，得房率也会相应地要减少一些。

小品《装修》

B. 联排

联排别墅发源于英国，普遍存在于欧美国家，往往位于交通便利的郊区，一般不过5层，邻里之间有共用墙，但却仍旧是独门独户。

六联排别墅

如果说双拼是用一把刀把独栋切两半，那联排就是把独栋切了3-6份，本质上影响得房率的因素仍然还是与邻居之间的那堵隔墙，但你会发现，多联排两侧的房子能够享受边侧花园，当然了，它们的房价也会稍微贵一些。

03 叠加别墅(85%左右)

几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥连接——这种似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅的高档住宅被称为：“类别墅（叠加别墅）”。

如果说双拼是竖着切，那叠加就是横着切。

叠加别墅

叠加别墅一般最多三叠，即上中下3户人家。但叠加别墅与独栋与联排（双拼）不同之处在于，叠加别墅的步梯与电梯是属于该门栋2-3户人家共有的，这些面积要算是公摊面积。

03* 别墅提高得房率方式

别墅的部分暂且说完，这里先说一下得房率200%的房子到底是个什么情况，免得大家说我是标题党。

A. 别墅挑空（合法）

部分别墅交付时，你会发现它是有挑空的（看下图），而挑空部分是不计入建筑面积之内的，如此一来，部分业主选择牺牲掉房屋的美观度，在挑空层加一层楼板，以此扩大实际面积，实现得房率的提升，这种方式能够获得150%左右的得房率。

别墅挑空

能够买得起别墅的大佬大多不太在意房屋面积，如果小那就再买一套就好了

B. 向下扩建（不合法但可操作）

房屋交易评估时，主要检查房屋内部外部情况，而别墅地下室一般来说却比较容易含糊过去。所以，部分业主选择向下挖掘，只要事先考察好，不会发生类似海水倒灌（海边别墅）等因挖掘而产生的问题，这也是提高得房率的不错方式。

自己打通负二楼负三楼甚至负N楼，成本可能会高到你难以想象，不如再买一套！

C. 向上向外扩建（不合法且不太好操作）

由于别墅向上向外扩建均会改变房屋外立面，房屋交易时，需要改回原来的样子才能交易，且即使不交易，也有大概率被发现后要求整改。但即便如此，仍有很多人选择向外扩建，毕竟相较于向下扩建，这二者的成本低了太多。

做守法公民，拒绝违章搭建

04 没电梯的老公房(85%左右)

老公房是老式的公房，是由政府和国有企业、事业单位投资兴建的住宅。

一梯两户老公房

虽然它们已经有了一定的年纪，略显沧桑，但无论是户型、朝向、得房率都是实打实的好！

一步梯两户 没电梯的老公房（85%左右得房率）

一梯两户的老公房朴实无华，直梯上来左边01户，右边02户，公摊面积只有两户相隔的墙体、楼梯与直梯上来非常小的两侧走道。

老公房的得房率因此也非常高，可以达到85%左右，而且大多户型方正，住起来非常舒服。

05 小高层

小高层一般是指7-11层的住宅（随着发展部分城市把18层以下的都叫小高层），和上者相比也只是多了电梯的区别。

小高层外立面

正是因为多了一个或两个电梯增加了公摊面积，故而使得得房率下降至80%左右。

两梯（1步梯1电梯） 非常小过道的小高层（80%左右得房率）

三梯 不太大过道的小高层（75%左右得房率）

06 超高层

超高层住宅一般是那些40层以上的住宅，看似把容积率玩出花来，但却因楼层过高，考虑的因素（电梯、消防、排烟、安全疏散、抗震）以及对应的成本也相对变多变高。

超高层住宅外立面

由于楼房建的高，为保证其稳定性，墙体必然需要做厚。而墙体变厚了，公摊面积也就变大了。

楼房高了还需要建造应急通道，这条连接两个门栋高层的超长通道，依然是算在公摊面积之内的。

此外，由于楼层高，一栋楼内居住的人多，故而需要更多的电梯提高运载量。电梯多了、电梯大了，公摊面积自然也要相对应地变大。

还有，由于超高层基本上都是大楼，每层用户非常多，走廊过道长且宽，也同样影响了得房率。

厚墙体、电梯多、过道大的超高层（70%左右得房率）

07 筒子楼、蝶式、塔楼(65%左右)

