西安东南三环未来发展（西安外环高速开通）

二环道路过窄、三环红绿灯多，城市超过400万的机动车保有量，让西安一直深受交通拥堵困扰。虽然西安已经有二环、三环和绕城高速这三条环线共同分担着西安的城市交通压力，可是，西安依然处于“挤到爆”状态！

据说西安的堵车模式是这样的：

星期一，必堵；

过城墙，必堵；

下大雨，必堵；

早高峰，必堵。

正因如此，9月28日西安外环高速全线开通的消息一出，引来了全民关注！

全长270公里

西安的“大四环”来了

作为西安乃至陕西省的环线担当，总长270公里的西安外环高速公路是陕西省高速公路网规划的环形公路之一，由外环南段、外环北段、连霍零口至渭南赤水段、榆蓝渭南至玉山段、沪陕蓝田至玉山段共同构成。

全线开通后，将与包茂、银百、福银、连霍、京昆、沪陕、榆蓝7条国家高速公路相通，并连接13条对外高速辐射线，未来也是缓解西安交通压力、满足快速过境和交通转换需求的重要交通枢纽。

✦外环高速拉伸了城市骨架

能够看到，外环高速通车后，尤其是城市南边，就会以沪陕高速、福银高速、包茂高速和京昆高速为辐射线，加上绕城高速和外环南段高速，形成四个区域的环形交通，连接高新国际社区、长安通信产业园、未来科技城，为西安鄠邑区、高新区、长安区之间提供一条便捷通道。

✦西安外环高速南段实景图

此外，全线设置的4个枢纽立交和7个服务型立交，可以增加鄠邑区等区域的交通便利性，这些交通本不便的区县，有了外环高速的路网加持，未来通达度和出行便捷途径一下子被打开。

可以说西安外环高速全线开通，将进一步拉大了城市骨架，成为串联大西安各组团的公路交通大动脉，也让西安正式告别三环时代，进入大西安都市圈发展下的“大四环”时代。

建成后的西安外环高速和西安绕城高速一起，会形成两个环线，加上对外高速辐射线，西安周边将形成若干个小的环形交通网，会极大优化交通流。

外环高速“解锁”多板块

对城市发展有何影响

随着外环高速的通车，城市骨架进一步拉伸，意味着“大西安格局”的真正来临。

作为关中城市圈和大西安都市圈的核心环线，通车后会对绕城高速交通压力有所缓解，对加快构建大西安综合交通运输体系，优化城市空间布局具有十分重要的意义。

此外，通过外环路网的串联，有大西安“大四环”之称的外环高速也将“解锁”更多板块价值，除了西安的高新、长安、鄠邑、蓝田等区域外，咸阳、渭南的部分区域也将直接受益，随着板块的发展，也将进一步带动西安产业带的发展。

✦外环高速实景图

不仅如此，随着外环高速的通车，城市架构的进一步扩展之后，对城市发展也会起到更多的价值促进作用。

首先就是产业的发展和互通。外环高速通车后会有效提振城市外围组团和卫星城镇的交通水平，通过高速的联通，产业往来会更加密切，随着产业的加速发展，也进一步促进了周边板块的发展。

其次是周边板块的城市面貌革新和配套加速兑现。当产业发展形成联动效应后，企业或产业园区自然会进一步落地，为了解决企业和产业园区人口的基础生活和工作，周边原本发展缓慢的板块也会因此进一步更新城市面貌，加速产业和生活配套的兑现，以此形成基本的生活圈，以确保维持产业人口的工作和生活。

最后，当外环高速连通多个卫星城镇和外围组团后，在城市骨架拉伸、大西安都市圈发展以及三环内功能外溢的过程中，产业和企业的落地，加上区域配套的城市，这里自然也将吸引更多人口进入。

我们知道一个区域要想得到发展，产业、人口、配套缺一不可，而外环高速的通车更是助力了多板块的三个因素聚集，当人口、产业、配套有一定程度的增加和兑现后，必然会带动区域板块的进一步发展。

外环高速开通后

楼市价值会产生明显变化

除了城市多板块的发展变化之外，这条环线的开通对于接下来楼市的发展也有比较大的影响。前面我们有说到外环高速通车后会串联起咸阳、西安和渭南的道路互通，有利于促进大西安都市圈重点城市的发展，而这也将对不同区域楼市未来的价值产生变化。

当下，全国都市圈竞争日趋激烈，中心城市责任重大的环境中，城市继续向外扩张，拉近郊县与主城区之间距离，是西安外环高速所肩负的使命。参考北京、武汉、成都等城市不难发现，通过“环线”连接周边区域、县域，打造都市圈体系，拉动经济发展，是目前各中心城市的重要手段。

而对于周边城市和板块的楼市价值来讲，通过外环高速拉动经济发展，自然也会促进楼市价值的攀升。

以北京为例，如今的北京已经扩张到7环，随着城市发展的外溢，环线所到的地方区域的产业、配套、人口也在不断进入，从而促进的楼市价值的攀升。

回到西安楼市来看，从最初的二环到三环，我们已经看到因环线的扩张带来的楼市价值外溢，如今再到如今的外环，楼市价值也必然会一步步的外溢。

对比近两年城市居住、商业土地成交环线占比数据中我们可以看到，如今西安1-2环内土地凤毛麟角，发展空间十分有限。而2-3环、3环外地块已经成为如今西安土地拍卖市场的主力，三环外更逐渐成为西安楼市发展的核心。

目前来看，由于西安环线形状的限制，三环外延各区发展的十分不均衡。如高新、长安等片区由于发展较早，产业较多，配套充足因此吸引了诸多人口流入，但城西、城东等片区却没有较多人口流入。

随着外环高速的开通，未来三环外到外环高速内，将再度形成全新的楼市发展价值圈，尤其是本就有发展红利的片区，如鄠邑、西咸、渭南，以及秦创原等片区。