别以为沈阳商业的重要（2022沈阳商业观察）

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6月1日，《2022城市商业魅力排行榜》发布，其中颇具争议的是，东北商业标杆城市沈阳首次离开新一线城市榜单。

沈阳最新排名21位，同比上一年度下降2位。

单看名次变动幅度，尚属正常范围。之所以会引发广泛讨论，主要在于沈阳因此而首次离开新一线城市榜单（排名第5-19位的城市）。

而沈阳的首离，也直接导致东北三省集体缺席新一线城市榜单。

今年5月，我因皇姑万象汇开业，专程前往沈阳，并安排了6天行程，深度走访近20个项目，基本勾勒出沈阳的城市商业面貌。

结合我的实地观察，以及相关公开资料，我得出的结论是：沈阳商业依然在乘风波浪。

在本文，我将从城市基本面和支柱产业，以及宏观城市商业格局、中观项目解读、微观奢侈品牌齐全度，共四大维度分析沈阳商业，希望给到业内和公众参考。

00. 城市基本面和支柱产业

鉴于沈阳是CRR此前少有涉及的城市，且近年来业内相关研究较为稀少，所以有必要从城市基本面和支柱产业两大商业发展的底层支撑维度update下沈阳的最新情况。

就城市基本面而言，地区生产总值（GDP）和人口增长是两大基本维度。

近三年沈阳GDP持续增长，2021年度达到7249.7亿元，比上年增长7.0%。

根据2020年第七次全国人口普查数据，沈阳常住人口907万。同比2010年第六次人口普查增量近百万，位居东北第一，距「千万级人口城市」一步之遥。

*沈阳「金廊」夜景｜图据网络

如果说GDP和人口决定城市商业发展的下限，那么支柱产业则决定商业发展的上限。

沈阳被誉为「东方鲁尔」、「共和国长子」，以工业、制造业立市。2021年度沈阳第二产业实现增加值2,570.3亿元，增长7.8%，占GDP总量的35%。

工业、制造业在沈阳的核心地位也体现在薪资水准上。

据智联招聘2021年第四季度发布的《中国企业招聘薪酬报》，沈阳平均招聘薪酬排在首位的是能源/矿产/采掘/冶炼行业（薪酬13739元），其次是航空/航天研究与制造（薪酬9521元）。

近年来沈阳加大升级支柱产业，其工业核心区铁西区，已发展为国家新型工业化产业示范基地，宝马（全球最大生产基地之一）、采埃孚、普利司通等超60家世界500强企业在此落户。

*华晨宝马铁西工厂｜图据网络

在充分利用传统工业、制造业优势基础上，沈阳还着手布局面向未来的科技产业。

今年2月，沈阳浑南科技城规划发布暨全球招商大会盛大召开，签约高校院所科技类项目12个，金融机构类项目12个，以及产业类项目81个（签约总额1156亿元）。

*沈阳浑南科技城｜图据网络

沈阳浑南科技城总体规划为「超级十字」空间布局，以打造科技创新与产业发展的双重高地为目标。

其中，南北向纵轴紧密衔接机场与老城区，建设集现代服务业、科技创新、临空经济、自贸区政策于一体的浑南中心。

东西向横轴建设统筹科创要素和产业功能区的科创走廊，带动城市和产业升级。

在这样的城市条件和产业结构之下，沈阳的城市商业一方面呈现出明显的聚集趋势，另一方面又在不断拓展，形成新的商圈。

*沈阳浑南科技城规划图｜图据官方

01.宏观：城市商业格局

城市商业格局的形成，往往与其历史文化、政策导向息息相关。传统核心商圈多因前者而形成，新兴商圈多借后者而崛起。

*沈阳主要项目及商圈分布图

沈阳中街商圈、太原街商圈两大传统核心的形成，源于城市厚重的历史文化底蕴。

1625年，后金迁都沈阳（迁都后改称盛京），将皇宫（今沈阳故宫）设在怀远门与抚近门之间的四平街（后改称中街），并遵循皇宫「前朝后市」的规制，在四平街开市。

*沈阳故宫｜图据网络

1997年，中街经过打造，成为中国最早一批商业步行街，后汇聚了盛京大家庭购物中心、皇城恒隆广场、中街·盛京龙城、沈阳商业城、沈阳益田假日世界、大商新玛特、新世界百货、沈阳大悦城等项目。