A. 筒子楼

一条长廊串联着多个单间，由于长长的走道两端通风，状如筒子，故而得名“筒子楼”。

筒子楼是极具中国特色的一种房屋类型，是七八十年代中国企事业单位住房分配制度紧张下的产物。而随着时代的变迁，许多房屋类型仍然是筒子楼样式，譬如酒店式公寓，政府机关大楼等，但一般不称之为筒子楼。

筒子楼（得房率65%左右）

筒子楼超长的过道占用了大量的面积，这种类型的房子得房率比较低，后文酒店式公寓我们会再次提及。

B. 蝶式

蝶式住宅是改良型的塔楼，由于横断面状如蝴蝶，故而得名。

蝶式住宅外立面

它很好地解决了通风与采光的问题，由于东西朝向的房屋可以向外延展，不仅能做到户户朝阳，处于蝴蝶翅膀位置的住户还能享受到很好的通风效果。

蝶式住宅（得房率65%-70%左右）

部分蝶式住宅可以做到70%的得房率，不过基本已是极限了。

蝶式住宅分析

蝶式住宅中，如上图所示，右下户型较好，左上最差，两者相差较大。因为本文主要讨论得房率问题，这里就不过多展开。

C. 塔楼

外观似宝塔，四四方方，每套房都围绕着四个方向摆设，这便是塔楼。

塔楼外立面

塔楼的每套房子都不通透，尤其是朝西北方向的那一套，基本上不见阳光，居住体验极差。

塔式住宅（得房率65%左右）

塔楼拥有“日”字型长走廊，两个步梯及多个电梯，且每层户数比较多（隔墙多了），产生了大量的公摊面积，故而得房率仅有65%左右。

08 酒店式公寓(55%左右)

随着蜗居与房奴时代的到来，酒店式公寓应运而生，许许多多一线漂泊的外来人口（高学历青年居多），选择购置酒店式公寓先让自己住进去，算是一只脚踏进了一线城市的大门。

酒店式公寓（得房率55%左右）

然而价格低的代价首先就体现在得房率上，酒店式公寓的得房率非常低，可能只有55%左右，筒子楼形式的长走廊，多堵墙隔断，多个电梯和步梯，而且楼下还有大厅，这些都要算在公摊面积之内。好在酒店式公寓一般户型比较“迷你”，所以即使乘上一个低的得房率，总的来说也减不了多少面积。

09 史上得房率最低住宅(40%)

2006年，长实元朗四季豪园，业主售房后发现，得房率只有40%。经媒体曝光，全港哗然。

40%的得房率是什么概念，你高高兴兴买一个100㎡的“大”房子，给自己的书房，给孩子的儿童娱乐房都规划好了，结果到手只有40㎡，你怕不怕？

得房率问题再次给各位购房者上了一课。

多多踩盘

得房率，其实是房屋买卖中一个比较大的坑，很多购房者没有购房经验，并不太在意得房率问题，而等到合同已签，款项已缴后，才追悔莫及。

而对得房率有一定了解的购房者，又常常认为得房率越高越好。但实际上，一些楼房中，如若得房率高了，导致楼道狭窄，搬运、走动不便，也很影响正常生活。

所以，除了纸上谈兵之外，买房时更要多多踩盘，多多考察，亲身感受一下这套你即将购买的房子，到底有哪些优势与劣势。毕竟那些因为粗心大意而遗漏的细枝末节，都将成为你最终住进去后让你捶胸顿足的遗憾。

买房时，与其为了几万块钱的优惠如拉锯般与开发商、中介机构扯来扯去，不如真正搞懂一些实在的问题。

5万块钱的优惠与10-20%的得房率所相差的房价，究竟哪个更加划得来呢？

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