龙湖销售227亿提前一月完成目标（上半年收租37.1亿）

作者 | 朱公子

商业地产公司以及商业操盘手一直是我们关注的对象。

此前，独角Mall写过：《吴亚军，和她的龙湖商业帝国！》，也梳理过龙湖的商业往事以及龙湖立下的不少falg。

进入8月财报季，又到了房企交答卷的时候。

昨天（8月25日），龙湖吴亚军携众高管出席中期业绩发布会，公布了公司的一系列数据：营业额606.2亿元，同比增长18.5%；净利润为74.2亿元......

值得注意的是，在疫情的影响下，龙湖商业上半年稳步进击，数据亮眼。

商场上半年收租37.1亿

45座天街是主力

从过去几年的数据来看，龙湖商业地产的租金也是稳步上升。

2021年上半年，龙湖商业地产整体租金收入47.8亿；商场（含它收入）租金收入与出租率较2020年同期提升39%，达到37.1亿元，全国20个项目的租金收益都保持双位数的增长。

从单个商场的租金收益来看，重庆北城天街租金收益最高，上半年收租金2.32亿元，租金收益同比增长17.3%。

2021年上半年，商场整体的销售额为人民币222亿元，同比提升100%；平均日客流201万人次，同比提升105%。

已开业商场出租率高。其中重庆源著天街、重庆U城天街I期、北京房山天街、上海宝山天街、西安香醍天街、苏州狮山天街II期以及重庆紫都城、北京颐和星悦荟、成都武侯星悦荟的出租率均为100%。

龙湖天街是主力产品线，已开业45座

龙湖商场主要分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

其中天街系列，依旧是龙湖商业的主力。

截至2021年6月，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座，已开业商场建筑面积为524万平方米（含车位总建筑面积为672万平方米），整体出租率97.8%。

（来源：龙湖2021年半年报，制图独角Mall）

其中，龙湖天街已经在全国开业45座，总商业面积494万平，主要分布在重庆、成都、北京、杭州等城市。

（来源：龙湖2021年半年报，制图独角Mall）

2021年上半年，龙湖新开业5座天街项目。

其中，龙湖长沙洋湖天街，作为华中地区首座天街，于今年5月开业，品牌首店、旗舰店占比达40%；武汉江宸天街，作为武汉的首座天街，开业两天客流量超47万人次，销售额达3555万元。

（来源：龙湖官网）

2021下半年，龙湖将在南京、北京、杭州、重庆、武汉、苏州等地有7座新商场开业。

根据龙湖的预期，2021年租金收益达 85亿，累计开业商场达 60个。至少从开业数量来看，龙湖的小目标是要完成了。

商业与地产齐头并进

不靠轻资产也能进击？

1、龙湖商业版图迅猛发展，离不开龙湖地产开发的速度。

据克而瑞统计，保利、万科、龙湖拿地到开盘平均时间分别为 398 天、379 天、354天。

周转快，拿地节奏自然也就快。

虽然房地产在调控，龙湖在拿地布局方面依旧保持着不错的节奏，主要聚焦一线和强二线城市。

今年上半年龙湖集团新增53幅新地，截止目前集团新增收购土地储备总建筑面积为1292万平方米。截至2021年6月底，集团土储合计7717万平方米，权益面积5367万平方米。

从整体的土储来看，龙湖商业未来还将进一步扩大版图。

2、TOD开发模式，加强竞争力。

龙湖是国内最早布局TOD开发模式的房企之一。龙湖早在 2003 年就 与重庆政府签订协议开发重庆北城天街、探索 TOD项目开发。由于 TOD 一般以商业或综合性业态 为主、对房企综合开发实力要求高，而龙湖在多元业态尤其商业领域实力较强，叠加长期积累的开 发经验，促使龙湖 TOD项目拓展快速。

截止2020年底，龙湖 TOD项目近 71个、覆盖 20余城、 开发面积近千万平米。

在土拍市场热度延续、拿地利润率低背景下，TOD模式在获取低价土地、城 市扩张方面价值凸显。

3、未来还是依靠重资产，轻资产是自然的复制。

在房地产整体调控的格局下，不少房企放缓了拿地节奏，此前很多从事商业地产运营的开发商也纷纷拆分商管版块上市。

在这一方面，龙湖似乎不着急。

今年3月，龙湖商业宣布全面启动轻资产模式，目前来看节奏还比较稳。2021年下半年，龙湖商业的首个轻资产项目即将开业，表现如何，还要看看市场的检验！

在接受媒体采访时，龙湖相关负责人也表示，“物业及商业是龙湖整个业务生态的一部分，是龙湖战略紧密联系的一部分，各航道之间更需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需求。”

不过，或许这也是龙湖的特色。

吴亚军认为，“龙湖轻资产业务的扩张是一种自然复制。龙湖目前和未来一定阶段，仍然是以重资产模式为主。"

龙湖的运营能力也获得了不少业内人士认可，一位南京业内人士向独角Mall表示：

1，从体验感来看，和万达广场还有吾悦广场相比，龙湖的体验感比他们要稍微强一些。一个是空间布局，一个是商场面积。还有一个是商场层高，万达层高相对较低，以前的老万达给人感觉比较压抑。龙湖可能是后来居上，站在前辈的肩膀上。

2、龙湖它有一个适用于当地的运营方式，而且运营费用是不低的，钱多好办事。龙湖开业时候，一些礼品能送出去小万件，新场子开业两天新增三万会员，私域流量一下子就打开了。龙湖的运营活动，相对于新城还有万达，要频繁一些，活动带动性更强一些（同城通级次）

3、龙湖的招商在我看来是比较灵活的，相对于万达的一成不变（南京江宁江宁万达为例：特定位置，以前租给女装，撤柜以后依旧是租给女装。不做他选，租金不会低于以前品牌，这就直接把小微个体扼杀在摇篮里面，不允许有小个体生存下来，也相对来讲少了一些活力）龙湖对一些个体也是更大程度的尊重。

虽然在规模上，龙湖商业与万达、新城吾悦等还有一些差距。

但在商业运营上能力，2020年观点指数研究院已经把龙湖排在了第三，仅次于凯德和华润万象生活。

龙湖商业，在走自己的路！

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