2021年，商务部第二批「全国示范步行街」名单发布，6条商业步行街入选，其中包括北京王府井、上海南京路以及「东北第一街」沈阳中街。

*沈阳中街｜图据网络

与中街商圈齐名的太原街商圈的历史，可追溯到1898年。当时沙俄修建中东铁路茅古甸站，站前的西四条街（中街前身）被辟为属地。

后日本战胜沙俄，在茅古甸站基础上修建奉天驿站（沈阳站前身），并以该站为中心规划商业，西四条街得以扩建并改名为春日町，成为重要的商业中心。

1987年，中兴商业大厦开业，拉开太原街商圈繁荣的序幕，彼时民间盛行「先到中兴，后逛联营」之说。

太原街商圈依托毗邻沈阳站的地理优势，汇聚了大量客流，吸引了新世界百货、百盛购物中心、伊势丹（已闭店）、新玛特（已闭店）、万达广场、美美百货（已闭店）、玖五文化城等项目在此落地。

*沈阳太原街｜图据小红书博主PaulPeng

相较于「前浪」中街商圈和太原街商圈长达百年的发展历程，素有「金廊」之称的「后浪」中央都市走廊则是在20年间迅速崛起，其发轫点是2003年沈阳市委、市政府提出的发展战略。

金廊以「城市中轴线」青年大街沿线为核心，总长25.3公里，纵贯沈阳六大区，汇集金融、商务、商贸、会展、科技、文化、体育等多个产业，形成聚集性产业群。

*沈阳「金廊」夜景｜图据网络

金廊沿线自北向南聚集了卓展购物中心、市府恒隆广场、沈阳万象城、沈阳嘉里城、沈阳K11等明星项目，巅峰时曾出现过一街四家LOUIS VUITTON路易威登门店的盛况（2013-14年间的西武店、卓展店、卓越店、万象城店）。

在纵贯六大区域的城市发展大动脉「金廊」基础上，沈阳市政府提出了「东优西进南拓北统」的全方位发展战略。

目前来看，「南拓」的核心区域浑南区表现尤为突出。据官方信息，浑南区预计2021年实现地区生产总值630亿元，经济体量同比四年前增长47%。

浑南区是推动沈阳城市产业转型升级的重要力量，集全国首批国家级高新区、沈大国家自主创新示范区沈阳片区的核心区、辽宁自贸试验区沈阳片区重要承载区、国家首批双创示范基地于一身，政策优势突出。

据前瞻产业研究院数据，浑南区共有121个产业园区，领跑全市，其中包括沈阳国际软件园、东软软件园、中国科学院科技创新园等明星园区。

*沈阳国际软件园｜图据网络

作为当下沈阳最具活力的产业新城，浑南区聚集了大批年轻人，吸引了华润、中海、万科、龙湖、融创等国内一线房地产开发商在此拿地修建改善型住房。

*沈阳浑南区｜图据网络

总结来说，沈阳的商业历史悠久、底蕴深厚，颇受国内一线商业地产运营商青睐。而从商业底层的产业和经济来看，这座城市正在通过转型升级拉动城市持续发展。

作为东北地区重要的中心城市，沈阳凭借深厚的历史文化积淀、领先的品牌组合，对周边城市及外省游客产生了极强的辐射力。

「沈阳都市旅游圈」涵盖鞍山、抚顺、本溪、阜新、辽阳、铁岭以及沈抚改革创新示范区，几乎均可一小时到达。

据辽宁日报相关报道，2021年上半年，中街实现社会消费品零售总额79.23亿元，同比增长37.2%，最高日客流量近150万人次。其中，5.1假期中街累计客流量达285万人次，近1/3为省外游客。

