南京未来主城区在哪里（南京主城中心区）

乐居新媒体 发自南京

限购，无疑是对一个区域购买价值的高度认可。

如果说南京楼市是一座金字塔，那处在金字塔顶端的应该是限购四区——建邺、秦淮、鼓楼、玄武。

不过从目前新房市场的情况来看，鼓楼区的存在感似乎有点弱。

这些年，鼓楼推出的新盘项目屈指可数。感觉总是那些熟悉的面孔，卖了很多年，譬如中冶、世茂等等。

随手盘了一下鼓楼目前的在售住宅项目（公寓除外），竟然只有4家：凤樾府、长江悦府、中冶锦绣天玺、鼓悦蘭园（尾盘）。

具体来看，凤樾府、长江悦府面临不小的销售压力；而主推380平江景大平层的中冶锦绣天玺，中低楼层的销售也不是太理想。

而近几年，鼓楼区卖的比较好的项目，例如长江华府、苏宁檀悦，更习惯称自己为河西。

传统的鼓楼，可谓是寸土寸金，作为主城八区之一，是南京的政治、文化中心。

而当下的鼓楼，可供大规模开发的区域主要是后来并入的下关，也就是现在的鼓楼滨江。

在鼓楼滨江风头正盛的时候，一度比肩当下炙手可热的河西。

这里拥有视野开阔、与中心城区呼应度高的3公里长江黄金岸线，不同于河西的夹江景观，这里直面江景，秦淮河也在次汇入长江。客观的说，鼓楼滨江拥有得天独厚的自然风光，也让全南京寄予厚望。

2003 年，世茂集团首进南京，布局的第一个项目就是位于如今鼓楼滨江的世茂滨江新城。作为当时南京高端住宅的代表，项目给市场巨大的震撼。当时奥体房价只有5千左右，而世茂滨江新城首开的价格便突破万元，吸引了不少当时的塔尖客群。

但如今，行走在鼓楼滨江，走着走着就碰到了一个工地，走着走着就来到一条断头路。这样的城市界面，无疑是给这个高大上的板块大大减分。

显然，拆迁问题的推进困难，严重影响了鼓楼滨江的城市界面。被提及最多的就是两大难题——长江航道局和南京西站。

不过，今年长江南京航道局已完成搬迁，前期拆迁工作已经开始；南京西站也已明确搬迁，征收范围已经发布公告。

如果拆迁问题得以顺利推进，鼓楼滨江的发展有望进一步提速。

此外，鼓楼滨江前期规划的商业、办公迟迟未能落地，也严重制约了板块的发展。一方面涉及到拆迁问题，例如受到长江航道局拆迁影响的龙湖春江紫宸项目；除此之外，部分暴雷房企，也给区域的发展挖了不少坑，最典型的代表就是——证大。

证大大拇指广场，当初定位鼓楼滨江CBD的旗舰性综合体，目前酒店式公寓已经交付，而写字楼与商业还没有动工；而当初被寄予厚望的大马路民国风情街项目，更是遥遥无期。

目前的鼓楼滨江，新建住宅项目多以超高层为主。以恒大滨江为例，其综合容积率高达7.1。可能从江的另一侧来看，显得整个区域非常现代化，但身处其中，较小的楼间距、极高的建筑密度，居住的舒适性并不强，甚至令人感到压抑。

不过在后期入市的新项目中，终于出现了低密度的住宅。在去年南京第三批集中供地中，鼓楼滨江G109地块被金基拿下，毛坯限价超过4万/平。据悉，金基皓樾将打造7-10层低密科技住宅，平层建面约122-143㎡，跃层建面约188-265㎡，预计含包价约5万元/㎡，计划四季度上市。

再次回到开头的话题，南京的四大限购区中，“宇宙中心”建邺区就不谈了，秦淮区有炙手可热的大校场，玄武区有加速建设的新玄武，那么鼓楼呢？无论是鼓楼滨江，还是幕府创新区，目前的市场认可度并不高。

而对于一个区域来说，配套的提升与住宅的开发，往往是相辅相成。商业、办公配套的完善会吸引更多买房人在这里置业，而常住人口的增加也会提升商办开发企业的信心，反之则是恶性循环。

鼓楼滨江，有文化历史，人文情怀，也有不错的自然风光和区位优势。相比新玄武、南部新城，鼓楼滨江的概念和规划，可能提出的更早，但现在的发展却落在了后面。

作为未来鼓楼区最有发展潜力的增长极，鼓楼滨江真的要提速了。