商业发展滚滚向前不曾停息，分析城市商业从来不是只着眼当下，而需从历史传承、基本现状、产业发展、区域影响等多维度出发，观其往知其来。

*图据网络

02.中观：重点项目解读

评价一座城市的商业发展水平，宏观层面的商业格局分析必不可少，中观层面的重点项目解读也不可或缺。

在这部分，我将重点介绍沈阳现有的5大代表性项目-沈阳万象城、沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、沈阳大悦城、沈阳K11，以及2022年两大即将入市的重量级首开项目-沈阳和平环宇城和龙湖浑南天街。

整个2021年度，东北地区最闪耀的商业地产项目，莫过于囊括了Hermès爱马仕、LOUIS VUITTON路易威登、DIOR迪奥、FENDI芬迪、CELINE思琳、Tiffany&Co.蒂芙尼等近40家国际奢品的重奢顶流沈阳万象城。

*沈阳万象城｜图据网络

2021年度，沈阳万象城销售业绩破85亿，同比增长21%并实现了场内所有国际精品品牌销售额包揽东北区域第一的「大满贯」。其中，万宝龙等四个品牌销售额高居全国第一，BALLY销售额全国第二。

品牌焕新层面，项目于2021年度共引入37家全新门店，其中包括self-portrait（东北首店）、Maison Margiela（东北首店）、Arcteryx Alpha店等高能级门店。

2022年沈阳万象城步履不停，截至6月30日，已举办近20场快闪活动，其中包括FENDACE快闪店（大中华区唯一）、CELINE男装限时店（东北区域唯一）两大重量级活动，并在活动期间取得了远超预期的业绩表现。

与沈阳万象城同在城市中轴线「金廊」的市府恒隆广场于2012年开业，其综合体中的88层办公楼是沈阳市罕有的超高楼建筑，城市地标属性显著。

品牌层面，市府恒隆广场拥有CHANEL香奈儿（沈阳独家）、CARTIER卡地亚、GUCCI古驰、CELINE思琳、BURBERRY博柏利、BALENCIAGA巴黎世家、Bottega Veneta葆蝶家等一众国际奢品。

据恒隆集团2021年度业绩报告，沈阳市府恒隆广场年末出租率达90%，租金收入同比增长12%。2022年，市府恒隆广场开启了10周年项目大调。

*沈阳市府恒隆广场｜图据网络

同属恒隆集团的沈阳皇城恒隆广场位于中街商圈（日均客流40万-50万）核心位置，其标志性的「仿古飞檐分层屋顶」设计灵感来自一街之隔的「沈阳故宫」。拥有「城市广场」级的超大中庭，以及1,900平超大室外露天空中花园。

沈阳皇城恒隆广场定位为「时尚潮流购物中心」，有超200家品牌门店，其中约70%为时尚潮流业态，代表性品牌包括Lululemon露露乐蒙、SEPHORA丝芙兰、JORDAN乔丹、Aape（香港I.T集团旗下日系潮牌）、KKV、DESCENTE迪桑特等。

2021年度，沈阳皇城恒隆广场营业额近10亿，同比增长11%。

*沈阳皇城恒隆广场｜图据官方

与沈阳皇城恒隆广场同在中街商圈的沈阳大悦城，是西单大悦城之后国内第二座大悦城。

2009年，A、B馆作为旧改项目的率先开业，2年后的2011年C、D两馆亮相。而在今年，东北地区少见的盒子 街区组合的E馆也将正式入市。

沈阳大悦城A-D馆总建面为35万方，商业面积为9.6万，囊括了500 个品牌，其中最具标志性意义的是APPLE STORE旗舰店东北首店。

*APPLE STORE沈阳大悦城旗舰店｜图据官方

在首店和城市高标店概念尚未普及的年代，沈阳大悦城已走在前列。

APPLE STORE旗舰店之外，还引入了ZARA旗舰店（沈阳首店）、MUJI无印良品（沈阳首店）、优衣库旗舰店（沈阳首店）等品牌门店，以及沈阳最大的星巴克。

一位沈阳朋友曾这样向我描述大悦城：我的第一台iphone、第一件无印良品、第一件优衣库都是在这里买的，和女朋友逛累了总会在星巴克坐会儿看着中街人潮涌动......大悦城几乎陪伴了我的大学阶段。

*沈阳大悦城｜图据网络

从地理位置来看，无论是「首店收割机」沈阳大悦城，还是同在中街商圈的沈阳皇城恒隆广场，或是两大重奢沈阳万象城、沈阳市府恒隆广场，均位于沈阳城市主干道「文化路」以北的城市传统核心商业区。

文化路以南一直鲜有重量级项目，直到2018年总建面25.8万方的沈阳K11开业，这一局面才得以突破。

沈阳K11门店数量超350家，其中35%为东北/沈阳首店，零售业态占比45%，主题乐园占比10%，包含全球首家国家地理终极探索者乐园，以及东北首家乐高探索中心。

*沈阳K11｜图据网络

沈阳K11以纽约曼哈顿为灵感，打造了室内「曼哈顿街区」。而在室外，沈阳K11建有当时国内最大的屋顶花园。

*沈阳K11｜图据网络

以上5大代表性项目外，2022年沈阳还将迎来两大重量级首开项目——

沈阳和平环宇城：中海地产打造的沈城首座「环宇」系购物中心，坐落于和平区长白岛。项目由一期6万方山姆会员店与二期16万方购物中心组合而成，并与地铁4号、9号线无缝接驳，可辐射沈城四区。

项目还将打造超2万方沈城最大商业休闲广场，是集生活、创意、艺术、潮玩、休闲为一体的一站式商业综合体。

龙湖沈阳浑南天街：东北首座龙湖天街，坐落于产业新城浑南新区，总建面12.3万方，定位为「城南微度假目的地」。

主力店包括永辉精品超市、正播影城、韦德伍斯健身、蔚来NIO House、好利来、UR......龙湖沈阳浑南天街品牌中，首店占比高达40%。

沈阳商业的一（万象）城双恒隆 持续迭代的「嫡次子」沈阳大悦城 全球体量最大的K11组合，外加2022年中海地产及龙湖智创生活的首开商业项目，阵容可谓星光璀璨。

03.微观：奢侈品牌齐全度

历史文化、政策导向等因素塑造城市商业格局，购物中心依商业格局而生，又在发展过程中重塑格局。

购物中心承载品牌门店，并依托它与消费者对话。衡量城市商业发展，最终落脚在一个个具体的品牌门店。而其中，奢侈品牌门店的代表性尤为突出。

长期关注国内奢侈品牌门店动态的博主「Chris不要熬夜」，于3月发布2022年国内主要一二线城市统计结果，并根据品牌能级和门店数量进行评分。

根据表格统计，截至今年3月，沈阳共有79家奢侈品牌门店，居第7位。综合评分与武汉并列第6位，仅次于「上北深」及新一线城市三甲成都、杭州、重庆。

2021年12月，外媒《精奢商业日报》发表文章，将沈阳列为「奢侈品牌不可忽视的5个中国新兴城市」，可视为呼应。

沈阳乃至整个东北地区通过购买奢侈品来展示财富和地位的独特消费心态，为奢侈品牌发展提供了动力。

沈阳本地重奢购物中心针对VIP客户的高规格待遇，又使得客户在购买奢侈品牌时，相比北京，更倾向于本地。

而奢侈品牌在沈阳的亮眼业绩表现，也带动了其他高能级品牌的入驻，进而推动城市商业的持续发展。

*Lululemon沈阳皇城恒隆广场店｜图据网络

作为老工业基地，沈阳的城市商业发展固然存在问题，比如作为人口近千万的大型城市，沈阳地铁仅有4条，影响公众出行意愿，削弱城市商业活力。

但任何一个老工业基地的振兴，都是一个漫长的过程。

我对于沈阳商业的信心，来自其厚重的底蕴、不断优化的商业格局、强大的区域影响力、堪称群星璀璨的项目和品牌组合、崛起中的产业。

甚至，向来「挑剔」的华润万象生活，已在沈阳作出「一（万象）城三（万象）汇」的布局，并均取得了良好的业绩表现。

要理解一座城市的商业，榜单与数据固然能够提供相对直接的认知框架，但最终还是需要实地近距离感受城市的商业脉搏。

沈阳6日，我感受到了这座城市商业的向上活力，它正如浑河大桥上川流不息的车辆一般，乘风破浪、一路向前。

*沈阳浑河大桥｜图据网络

- THE END -

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